文 | 北京商报记者 闫岩 王莹莹

“北苑地区将近十年没有新商场开业了”，暖山生活广场内一位附近居民说道。对于商圈内鲜见的新项目，很多居民还是心存期待的。不过，此前区域内北辰购物中心北五环店到上品+的更迭，也给项目的特色定位铺陈了警示。坐拥中高档社区与部队家属院以及商用写字楼等丰富客群的北苑商圈，仍面临商业分散、业态凌乱等局面，如何打开高品质购物体验的通道将是暖山生活广场面临的考验。

部分商户试营业

北京商报记者在现场看到，暖山生活广场项目共有四层，包括地下两层和地上两层。目前除了一层和地下一层部分商户已经开始营业以外，其余楼层仍在进行施工。一层开业的商户包括汉堡王、跨品猫日本跨境商品体验店等，还有哥弟、阿玛施等服装品牌。地下一层主要为网红特色美食街区，并且已经有超过80%的商铺开始营业。

一位商户对北京商报记者表示，“选择入驻暖山生活广场主要是看中了周边地区人流量大，区域内餐饮业态较缺少，所以对于品牌未来的发展还是很积极的态度。”一位商场工作人员对记者透露，暖山生活广场已于11月18日开始试营业，正式开业要等到年后。

但北京商报记者注意到，由于大部分商户还在进行装修，因此一进入商场，刺鼻的油漆味道扑鼻而来。尽管很多消费者对新商场充满了好奇，但在较差的消费体验之下，也仅仅做了短暂的停留。

对于具体的开业时间，商场的业态布局以及如何做到差异化发展等内容，北京商报记者通过拨打商场运营方北京百润通裕商业管理有限公司座机以及发送邮件等方式进行采访，但截至发稿前未得到相关回应。

北京商报记者从商场现场指示牌看到，地下二层将以“文创”内容为主，二层则以亲子业态为主。

“北苑地区将近十年没有新商场开业了”，一位在附近居住的李阿姨对记者表示，暖山生活广场的开业，确实对周围居民有不小的吸引力，自己对它比较期待。

另一位在附近工作的上班族田女士则坦言，“虽然区域内‘上品+’内有几家还不错的餐饮品牌，K酷时尚广场也有不少餐饮品牌，但对于上班族来说，吃午餐还是比较困难，而暖山生活广场里的小吃品牌较多，价格也相对可以接受。”

体量品类皆不占优

作为朝阳区最具活力的区域，目前北苑地区辐射的常住人口高达30万左右，其中不乏部队机关家属院、中高档小区和商务写字楼，且因为写字楼数量有限，一些商住两用小区的“商住率“也十分可观，周边白领人群消费能力较强，消费潜力也非常巨大。

北京商报记者在走访时发现，除了暖山生活广场以外，北苑商圈还有上品+、K酷时尚广场等多个商业项目，不管是从体量上还是从业态品类上比较，暖山生活中心在北苑商圈并不具备优势。

从体量上看，暖山生活广场大概也只有不到3万平方米，而上品+的总建筑面积为4.9万平方米，包含B1层至6层。而K酷时尚广场的体量更大，差不多是上品+的一倍，包含B1层至4层。

从业态品类上看，暖山生活广场主要以餐饮、亲子业态为主，而一层目前开业的服装品牌也并非是年轻消费者所喜爱的时尚品牌。除此之外，大的知名连锁餐饮品牌也寥寥无几。

相对比暖山生活广场而言，上品+作为城市奥莱商业综合体，在价格上存在不小优势，同时也能满足周围居民的日常需求。K酷时尚广场可以满足周边人群基本需求，还有实感射击馆、KTV、影院等休闲娱乐项目。

此外，随着大众消费者，尤其是年轻群体的购物观念日益转变，消费不再是对于产品的需求，而是更加注重对“体验”的需求。北苑地区虽有上品+、K酷时尚广场等商业项目坐落，但由于商圈内商业分散、业态凌乱等原因，并不能带给消费者更加高品质的购物体验。

商圈潜力何在？

北苑商圈内经历过大型商业项目的改造更迭，并印证了特色定位的重要性。这对于未来暖山生活广场的发展，或许可探一二。

其实，上品+的前身为北辰购物中心北五环店，曾经因为经营不善而倒闭，被迫转让给上品折扣，并成为进军互联网城市奥莱的首家旗舰店。相比于北辰购物中心而言，改造后的上品+相对较为成功。

业内人士认为，老北辰北苑店倒闭的真正原因，就是在于商业在北辰体系当中，始终没有得到足够的重视，它的经营模式和定位也存在缺陷。对于暖山生活广场而言，如何突出自身特色，与其他商业项目进行差异化竞争，依然是个不小的考验。

对此，北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，从该项目的业态上看，周围客群对它的需求还是比较旺盛的，且周围消费人群规模较大，具有一定的购买力。尽管暖山生活广场最主要的压力来源于旁边的上品+，但上品+现在也存在问题。

赖阳指出，如今社区商业的传统购物功能在逐渐减弱，人们对休闲、文化、娱乐、家庭、儿童教育的需求却越来越旺盛，但项目成功与否，不仅仅是企业的定位是否包括这些方面的业态，关键还是在于里面的品牌组合和氛围营造的设计，如引进的品牌是不是网红或者是消费者特别认同的品牌。此外，环境氛围的营造是否具有时尚感、艺术感，以及能否可以给消费者提供沉浸式体验等，这些内容能否成功吸引消费者更是重点。

赖阳建议，想要吸引更多的消费者前来，可以在商场不定期的举办一些特色主题活动，让人们参与互动的欲望在这里能够得到满足。企业间的竞争不仅仅是业态结构和功能定位，以及面向社区人群的竞争，而是在这些细节上的竞争。“此外，一个好的商圈是可以起到商业项目之间关联互动的作用，从而可以达到互相引流的目的。”