文|地产界

2016年底，北京首钢集团旗下首钢地产摘得成都市成华区北湖板块一地块，正式入蓉。

据统计，截至目前，首钢地产在成都通过公开拍卖竞得三宗土地，位于成华区和天府新区怡心湖板块。以目前的市场情况看，其所获地块成交楼面价，皆比较合理，留给产品打造和营销的空间充足。

2016年11月1日，北京首钢地产全资子公司重庆首金房地产开发有限公司以12.52亿元的总价摘得成华区北湖地块。该地块占地78.4727亩，容积率为3.8，成交楼面地价6300元/㎡，溢价达90%。6300元/㎡的成交单价，当时创下了区域新高，目前看来，该地块则属于成都市场少有的低价地项目了。

这一次拿地的时间，恰好是成都楼市经历了2016年初开始的复苏之后。2016年11月，这个节点是成都楼市由前期的低迷明显转热，而房价和土地还没有大涨大热的时候。首钢地产，正是看清了这一点，选择了价值还未体现的传统主城区成华区，经过激烈的角逐，最终以90%的高溢价拿下该地块。如今看来，首钢地产是最先一批嗅到成都去库存之后，主城区价值复苏的房企。

拿下成都首块地之后，在成都土地市场最热的2017年，首钢地产几乎没有动作。而这一年，正是诸多房地产巨头大举进入成都市场的一年，如金茂、中南、融信、绿城等等。在一阵厮杀，众多房企高价拿地过后，他们开始反思，感觉犹豫和后怕。

年底，成都出台了公开公证摇号销售的政策。这时候，成都土地市场出现了短暂的观望。就在此时，2017年12月28日，首钢以成交楼面价7320元/㎡，拿下天府新区华阳街道鹤林村五组容积率为2.5的44.58亩土地，溢价率1.67%。另外，需配建并无偿移交住房面积10%。

目前来看，首钢这一次拿地可谓是神来之笔。从位置上看，该地块位于天府新区怡心湖板块，紧邻万科保利翡翠和悦，以及首创禧瑞锦江项目，其开盘均价在18000元/平米以上。而周边如优品道锦绣、中海锦江城、德商御府天骄等项目基本能支撑这个房价水平。

在取得天府新区怡心湖地块之后，首钢成都在拿地方面，又进入蛰伏期。直到2019年7月16日，首钢以总价10.18亿元，拿下成都市主城区成华区50亩纯住宅用地。

据成都市公共资源交易中心信息，此次拍卖的成华区府青路街道101仓库C地块，土地面积约50.35亩，为纯住宅用地，计算容积率为3，可开发体量为100705㎡，建筑密度不大于25%，起始楼面价为8999元/㎡。

经过百轮叫价，最终被首钢地产，以成交楼面价10110元/㎡拿下，溢价率12.3%。值得一提的是，该地块无偿移交返迁安置房面积约占总建筑面积的20%，也就是说可售部分实际每平米土地成本超13000元/㎡。

按照出让文件要求，该宗地竞得人须按规划要求，在宗地内配建建筑面积不小于400㎡的社区用房1处并无偿移交。此外，竞得人还须在地块内建设建筑面积不小于20140㎡（合计约233套）的原地返迁安置房并无偿提供给成华政府指定单位。

实际楼面地价超过13000元/㎡，这块地溢价率也仅12.3%，这地价到底是高是低呢？

首先，来看看该地块的位置，其位于成都2.5环，紧邻地铁7号线八里庄站。仅从2.5环的地价来看，可以参考德商拿下的西2.5环地块，地价超过17000元/㎡。而2019年以来，主城区的住宅用地尤为稀缺，尤为抢手，特别是核心地段，地价已经来到了20000元/㎡左右。所以，首钢以成交楼面价10110元/㎡拿下该地块，趋于中性。

关于取得第三块地，有两个点尤其值得关注：一是，同样是主城区拿地，首钢地产就可以蛰伏起来，在德商、禹洲、以及其它几家房企高价拿下主城区地块之后，还可以找到机会在7号线旁以相对底价竞得标的，实属不易。二是，首钢地产的拿地逻辑，截至目前都布局在成都传统主城区和天府新区核心板块，其核心地段、核心价值逻辑彰显无遗。

从实时节点来看，首钢地产在成都布局了3个项目，两个位于传统主城区的成华区，另外一个位于天府新区怡心湖板块。一个项目已经开盘，并且在短时间内完成清盘，一个项目即将开盘，另外一个项目拿地4个月，占位主城区，也进入投入期，在成都市场进入了良性的开发节奏。

2019年1月12日，首钢地产在成都的首个项目“首钢蓉城里”亮相，成都首钢总经理徐生辉道出了“主城区为主，近郊为辅，稳定区域，重点布局”成都战略。该项目于今年4月19日，6月14日，两次取得预售许可，分别有508套、1232套房源入市，最终直接清盘。

位于天府新区怡心湖板块的首钢蓉璟台花园项目，目前已经处于待售状态。其2.5的容积率，将推出16~18层小高层产品，预计价格应当与首创禧瑞锦江相当，操作空间颇大，营销难度不太高。

另外，有多方消息，包括首钢地产高管接受采访，以及媒体报道，首钢地产介入了金地悦澜道商业部分的合作。经查阅资料，金地集团2018年年报显示，金地集团持有金地悦澜道项目96%权益。