文 | 华夏时报记者 李贝贝

2019年，上海投资市场全年累计录得68笔大宗交易，同时总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%，四年来首次跌破千亿。

对于2020年的上海投资市场走势，各大机构与市场分析人士仍颇具信心，认为近年上海楼市平稳发展，对于外资投资者而言不失为较佳的投资节点。2020年，随着上海优质办公物业供应的增加，大宗交易规模有望触底反弹。

“预计2020年仍将是投资较为活跃的一年。”仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成信心十足，“随着投资收益率逐步上扬，投资者将继续在市场中积极寻找机会；核心的稳定型资产将受到投资者更多的青睐和关注。”

交易金额2019年同比下降33.8%

2019年，国内大宗交易市场总体保持平稳。世邦魏理仕近期发布的报告指出，从成交金额上看，2019年，北上广深、成都的总成交金额达人民币2430亿，环比仅小幅上升了1%。

这其中，北京投资市场大宗交易总额为866亿元，突破历史纪录且位居全国第一，而近年始终保持千亿年交易规模的上海市场则跌破千亿大关。过去一年，上海大宗交易累计录得68笔交易，总金额累计达847.2亿元人民币，同比下降了33.8%。叶建成更是向《华夏时报》记者指出，剔除2018年溢出的成交以及2019年上半年由政府推动的两项交易后，2019年全年上海投资市场的成交金额约为人民币651亿元，较2018年相比投资势头明显放缓。

整体来看，全年上海投资市场呈现出“高开低走”趋势。第一太平戴维斯研报分析指出，由于2018年部分大额交易于2019年初最终落定，年初投资市场反应较为活跃；年中，诸多不确定性因素影响显现，交易双方预期难以达成一致，成交热度逐渐趋冷。

不过，年末上海投资市场出现了“翘尾”行情。据《华夏时报》记者不完全统计，2019年第四季度共有12笔大宗交易成交，包括东方明珠置业将持有的滨江国际广场2号楼售予国内险资利安保险、上海长征资产管理购入浙铁绿城长风中心三期3号楼五个楼面总计11660平方米、罗莱生活科技购入浙铁绿城长风中心其余六个楼面总计13992平方米的办公面积等。

从交易标的来看，“与往年一样，办公楼市场在所有类型的大宗交易中占比最大。”叶建成表示，2019年办公楼物业占上海投资市场总交易额的58.7％；世邦魏理仕的报告也指出，2019全年写字楼交易中企业购置占比40%；在自用型企业表现积极的助力下，2019年写字楼相关交易仍为成交的主流仍占整体成交的66%。

不过，办公楼市场表现的不尽如人意，也成为上海投资市场大宗交易规模下降的主要因素。此前，高力国际于12月18日发布的《上海物业市场2020年展望》报告就指出，2019年，上海写字楼市场空置率已升至19.3%。

与此同时，作为上海市场上最为活跃的买家类型，境外投资者日益谨慎的情绪，也成为促成市场下行的另一重要因素。戴德梁行研报透露，2019年二季度起，受上海写字楼供应量过剩、空置率上升、租金下调幅度明显的租赁市场影响，外加中美贸易摩擦等不稳定因素，在2018年度积极出手的外资投资者纷纷放缓投资速率，同时对标的物业所处区位地段的筛选相比往年也更为严格。

2020年仍将是投资活跃的一年

值得一提的是，尽管上海2019年大宗交易市场的活跃度不如前些年，却也不乏积极信号。例如，根据戴德梁行研报，2019年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。截至四季度，核心地段资产净回报率需达到3.9%-4.2%；非核心区域资产净回报率则升至4.0%-4.5%。

对于2020年上海投资市场的前景，受访人士也均持积极展望态度。

“预计2020年（上海大宗交易）仍将是投资较为活跃的一年，”叶建成信心十足，“随着投资收益率逐步上扬，投资者将继续在市场中积极寻找机会。在利率走低的环境下，核心的稳定型资产将受到投资者更多的青睐和关注。”而仲量联行在研报中也强调，2019年第四季度上海投资市场达成几宗重要交易，表明投资者对上海市场的长期前景持积极态度，亦显示出这一市场的韧性。

“2019年外资还是在买买买，这说明中国的商业物业起码在外资看来还是很有价值的，”绿地金融控股集团首席战略官、战略研发部副总裁李想告诉《华夏时报》记者，近年市场稳定，外资也看到中国的金融环境越来越开放，“这是一个政策红利，看好中国的前景，看好中国的商办物业”。李想坦言，“至少董家渡项目还是希望有外资来买的”。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰解释说，其对于市场的信心主要在于，中美贸易战暂告一段落，中国政府多次出台金融开放相关政策。可以预见，随着外资企业设立办公室的需求逐步回暖，上海写字楼租赁市场的吸纳量也有望好转。而2020年一季度起，部分写字楼项目推迟入市时间，预计上海写字楼租赁市场的需求与供应量逐渐呈现出一种动态的平衡。此外，站在投资者的角度，“过去一年外资虽出手谨慎，却从未停止积聚能量”。

从资产类别来看，业内人士公认，写字楼项目和仓储物流物业仍为地产领域最热门的投资类型之一，而城市更新项目、商务园区和冷链物流项目等一些资产类别也将不断吸引投资者兴趣。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇向《华夏时报》记者表示，建议投资者在写字楼投资上需采取“防御性”策略，多关注核心区优质写字楼、产业聚集区的商务园区写字楼及新兴市场中的标杆项目。此外，整体成长态势积极向好的长三角物流资产仍值得投资者及早布局。