文|文軒财经

武汉企业奥山控股有限公司（以下简称奥山控股），在港交所上市计划再次失败。规模小、负债高，转型后冰雪产业贡献小……奥山，未来将何去何从？

两次上市失败，奥山主动放弃上市

早在2018年11月22日，奥山控股就曾向港交所提交过一次IPO招股书，但该资料于2019年5月22日被港交所判定为为“失效”状态。

2019年5月23日，奥山控股已经重新提交招股书全本，再次发起IPO冲击。遗憾的是，半年后，奥山控股再次等来“失效”的上市结果。再度失效后，公司未再更新递交资料，这意味着奥山控股短期内主动放弃了上市。

奥山创立于1997年，涵盖冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业的多元化产业集群。

1999年，奥山成立第一家房地产公司，正式进军地产行业。

2013年，奥山控股在武汉开设了首家真冰场后，开始介入冰雪产业。

2017年，奥山控股进一步提升冰雪产业在公司的战略地位，实施“冰雪+住宅”双轮驱动的发展战略，以“冰雪运动+娱乐休闲”为主导功能，打造了冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪MALL三大冰雪主题产品线。

招股书信息显示，截至2019年3月31日，奥园控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计拥有项目25个；应占总土储的总建筑面积约为340万平方米，其中包括总建筑面积为30万平方米的已竣工而未出售或持有物业、200万平方米的开发中物业以及110万平方米的待开发物业。

从业务的布局可以看出，有着22年发展历程的奥山，是一个以湖北区域为发展核心的区域型房企。

截止2019年3月31日，奥山控股83.8%的土储集中在湖北（武汉、黄石、恩施），另外重庆分布3.7%，成都4.1%，阜阳6.4%，嘉兴2.0%。

奥山控股土储分别情况

为摆脱区域型房企的“帽子”，加快上市脚步，今年6月底，奥山控股将总部搬迁至上海虹桥，并与银行、金融机构、房地产协会以及其他中小房企的积极合作。

同时，区域公司也在不断增加，有消息称，奥山控股将在全国选择四十余城布局，并深耕其中精选的二十余城，主要是武汉、杭州、成都、重庆等二线城市。

这一系列动作，也被外界质疑是奥山开始调整战略，回归地产发力，而二次上市的失败，或许将进一步倒逼策略调整。

冰雪产业营收贡献小，或是上市失败原因之一

早期，奥山控股以住宅开发为主，2011年-2016年，奥山控股开始逐渐转变开发模式，向“冰雪+住宅”双轮驱动模式转变。

这一转型，恰好发生在国内冰雪产业跻身“热经济”的大背景之下。据研究机构预测，2020年中国冰雪产业总规模将达到6000亿元，并将于2025年突破1万亿元。

招股说明书则显示，奥山控股的主营业务包括住宅及商业物业开发、冰雪运动和娱乐项目的物业开发三个板块。目前，奥山在武汉有一个正在运营的真冰场，以及分别位于重庆、四川、浙江的三个开发中或者待开发的冰雪特色项目。

冰雪产业的投资，既是奥山控股区别于其他商业物业开发的竞争优势，也是奥山控股上市的原因之一：“用作开发物业项目即奥山国际冰雪运动旅游小镇、住宅及商业物业的建设成本。”

但奥山在冰雪产业上的一系列动作，在外界看来只是噱头，对公司营收的真正贡献非常少。

招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，占公司总营收的占比为0.2%、0.6%和0.1%。

数据来源：奥山控股IPO招股书

从冰雪业务的利润变化来看，2016年至2018年，其毛利分别为101.9万元、260.6万元和-66.7万元，毛利率分别为45.2%、30.0%和-22.6%。对于2018年出现的较大下滑，公司解释称，主要由于溜冰场正在装修，而训练业务暂停四个月(直至2018年4月)。

财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时认为，奥山打冰雪产业这个概念是值得肯定的，但是从奥山这个企业来讲，影响力比较一般。所以奥山竞争烦恼的关键还是大企业规模，比如像融创这些大企业，有住宅项目做支撑，推进比较容易，但是奥山不是一家大型企业。另外在转型的时候，资金是不是有所支持，是需要注意的地方。

冰雪产业的有限贡献，或许是奥山两次港交所上市失败的原因之一。

严跃进认为，奥山控股两次IPO失效，说明了企业在上市中，一些硬性指标可能没有达标。奥山转型做冰雪项目，潜在的投资可能比较大，但是企业本身规模不大，如果未来缺乏资金实力或者过于依赖冰雪这种创新型的产业，有一定的风险。

有业内人士分析和媒体分析指出，奥山上市不顺，还与其过高的负债率有关。招股书披露的数据显示，2016年至2018年，奥山净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。

数据来源：奥山控股IPO招股书

另对比与奥山同期递交招股书并成功上市的中梁地产和新力地产的数据可以发现，奥山无论是业绩规模还是复合增长率等，都和后两者有明显的差距。

市场规模小、贡献力小的冰雪运动及娱乐业务、过高的负债率……在日趋艰难的上市环境中，或许注定让奥山港交所上市之路一波三折。

相关统计数据显示，2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家，到了2019年，截至目前成功上市的仅有德信中国、银城控股和中梁控股，新力控股，中国天保通过聆讯，就在奥山二次失效前，还有7家在排队。

入蓉造冰雪综合体，住宅首批认购率40%

在低位的业绩表现中，成都市场表现又如何？

2018年，奥山进入成都，打造定位“冰雪运动+娱乐休闲”的澎湃城项目。

官方资料显示，根据规划项目占地约545亩，总建筑面积近100万平米，包含奥山体育MALL、冰雪中心、奥山天地风情商业街、酒店、体育产业中心等。其规划远景是希望打造一座冰雪泛体育城市综合体，树立成华区甚至成都的新地标。

据了解，整个项目分五期开发，其中1、4、5期主要为住宅，2期产品规划为综合商业，3期为冰雪体育。

奥山澎湃城相关负责人在接受文軒财经采访时介绍，现在项目正处于一期（住宅）销售阶段，其余地块正和政府洽谈中，其中位于三期的冰雪中心规划面积为4.2万㎡，预计两到三年后动工。

一期住宅部分已分别于9月和11月推出合计805套，据第三方检测机构提供数据显示，9月份推出的388套房源，截止12月9日，认购155套，认购率40%，11月份推出的417套房源，还未开始选房。

奥山来成都打造冰雪综合体，严跃进认为，成都市场是全国性的休闲度假地，所以文旅市场前景比较好，但要注意的是，冰雪综合体需要做品牌，哪怕没在全国做，在成都做品牌还是有优势的。但成都市场文旅项目比较多，给奥山带来了一定的竞争，同时也建议在资金上注意把控。

在奥山进入成都之前，位于都江堰的融创文旅城，也规划了水雪综合体。

相较于融创文旅城，上述项目相关负责人指出，奥山澎湃城冰雪中心的竞争优势在于一是位于成都主城区，二是拥有体育综合体和冰雪综合体等商业配套，且基于成都三城三都的长远发展规划，定位更偏重于体育运动。

一位熟悉成都产业市场环境的业内人士担心：一成不变的内容很快就会失去新鲜感，怎么做到控制成本的更新？冰雪产业是重投入资产，怎么做到冰雪产业不靠地产反哺？他不太认为单一冰雪主题可以持续下去，特别是重资产场馆：“目前国内还没有经得起时间考验的案例。”

至于未来在成都市场的发展规划，上述澎湃城负责人表示，区域还在大量的看地或土地洽谈中，近期就将参加招拍挂，希望进一步扩充规模。