楼市经历了黄金十年的高速发展之后，利润空间正在被逐步压缩。相关机构数据显示，截止目前，沪深A股125家房企平均净利润率只有9.1%，历史首次跌入个位数。在行业利润下滑的背景下，房地产市场走向分化，多数大型房企寻求多元化发展，与此同时，部分中小房企正逐渐剥离房地产业务。

观察家采访多位业内人士表示，房地产行业正在经历蜕变。房地产投资减速、房企数量减少、房企利润下滑、房地产景气指数低迷，房地产行业已发生根本性的改变，从过去什么人干房地产都能赚钱变为不管是什么样的房企想要赚大钱都非常难。

而对于房企未来的核心竞争力，专家都不约而同地提出应从产品和服务入手，融资、创新能力、土地储备等将成为未来房企致胜之道。

陈宝存：企业死了 房地产还在

独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存

现在整个房地产行业都在分化，一方面由于三四线城市人口导入还没有完成，其购房需求没有那么快的增长，导致库存较高；另一方面，一二线城市优质土地拍卖将尽，很多房企拿不到地，即便万科、恒大，在一二线城市也很难拿到优质地块。而拿到地的，不少也是不适合开发或者当下不适合开发的土地，反而成为其劣势。

在这样的背景下，不少房企选择转型或者退市。但如果以此来说房地产市场不行了，那完全是胡说八道。企业死了，房地产还在。也许中国只需要两千家房企，不需要八万家这么多，未来减少几百家、一两千家是正常的。很多中小房企实际上是项目公司结束使命了，或者拿地之后根本没有能力开发，转让给其他公司，最后剩下的就是有资金实力、能融资的房企，这种企业才能活得很好。

张月：未来大型企业会越来越强

新港地产董事总经理张月

大型企业在控制成本、现金流、操盘水平、控制风险方面有优势，整体运营能力明显好于中小型企业，未来大型企业会变得越来越强，中小型企业在市场上处于不利位置。此外，由于资金原因，很多中小型房企没有土地储备或者拿不到土地。房企没有土地作为生产资料，肯定需要新的发展途径，这是市场趋势。

房企未来的核心竞争力在于用户的使用满意度。不怕价格贵、位置偏，怕的是业主和商家对物业的满意度不高。开发商如果能够将产品作为核心竞争力，让购房者得到良好的物业增值，那我相信这具备非常强的竞争力。

未来的房企应该是极具社会责任感，为业主和用户考虑、集思化服务的企业。另外，还要考虑如何保障居住的安全性，居住的舒适度，未来的保值增值。我相信很多企业，实际上已经在朝这个方向努力。随着竞争的加剧，随着精细化模式的建立，未来我们的房子会越来越好，越来越漂亮，越来越舒适。

何流：房企走向精细化服务

四川邦泰投资集团副总经理何流

目前，三四线城市房地产供应量比较高。很多城市都是土地财政，依靠土地供应获得财政收入，前几年市场比较好的时候，土地供应量偏大，造成很多地市的房源供应量充分。

房地产白银时代的到来，导致市场分化，对能够生存的房企要求越来越高。房企管理应更加精细化，产品具备差异化，服务做到精细化，很多不具备这方面条件的企业慢慢就会退出房产行业。

谢逸枫：融资创新能力成竞争关键

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫

宏观经济下滑压力直接传导到房地产企业，资产投资下滑比较厉害，表明房地产投资的增速一直在减速，这种减速最直接体现在房企数量开始下降、房企利润开始下滑；房地产景气指数从2014年到现在，一直没有达到100，基本上都是90多。这表明房地产行业已经发生根本性改变，从过去的什么人干房地产都能赚钱改变成不管是什么房企想要赚到大钱都非常难。这是为什么大型房企要转型、中小型房企被收购、吞并。

房企竞争力，第一还在于融资能力。房地产开发的贷款比例非常高，现在减持非常厉害，导致很多中小房企向银行借不到钱，出现资金破裂，导致破产。如果企业没有融资能力，一旦银行不借钱，或者销售出现问题，就只能死掉。第二是资源整合能力，从拿地到开发、融资到销售一条龙的整合把控能力。第三是土地储备能力，一个房企如果没有土地储备的话，是走不长远的，如果土地储备足够开发十年，可能市场好的时候，开发五六年就开发完了，那么这样的房企是没有生命力的。第四是在于创新能力。在经营、制度、融资、用人方面创新，比如万科的职业经理人和小股操盘都搞得非常好，创新能力是未来考验大房企的重要因素。