撰文：谢雪琳、舒典

编辑：杨贵

• 为了扼制行政副中心通州房价猛涨，北京出台了史无前例的限购政策

• 严厉的限购政策之下，拥有买房资格的人数减少，找到接盘者的可能性降低

限购来得太快

8月14日早上，北京市市民吴敏收到了房产中介的一条短信，告诉她北京将对通州区的住宅项目实施限购政策，须有通州户口才能购房，若有买房意向须抓紧时间。当晚，还没来得及做出反应的吴敏便看到了北京市政府公布的限购政策：对于拥有北京户籍的市民，若已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年，或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税者，以及非京籍且近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭，一概不能在通州购房。新政从8月15日零时开始实施。

这一突然而至又空前严格的限购措施是政府对近期猛涨的通州房价踩的急刹车。链家地产通州新乔庄店经理张亚光告诉《商业周刊/中文版》，受北京政府东迁至通州的传闻影响，通州房价从今年3月份开始大幅上涨，二手房房价从每平方米2万元上涨到7月份的2.8万元左右，涨幅达40%。附近的一手商品房房源价格更是达到3万元以上，且一直处于捂盘状态。

最严楼市限购令通州出台 民众排队抢房

市场的敏感反应引起了政府的注意，7月底便传出北京市政府约谈部分开发商，要求他们不得涨价。8月14日晚，北京市政府出台了通州房产限购政策，生效的时间在政策发布仅几个小时之后。张亚光告诉记者，当晚开发商临时涨价放盘，每平方米的涨幅甚至超过1000元，“即便涨价，不少海淀昌平的客户也连夜打电话去买。”张亚光说。

效果明显

限购政策的效果十分明显，通州住宅项目成交量迅速下跌。张亚光提供的数据显示，距离通州区政府直线距离仅3000米的新乔庄店6月成交量最高，达到60套，7月成交近30套。相比之下，截至8月20日该店当月仅成交了6套。张亚光表示，限购令生效以后，很多链家地产门店客户减少了30%，有的受限购影响的客户去燕郊、朝阳区看房，而即便是未受限购影响的客户也普遍想要再观望一段时间，限购对商品房的业绩短期冲击大。

吴敏原打算卖掉通州的房子，重新在朝阳区买一套学区房，但如今看来难度加大。严厉的限购政策之下，拥有买房资格的人数减少，找到接盘者的可能性降低。根据链家网的统计，通州区的购房需求中，非北京户籍人士购房占比达到40%。本地人购房结构中，基本为外区居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。并且，在通州纳税的人群也不足10%。限购政策在某种程度上冻结了通州商品房交易。

政府尚未就该政策做出详细解释。新华社在其网站刊登文章称，根据北京市关于行政副中心的规划思路，除了把适宜的行政事业单位转移到通州之外，北京还希望以此带动科研、商务、文化、会展等功能的聚集，然后逐步带动中心城区人口向通州转移，维持平稳房价是为了营造良好的环境，更好地承接北京科研、商务、文化、会展等相关产业的落地。

通州限购令或波及周边楼市

在北京市房地产协会秘书长陈志看来，此次限购是政府针对市场失灵的调控，其出台的背景便是市场过度炒作，投机性需求增加，与政府发展通州为副中心、疏解非首都功能的目标相违背。

“房产价值迅速拉升，对后进入的产业和人群实际上是一种剥夺。”陈志告诉《商业周刊/中文版》记者，“产业经济需要一个过程，过高的房价对服务业有挤出效应。”在他看来，便民性服务等行业可能是微利的，高房价对这些产业有挤出性，政府希望能够实现供需平衡、职住一体，为今后留出更多的良性发展空间，而不是靠资本带动快速升温，导致很多产业留不下来。

可持续发展问题

可持续发展或是通州及周边地区需要考虑的问题。波士顿咨询董事总经理周园告诉记者，在北京一小时交通圈的带动下，通州及周边房地产已经出现了需求大增的现象，包括河北省三河市、大厂县的需求都已明显增长。但需要注意的是发展的可持续性，不能过度开发，城市建设要配套先行。

最严限购政策

目前，通州住房限购政策并未将50年产权的商住两用房纳入其中，因此这类住房在限购后受到了追捧。张亚光举例称，地处通州的侨商中心、华业东方玫瑰等商住两用房房价普遍在每平方米3.5万元以上，客户基本都是买来作为住宅而非商用，而且很多楼盘都处于供不应求的状态。

限购政策将持续多长时间尚属未知，部分房地产公司对此持观望态度。上市公司中国武夷在通州持有一块100万平方米的土地储备，将建成住宅项目，由于政府规划变化等原因，其开工建设等工作一直受到拖延。该公司董秘林金铸告诉《商业周刊/中文版》记者，通州住宅项目的建成仍需一段时间，北京针对通州区的限购政策目前并未构成太大影响，但一两年后政策又将如何变化也仍是未知数。

北京市社科院副院长、方迪智库首席专家赵弘认为，该政策将持续一段时间。他表示，“限购令”的举措将成为长期的政策，并预期购房政策在一定时间内不会趋于宽松。不仅如此，通州的建设规划希望能够带动周边地区联动发展，不排除未来国家研究政策，在通州周边甚至北京周边区域也实行特殊的房地产措施。

政策也引发了争议和批评。房地产服务商易居中国执行总裁丁祖昱认为，从限制房价的角度来看，限购政策有效果，大多数客户不能买了，成交价上不去。“负面影响也挺大的，本来是一个市场化行为，开发商在通州买了地、盖了房，政府突然说你的销售对象只能是一部分人，这实际上是改变了原来约定的商业条件。”丁祖昱说。

截至发稿，北京市住建委尚未回应《商业周刊/中文版》的采访请求。