文 | 孙煜 吴煜鹏 孟令稀

编辑 | 陈臣

12月27日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展阅读分析报告（201912）》。报告显示，2019年11月核心城市房价同比上涨1.9%，环比下降0.24%。这是今年8月以来，全国核心城市综合房价连续第四个月小幅下降。房价下跌，是不是意味着房子不好卖了？看看今年房企们的成绩单就知道了。

龙头房企拿地优势明显

中指研究院数据显示，万科1-11月累计拿地金额达1570亿元，排名全国第一。碧桂园前11个月的拿地金额也突破1000亿，以1238亿元排名第二。保利地产以965亿的成绩排名第三。拿地面积方面，碧桂园排名第一，前11个月拿地超4097万平方米。绿地控股和万科分列二、三位。

据中指研究院统计，1-11月前十名房企拿地总额为8824亿元，占前100名企业拿地总额的35.2%；前10名房企拿地总面积为20791万平方米，占前100名房企拿地总面积的38.1%。龙头房企获取土地资源的优势依然明显。

地域分布方面，长三角和中西部城市群仍为房企投资的重点。中指研究院数据显示，1-11月长三角地区拿地前十名房企拿地金额合计3397亿元，位列全国城市群榜首。中西部地区拿地前十名房企拿地金额合计2641亿元，领先珠三角和环渤海城市群，排名第二。

前二十名房企只有一家卖得没去年好

据广发证券和中指研究院数据，1-11月碧桂园以超过7000亿的销售额和8115.4万平方米的销售面积，排名销售金额榜和销售面积榜第一名。中国恒大、万科和融创中国的销售额均超过5000亿元，销售面积均超3000万平方米，在金额榜和面积榜上分列二到四位。房企销售额前二十名中，除绿地控股销售额同比下降7.1%，其他19家房企的销售额均保持同比增长。增速最快的世贸房地产，销售额同比增长高达46.8%。

销售目标完成率方面，据广发证券统计测算，截至12月22日，在公布销售计划的36家房企中已有16家销售计划完成率超过91.7%（对应11月正常完成比例）。其中完成率最高的房企是世贸房地产，完成率达113.9%。中国海外发展、阳光城、金科股份等房企也于11月提前完成了全年销售计划。此外，如碧桂园、中国恒大、招商蛇口、中国金茂等房企前11个月销售目标完成率较高，预计今年均可顺利完成销售目标。

海外融资的规模和成本都涨了

回顾2019年房企融资，全年规模整体呈现先扬后抑的趋势。克而瑞监测数据显示，2019年全国95家典型房企融资总额为14494亿元，同比增长5.5%。

2019年一季度房企融资延续了去年底的回暖态势，85家监测房企1月融资额达2082亿元，为近两年最多。5月17日，银保监会发布23号文后，信托贷款、开发贷、境外发债等融资渠道陆续收紧，房企融资规模也开始收缩，8月和10月融资额都处于两年来的较低水平。

在下半年融资调控趋紧的背景下，非龙头房企的境内融资难度上升，不少企业转而选择境外发债的融资方式。克而瑞数据显示，2019年排名11-30名的房企境内发债规模同比下降46%，占比从境内债总量的40%下滑至29%；同时境外债规模同比增长80%，在房企境外债总量中的占比从25%上升至32%。中指研究院的统计数据也显示，今年1-11月房企信用债、信托融资规模总体与上年同期持平，而海外债融资规模同比增长了33.6%。

融资成本方面，克而瑞的统计数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%上升了0.54%。其中，今年房企境外债券融资成本为8.13%，较去年提升了0.86%。

据华泰证券测算，房企们即将在2020年三季度迎来境内债偿债高峰。无独有偶，明年房企们也将迎来美债到期高峰。在以稳为主的政策基调下，2020年对房企们来说依然会是机遇和挑战并存的一年。