文|迈点空间租赁

编辑|李菁

当资本向头部品牌倾斜的迹象显现，行业自我修复速度加快，如何找到自己最擅长的住房租赁细分市场成了不少头部品牌头疼的问题，其中，地产系尤其。长租？短租？城中村改造？闲置商业用地改造？看似大路千万条，但是适合自己的到底是哪一条？

租赁型社区，成了最近不少地产系品牌大胆尝试的一个新方向。

租赁型社区，历史新红利？

近日，华润置地华北大区长租公寓总经理陈青胜在一次峰会上透露，华润即将推出租赁型社区的产品。未来华润要运行的社区，将会住进几千户的年轻人，有自己独立的园区，有不止一个大堂，有相对独立属性的空间。同时还会发展出很多业务形态，如共享食堂。“我们会做一些互动，做一些更有意义，也更有趣的社群空间。”陈青胜表示。

没错，这就是租赁型社区的理想模型。从原本的100-200间项目的大型门店，发展成2000-3000家的租赁社区，从门店运营升级为社区运营，规模增加的同时，为空间运营增值提供机会。

不仅仅是华润，乐乎公寓CEO罗意同样认为,租赁型社区是长租行业新机会,也是巨大的历史红利。

原因就在于租赁型社区崛起的契机是，大型租赁社区构筑全新生活方式。当租房常态化、客户租赁需求多样化、租赁用地集中推出之后,租房能比自有房产更好的服务。例如，享受自由迁徙，品质的住区产品，以及更加轻松生活化的场景。一个业界的共识,长租公寓最终将通过租赁型社区，完成多层次及多元化的住房租赁产品搭建。

不能忽视的是，这样一个能够覆盖租客全生命周期的租房产品，对于长租公寓运营商而言，其实也存在这三点主要难题：大型社区的建设，对资金能力的考验；大量房源的推出，增加了获客的难度；社区运营生态复杂，增加了运营服务的难度。

不过，好在这块华润盯上的蛋糕，早已有万科、朗诗、平安、乐乎盯上了，而且也已有租赁型社区的产品推出。不妨来看一看，他们是如何解决以上的三大难题。

资金、房源、运营，租赁型社区突围战

对于租赁型社区的设想，早在几年前便有了雏形设想。起源，便是近年以来进行火热的城市更新。当棚改、废旧建筑拆除之际，除了创造一些高端社区和商业区之外，更是积极导入租赁房源。租赁型社区的生长土壤，就这样一点一点被堆积起来。

对于租赁型社区的具体设想，原本就是城市居住社区的升级版，将赋予城市居住社区更多元的功能，居住者将享受更全面、便捷的服务。比如过去的城市居住社区功能大多仅涵盖居住和社区型商业，租赁型社区将实现在家门口解决孩子教育、康养医疗、青年创业等方面的需求。

但是面对资金、房源以及运营方面的挑战，长租公寓运营商该如何实现突围呢？不妨一同来看看万科泊寓、乐乎公寓以及朗诗寓是如何做的。

• 万科泊寓——搭上央行首批公募股权REITs项目的快车

前不久，北京首批集体用地租赁房将入市，其中万科作为最早参与到北京集体土地建设租赁住房的房企之一，也是推出了自己的项目——北京市丰台区高立庄的万科泊寓。

这个项目有一个自己的“租楼处”，是北京少有的。原因就在于，这是一处共建设3栋楼、首批开间700多套的租赁型社区。当前，万科在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，万科每年计划新增约7000间租赁住房项目开业。

作为最早吃上螃蟹的选手，万科在啃下“集体土地”这块大骨头时，也遇到了难处。首当其冲的便是资金难。根据【市规划国土发(2018)327号】文，集体土地建设租赁住房的，不可用于抵押。也就是说万科需采取信用担保的方式才可获取银行融资。加上不可转让推出的要求，看似是集体土地建设租赁住房政策为企业进入打开了端口，实际是增加了一定的难度。

也就是说，企业需要独自承担50~70年的全部经营风险而没有正确的退出途径，因此迫切需要有更完善的退出机制，才能保障行业形成进入—退出的闭环。

幸运的是，目前央行正式对外寻找首批公募股权REITs项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，就属于央行重点支持范围。

北京万科一位工作人员也表示，该项目目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。

• 乐乎公寓——园区宿舍、集体土地、公租房，“慢工干的活”

近期乐乎公寓在大型租赁社区中动作频繁，先后与建信住房合作拿下北京大兴国际机场配建的大型长租公寓项目及多个北京大型租赁社区的运营权。如乐乎公寓花香美域人才公寓便是大型租赁型社区，位于丰台科技园核心区域，五公里内以高科技企业为主，打造北京南城最大的配套人才公寓。

这样的速度背后，是乐乎近5年的轻资产管理运营的经验积累。当一家长租公寓企业具备了获取优质物业的能力，了解优质客群需求以及强大的获客能力，再通过专业的运营能力来做到资产增值,最终实现完整的“投融管退”市场化的交易闭环。无疑，这样的企业将会在未来受到越来越多大型租赁社区抛出的橄榄枝。

自从2018年10月住建部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等８个省份开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。

公租房作为国家重点扶持的保障性住房产品，就向长租公寓运营商抛出了橄榄枝。2018年11月，YOU+国际青年社区与广州广州城投集团达成战略合作，共同规划广州目前在建体量最大的公租房项目，萝岗和苑。

