文|温哥华头条

明年适不适合买房，一直以来，不同机构做出的结论有所不同，最近国际信贷评级机构惠誉（Fitch Ratings，下简称惠誉）则预测，加国楼价未来2年的升幅仅得1％，但经通胀调整后，楼价实质将录得下跌，下跌是因为许多购房者无法承受，而其他想要进入市场的人则无法获得贷款。

也就是说，房价跌了，但买不起的，还是买不起。

明年楼价 因通涨而小幅下跌

根据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，惠誉于12月24日（周二）发出《2020年全球住房和抵押贷款展望》（Global Housing and Mortgage Outlook — 2020）报告，提到加拿大部分时表示，房价将增长约1％，如果将通胀率控制在2％左右，则意味着房价将出现实际下跌约1％。

图：Susan Hosterman

惠誉分析师Susan Hosterman表示：负担能力过高（尤其是在多伦多和温哥华），以及一些宏观审慎（macro-prudential）的措施限制了能够取得住房贷款资格的借款人数量，将继续限制房价的增长。”

图：温哥华

Susan Hosterman 坦言：“多伦多和温哥华这两个市场的房价增长，都受制于政府贷款限制和本地购买的限制（按，指海外买家税、空置税和投机税等政策）。”

图：多伦多

她认为，从按揭压力测试的结果显示，加拿大的置业人士需要更长时间储蓄才能支付首期，但同时又要面对楼价持续上升。再由于加国家庭的债务水平继续处于历来高位，Susan Hosterman指出，不少加人根本没有额外金钱来应付额外费用及加息；她又说：“加国家庭一般会以家庭总收入的15％作还债，这是加国有纪录以来最大比率。”长远而言，惠誉认为强劲基础才是支撑加国楼市的主要因素，当中包括物业需求高（主要由新移民推动），以及供应问题（如多伦多及温哥华的住宅用地供应有限），将保持楼价居高不下。惠誉特别关注的是负担能力，特别是在多伦多和温哥华，这两城市更为紧张，因为今年家庭平均债务达到可支配收入的177％。估计多伦多和温哥华的独立房价格，明年会达到（平均）146万加元，在加拿大居首位。惠誉预计加拿大银行将在明年之前将利率维持在1.75％的水平，但到2021年将利率提高至2％，随之而来的更高利率可能会影响加拿大人偿还债务的能力。不过，唯一算是庆幸的是，由于（业主）受到失业率低至5.7％，就业增长强劲和工资上涨的支持，明年抵押贷款的拖欠率将保持在0.3％的历史低位附近。

刚需买家 成为支撑房市主力

特约评论员丁一味表示，惠誉这份报告在加拿大这部分，可归纳为几个要点：１，明（2020）后（2021）两年，综合通涨的因素，加拿大的房价实际会略跌；2，欲购房者仍然难以承受房价（也是因通涨）；3，有些想购房者又因种种因素无法获贷款（压力测试和政府政策）；4，多伦多和温哥华的楼市仍紧张；5，失业率低，贷款拖欠率也会低。

图：拉斯维加斯的楼市被高估

不过，丁一味强调，值得注意的是，整份报告中提到一点，那就是多伦多、温哥华，与美国的达拉斯、拉斯维加斯及亚利桑那州菲尼克斯，楼价实质已被市场高估，容易受到冲击。

所谓“冲击”，其实就是“泡沫化”的代称，丁一味指出，以温哥华来讲，同属北美西岸，商业活动很难与美国的旧金山、洛杉矶匹敌，但房价竟能追上旧金山和洛杉矶，唯一能解释的地方是，温哥华的房市买主靠“外来”（新移民和海外买家）支撑。这两个因素，最近又遭到政府政策的制衡，政府制衡房价，有其道理，但会碰到两难，一，已经过高的房价能否让内部刚需买家（毕竟本地人多半买不起）可负担；二，如果普遍负担不了，索性租房，是否会造成房价的大幅下跌。因此，丁一味认为，刚需买家才是未来房市的主力。刚需若难以提升（毕竟多半是打工族），房价下跌，就会给想要卖房的业主带来压力，而这业主如果还有贷款在身（诚如前面所提，加国家庭的债务水平继续处于历来高位），那麻烦就真的会超出想像力。这时，只能靠强劲的商业活动和低失业率来弥补，即使有工作的人士，薪资也得有一定水平才行，若这方面也出了问题，“泡沫化”恐怕就会成为现实。对于买房，丁一味认为，除非你选择去房价相对便宜的郊区，若要在多伦多和温哥华两大都会区买房，恐怕还是审慎点比较好。

端看房贷政策

而温哥华头条（ID:vancouverheadline）特约评论员风满山认为，明年房地产走势，主要取决于贷款政策。他认为，在各省政府打击炒房的连串措施下，地产游资实际上已经遁走或下沉，遁走自不必说，下沉者主要是转向没有各种投机税的商业地产。这样余下能支撑加拿大地产的，主要是内部的刚需，而刚需启动，在各种利空已经释放的前提下，则主要取决于贷款政策的配套。此前联邦政府在房贷压力测试上已放宽，他相信明年可能会有进一步放宽的可能。这主要取决于加拿大的经济，相信全球走向宽松政策下，房贷无论是利率还是压力测试，都有放松的空间。另外，启动首购族市场，是现政府的政策，就算加拿大政局存在变量，无论谁上台，提振经济都是首选，而在加拿大，不提振房地产，经济增长就可能成为空谈。所以，风满山认为，任何报告都是对过去的分析，实际上是静态的，从综合动态上看，明年加拿大房地产市场，还是会有一定的机会。

编辑：李天治

责任编辑：林伯儒

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