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首创钜大打通奥特莱斯闭环

囿于商业地产自身的弱流动性,运营者若想提升经营现金流,必须找到“金融创新”的融资形式。

文 | 乐居财经 曾树佳 

囿于商业地产自身的弱流动性,运营者若想提升经营现金流,必须找到“金融创新”的融资形式。近几年,资产证券化,已逐渐受到商业地产商们的青睐。专注于发展奥特莱斯综合体的首创钜大(01329.HK),也不例外。

12月9日,首创钜大发布公告称,公司已筹备成立一项资产支持证券计划,名为“中联一创-首创钜大奥特莱斯一号第一期资产支持专项计划”,该计划建议发行本金总额为35.79亿元,底层资产为房山首创奥特莱斯、昆山首创奥特莱斯。首创钜大拟将发行所得款项,用于补充营运资金,推动业务发展。

两年前,首创钜大启动类REITs产品发行前期研究准备工作,以期实现“投融管退”的商业闭环,完成从重资产向轻资产模式的转型。隔年年底,中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划成功获批,规模为100亿元。据悉,这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的类REITs产品。

如今,35.79亿融资大单的公布,意味着其资产证券化已进入落实阶段。

首创钜大官网信息显示,房山首创奥特莱斯,商业建面近18万平米,奥特莱斯建面11万平米平米,购物中心7万平米。而昆山首创奥特莱斯,则位于长三角,商业总建面28万平米,其中奥特莱斯建面10万平米。

乐居财经查阅获悉,2016年,其控股股东首创置业,将其所持有的北京房山、湖州、昆山三个奥特莱斯项目注入首创钜大。此次资产证券化的两个底层资产,都出自其中。

这几年,首创置业不断为首创钜大解除规模扩张的“藩篱”。除了项目输送之外,它还于去年,与首创钜大订立不竞争契据,双方将取消地理划分的安排,以土地及物业用途、商业模式进行划分。

这使得首创钜大,不再困守于此前约定的17座城市,扩大了业务覆盖的地域范围。首创钜大CEO冯瑜坚曾在接受媒体采访时表示,商业地产是天然具备集中度的行业,就看谁最先成规模。

显然,母公司的加持,满足了首创钜大的部分规模诉求。但冯瑜坚也不得不面对运营周期长、资金沉淀量较大的事实。一个奥特莱斯,从拿项目到营业需要两年时间,开始运营到成熟状态又需要5年左右,这很考验土地能力、经营能力和资本能力。

正因为此,首创钜大开启了多融资渠道的探寻。

于2019年6月30日,首创钜大来自银行及其他金融机构的借款,约为55.43亿元;银行借款以土地使用权及投资物业作抵押,或由公司、首创置业提供担保。而上半年,在首创钜大融资活动的现金流量表中,仅有一个融资流入项,即5.46亿元的新增银行借款。

由此看来,首创钜大的融资依赖渠道仍较为单一。由此引起的后果,是该公司现金及现金等价物的减少,债务净额的增加。于半年度,首创钜大的净资本负债比率为115%,同比去年的90%有所上涨。

面对这种情况,首创钜大开始了快速的融资“变道”。比如,今年1月份,首创钜大就与首盛煦地产成立房地产改造基金,总规模为30亿元。

首创钜大彼时表示,通过成立该基金,公司可投资于北京、上海和其他一线城市内,具备地段优越、交通系统便利、拥有租金增长潜力(改造后)特点的改造项目。而与奥特莱斯项目创建的协同效益,也可让集团受惠。

基金的参设,为首创钜大释放了部分的筹资压力。而在尝到了基金模式的甜头之后,它也将该模式,引入到近日公布的资产支持证券计划中。

为了筹备资产支持证券的发行,首创钜大全资附属公司恒盛华创,已筹备成立了该计划和与之相对应的基金。其拟将发行资产证券计划的所得款项,注入到基金中,该基金继而把有关资金用于收购底层项目公司的全部股权,并向该等项目公司提供股东贷款。

市场人士对乐居财经分析,资产证券化可以把以后的资金,转变为目前的现金流;或是把现在流动性较差的资产,转化为可流通的资产,以此达到利润提前“变现”的目的。此外,它能降低融资门槛、降低融资成本。

这对于商业地产运营者来说,无疑具有很大的吸引力。近年来,印力集团、开德集团、越秀房托等,都对商业地产的资产证券化有所涉足。未来,这必然成为一股趋势。

今年上半年,首创钜大新开业济南、北京房山二期项目,累计开业项目达十个,布局和开业项目数量稳居行业第一,共计实现营业额近36.4亿元,同比增长54%;半年客流量达1,864万人次,同比增长103%。

手握众多奥特莱斯项目,首创钜大未来的资产证券化或许还会陆续开展。

来源:地产K线

原标题:首创钜大打通奥特莱斯闭环

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