不禁如此，近年来频频进入市场的集体土地以及住房租赁专项用地以及园区规划员工宿舍和人才公寓比重的不断提升，其实都是租赁型社区房源的补给。

“慢”虽然是乐乎甚至是轻资产公寓近几年经营状况的写照，但也是国家公租房项目以及园区项目选择与其合作的缘由之一。毕竟，“慢工出细活”。

对于未来，乐乎公寓表示将更重视服务客户成长生命周期,租赁社区业主或投资人持有居多要求20年甚至更长周期持续运营。由单身or情侣——青年夫妇+小孩——夫妇+小孩+老人。

• 朗诗寓——靠这个拼过了万科、华润

朗诗寓在杭州有一处据称是目前行业内最大的租赁社区，而这个“大饽饽”的竞争对手原本是万科和华润。

所以朗诗寓副总经理赵伟也曾坦言，“朗诗寓在这些长租公寓品牌中或许不是经济实力最强的企业，但是多样化业态以及大型社区的运营经验让我们抢占先机。”

其实不仅如此，更让当地居民心动的其实是朗诗寓承诺的后期租金收入：项目采用整体返租形式，除了前期的签约奖励之外，15年租赁期付给村民的租金收益也相当可观，每幢房屋第一年租金（整治过渡费）如下：小户房屋26.4万元/年，中户38万元/年，大户41.57万元/年，前三年租金不变，之后每三年租金价格都在前三年的价格基础上依次递增，幅度为5%～10%。租金支付方式为预付，一年一付，其中第二年租金提前一年，与第一年租金一起付。

用当地老百姓的话来说，那就是“以前一年能拿到十多万元租金。现在如果选择15年整体返租，算下来大概总共可以拿到600多万元，相当于拆迁款的一半多，而且房子产权还是自己的，不亏！”

在房源获取顺利结束之后，其实才是考验的开始，朗诗寓对于租赁社区做了以下六点改造：

① 绿色低碳社区

在室内装修材料、施工工艺方面避免声环境、光环境的污染，打造绿色低碳社区；

② 多元业态融合的租赁型社区

有机融入长租公寓、文创办公、民宿、商业等多元业态，整体改造后成为租赁型社区；

③ 社区 15 分钟生活圈

规划配套学校、艺术展览馆、历史展览馆、多功能运动馆、文化公园、星光广场；

④ 多元化主题社交场景

改造后为社区各居住组团规划了不同的场景主题，为社区邻里互动提供物理空间基础；

⑤ 有辨识度的建筑场景

社区公建配套的改造，兼具实用与艺术，设计有辨识度的建筑场景；

⑥ 智慧服务社区

社区实行组团化「封闭+开放」的运营管理模式。通过社区硬件设施的改造，实施动态化、数据化管理，实现社区无盲区智慧安防。

3重助力，让租赁型社区成为资本新宠儿

长租公寓作为持有型资产，在一线城市市场规模与需求量大，未来建成后可持续提供稳定收益。值得注意的是，租赁住房不等同于传统的住宅社区，人流量更大、人员组成结构更复杂，因此租赁型社区中需要更加科技化的社区管理体系，保障租赁社区中居住人员的安全；也需要更加精细化的服务体系，提升租赁客户的居住体验；更需要在充分考虑周边产业配套的情况下，保证区域的职住平衡状况。

相对应的，租赁型社区对运营商提出了更高要求,对标准化运营体系,软硬一体的智慧解决方案,项目定位及产品设计能力,供应链资源,综合物业管理能力,融资和资产管理能力,提出更高要求。

这样一来，意味着那些有能力运营租赁型社区的长租公寓运营商身上同时具备着多重能力，以及更为优秀的产业链协同能力以及销售体系，甚至是用科技赋能租赁型社区的日常运营。

建方长租总经理甘伟也在一次峰会上谈到一旦企业开始进入租赁型社区，对于地段以及配套可以重新自定义，掌握主动权，走出一条全新的赛道。

无疑，当住房租赁土地供应端的变化有原本的分散式房源，逐渐向大型地块发展，租赁型社区将会成为未来住房租赁行业的重点方向之一。

此外，租赁型社区所带来的规模效应，将会带来房量越大，运营成本反比例下降，人工效率提升显著的效果。这样一来，势必会引起资本的关注。不过，在一切对于未来的美好希冀实现之前，长租公寓运营商必须先具备管理租赁型社区的能力。这种能力涵盖以下三个方面:

1.具备规模化运营的经验沉淀和品牌优势

房企系要发挥在产品打造及品质体验方面的优势显著，创业系和酒店系要聚焦委托管理,运营偏重渠道和效率提升。

2.具备丰富的产品线运营管理和资源整合能力

具备各类型产品的运营能力,同时有很强的资源整合能力,将不同的产品及业态协调管理。

3.拥有强数据化、信息化运营体系

打造强大的数据化和信息化运营系统，高效的信息化运营体系是支撑项目有效运转的核心竞争力。

自然，并不是所有的长租公寓运营商都有能力运营租赁型社区。但是在机会来临之前，不妨先做好准备，在规模化运营、产品线运营以及信息化运营多方面自我赋能。这样，才能在3重助力之下，在未来有可能凭借租赁型社区的出色运营，成为资本的新宠儿，做一个租赁型社区的新样本。