文|迈点空间租赁

编辑|李菁

在长租公寓行业中，豪宅租赁看似是后起之秀，却是住房租赁产业在中国的最初形态——服务式公寓。当以白领为主要用户的长租公寓品牌因为盈利、资本等原因，行业出现一些问题之后。豪宅租赁又开始冒出了头，不过有人忙着撤退，有人急着进局。

2亿港元租金收入，新鸿基豪宅租赁新品牌登场

12月5日，新鸿基地产在香港推出新租赁品牌“Townplace本舍”。

这一新品牌即将于2020年首季推出的项目是位于中环苏豪区的Townplace soho，及包括去年推出的隽庭在其中的Townplace Kennedy town。这两个项目共提供421个开放式至四房单位，预计全数租出后，全年租金收入可有逾2亿港元。

在这之前，新鸿基地产旗下原本就拥有一个名为signature homes的豪华住宅租务品牌。拥有全香港面积最大的出租豪宅物业组合，约合100万平方呎的豪华住宅单位及约700间服务式公寓套房。

早期该品牌的客户目标主要是跨国企业高级雇员、短期逗留香港的商人等。因此旗下产品亦主打豪华住宅，包括四季酒店的四季汇、港景汇、星峰荟等服务式酒店，及帝景园 、晓峰阁和浪琴园、海璇汇等出租豪宅。

它们大多数位于港岛中环、半山、港岛南及山顶，或其他重要地段如一些交通要点，属于按香港差饷物业估价署划分的D类及E类单位，实用面积在1076平方呎以上，单间月租金常常能轻易超过10万港元。

月租金轻易超过10万港元，不得不说这是正儿八经的豪宅租赁项目了。不仅如此，Townplace Kennedy town目前的主要租客群体基本在40岁以下，比传统豪宅的租客更为年轻。

与新鸿基竞争的还有其他地产开发商，今年1月，信和置业就宣布推出全新租务住宅品牌“Sino Suites”，该品牌包括7个住宅项目并同样面向年轻客群。“我们注意到本地及由海外来港生活的高潜力租户群当中有不少为年轻一代。”信和集团租务部市务及推广总经理梁翠珊表示。

售转租、租转售，深业中城的豪宅变变变

有进就有出，在豪宅租赁这个市场中，深业中城算是一个比较典型的代表了。

两年前，深圳豪宅楼盘深业中城的开发商称，迟迟未开盘的香蜜湖豪宅深业中城不卖了，将于2020年推出420套豪华装修的大户型长租公寓。两年后，开发商改口，准备向市场推售房源。但是在今年9月24日，该楼盘开发商在官方微信上宣布，待拿到预售证后即展开销售工作。至此，成功完成了“售-租-售”的转变。

作为深圳市属国企深业集团旗下一个大型综合体楼盘，深业中城共分三期开发，住宅为二期产品。该楼盘位处深圳市传统豪宅区，2018年年底推出的二期商务公寓产品价格就达到了11万元/平方米。住宅如推向市场，售价将更高。

至于深业中城的前后变化，还是绕不过经济账。

深业集团副总裁董方曾表示，深业中城由售转租，除了履行国企社会责任，用于出租后，项目收益将分为三部分：租金、物业增值、抵押后的金融收益。但长租公寓的收益率极低、回报周期极长。董方后来在2018年的业绩会上表示，公司长租公寓回报率只有2%。

所以深业中城的行为一度被解读为有借转租赁名义变相“捂盘”的嫌疑。

进进出出，豪宅长租公寓生意经

相比起退出豪宅租赁市场的选手，更多的是对这块市场看好并进军其中。

2018年，自如首次推出了面对高端市场的“自如豪宅”，甄选全城5‰的高端楼盘，采用一对一的私密团队服务并提供定制化的个性服务。2018年北京万科旗下第一个自持租赁项目万科翡翠书院启动预租，彼时因为“10年交180万房租”争议四起，但是在今年5月份宣布一期252套全部租磬。

可见，豪宅租赁品牌方拥有不一样的底气来源主要有以下2个方面：

① 地块自持，具有成本优势

不同于内地诸多租赁品牌“分散式”的“二房东”模式，身为香港最大地产集团之一的新鸿基本就自持有大量地产项目可供于住宅租赁，具有显著的成本优势。同样的也是一些房企选择将自持的租赁住房以豪宅型租赁产品对外推出，充分发挥成本优势，提升溢价空间。凯德旗下的雅诗阁在初入中国市场时，便是采用了这样的市场拓展方式，早期自持物业比例高达40%；

② 服务式公寓产品升级所趋

原本的服务式公寓是针对部分企业高管，多为了满足家庭型租客的生活起居，所以升级成豪宅租赁是服务式公寓的发展所趋。不仅于此，为了更好的提升产品品质，2018年5月城家与雅诗阁合作并成立合资公司，双方开始尝试对外输出公寓品牌管理服务。依靠华住亿级会员体系和本地化运营能力，实现馨乐庭品牌在中国的快速扩张。此外，双方计划到2025年签署16,000套服务公寓。

以本次推出豪宅租赁新品牌的新鸿基为例，尽管第一太平戴维斯在最近的一份报告中指出，核心地段港岛在今年第三季度录得继2014年第二季度以来最大租金跌幅，豪宅租金期内跌去1.6%。且如香港瑰丽酒店、阳明山庄、太古广场及四季酒店等都而出现空置率攀升的情况。

但另一方面，“每月预算5万港元以下的市场未有受到太大影响。”第一太平戴维斯说。事实上，香港的吸引力并非有明显减退。只是在经济不景气的情况下，年轻一代坚挺的中高价租赁需求正被放大。

豪宅租赁的生意经并不应该早早被扣上“变相捂盘”的帽子、亦或是“以租代售”的名头。作为正在被逐渐放大的中高价租赁需求，其实地产系长租公寓品牌可以考虑进军，拥有自持地块、资金使用成本低。这样一来，豪宅长租生意才能迎来更具生机的市场发展。