文 | 乐居财经 曾树佳 

囿于商业地产自身的弱流动性，运营者若想提升经营现金流，必须找到“金融创新”的融资形式。近几年，资产证券化，已逐渐受到商业地产商们的青睐。专注于发展奥特莱斯综合体的首创钜大（01329.HK），也不例外。

12月9日，首创钜大发布公告称，公司已筹备成立一项资产支持证券计划，名为“中联一创－首创钜大奥特莱斯一号第一期资产支持专项计划”，该计划建议发行本金总额为35.79亿元，底层资产为房山首创奥特莱斯、昆山首创奥特莱斯。首创钜大拟将发行所得款项，用于补充营运资金，推动业务发展。

两年前，首创钜大启动类REITs产品发行前期研究准备工作，以期实现“投融管退”的商业闭环，完成从重资产向轻资产模式的转型。隔年年底，中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划成功获批，规模为100亿元。据悉，这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的类REITs产品。

如今，35.79亿融资大单的公布，意味着其资产证券化已进入落实阶段。

首创钜大官网信息显示，房山首创奥特莱斯，商业建面近18万平米，奥特莱斯建面11万平米平米，购物中心7万平米。而昆山首创奥特莱斯，则位于长三角，商业总建面28万平米，其中奥特莱斯建面10万平米。

乐居财经查阅获悉，2016年，其控股股东首创置业，将其所持有的北京房山、湖州、昆山三个奥特莱斯项目注入首创钜大。此次资产证券化的两个底层资产，都出自其中。

这几年，首创置业不断为首创钜大解除规模扩张的“藩篱”。除了项目输送之外，它还于去年，与首创钜大订立不竞争契据，双方将取消地理划分的安排，以土地及物业用途、商业模式进行划分。

这使得首创钜大，不再困守于此前约定的17座城市，扩大了业务覆盖的地域范围。首创钜大CEO冯瑜坚曾在接受媒体采访时表示，商业地产是天然具备集中度的行业，就看谁最先成规模。

显然，母公司的加持，满足了首创钜大的部分规模诉求。但冯瑜坚也不得不面对运营周期长、资金沉淀量较大的事实。一个奥特莱斯，从拿项目到营业需要两年时间，开始运营到成熟状态又需要5年左右，这很考验土地能力、经营能力和资本能力。

正因为此，首创钜大开启了多融资渠道的探寻。

于2019年6月30日，首创钜大来自银行及其他金融机构的借款，约为55.43亿元；银行借款以土地使用权及投资物业作抵押，或由公司、首创置业提供担保。而上半年，在首创钜大融资活动的现金流量表中，仅有一个融资流入项，即5.46亿元的新增银行借款。

由此看来，首创钜大的融资依赖渠道仍较为单一。由此引起的后果，是该公司现金及现金等价物的减少，债务净额的增加。于半年度，首创钜大的净资本负债比率为115%，同比去年的90%有所上涨。

面对这种情况，首创钜大开始了快速的融资“变道”。比如，今年1月份，首创钜大就与首盛煦地产成立房地产改造基金，总规模为30亿元。

首创钜大彼时表示，通过成立该基金，公司可投资于北京、上海和其他一线城市内，具备地段优越、交通系统便利、拥有租金增长潜力（改造后）特点的改造项目。而与奥特莱斯项目创建的协同效益，也可让集团受惠。

基金的参设，为首创钜大释放了部分的筹资压力。而在尝到了基金模式的甜头之后，它也将该模式，引入到近日公布的资产支持证券计划中。

为了筹备资产支持证券的发行，首创钜大全资附属公司恒盛华创，已筹备成立了该计划和与之相对应的基金。其拟将发行资产证券计划的所得款项，注入到基金中，该基金继而把有关资金用于收购底层项目公司的全部股权，并向该等项目公司提供股东贷款。

市场人士对乐居财经分析，资产证券化可以把以后的资金，转变为目前的现金流；或是把现在流动性较差的资产，转化为可流通的资产，以此达到利润提前“变现”的目的。此外，它能降低融资门槛、降低融资成本。

这对于商业地产运营者来说，无疑具有很大的吸引力。近年来，印力集团、开德集团、越秀房托等，都对商业地产的资产证券化有所涉足。未来，这必然成为一股趋势。

今年上半年，首创钜大新开业济南、北京房山二期项目，累计开业项目达十个，布局和开业项目数量稳居行业第一，共计实现营业额近36.4亿元，同比增长54%；半年客流量达1,864万人次，同比增长103%。

手握众多奥特莱斯项目，首创钜大未来的资产证券化或许还会陆续开展。