文/房价点评网张子吉

编辑/房价点评网 叶璟

经过281轮疯狂争夺，厦门的土拍历史记录再次被打破，龙湖地产力战海投、住宅、首开、禹洲等其余13家房企，最后以45亿元斩获海沧马銮湾H2015P05商住地块，楼面价为15679元/㎡，晋升成为厦门总价和岛外单价的“双料地王”。

“城市健康上行的态势”和“城市可开发空间有限”已经被笔者无数次提及，外来的和尚想讨一些香火，本地的和尚大多数又面临着“断粮”的处境，因此每一次土拍都注定了是一场惨烈的肉搏战。此次也不例外，禹洲、龙湖、海投、龙光等14家品牌房价悉数到场，报名到场数量比去年的海尔和融侨地块竞拍还多出3家。

（龙光是谁？翻到文末有八卦）

民企或成变革力量

这是一场没有输家的战争

龙湖灌口龙湖嘉誉项目早已进入尾声，和禹洲合作开发的龙湖春江郦城项目多多少少也弥补了其“断粮”的困境，但毕竟只是权宜之计。今天得以建仓补血，自然是稍稍松了一口气。而且，45亿地王15679元/㎡的楼面价想必也是海投、融侨等涉猎马銮湾板块的房企乐意看到的，至少它进一步巩固了这个区域的土地价格体系，一座高成本的城墙并没有出现豁口或短板，未来大家抱团前进、“互惠互利”的日子自然少不了。对处于发展初期的马銮湾而言，龙湖的进驻显然更让人期待，也是“更广泛的群体”愿意看到的局面。

我们来回头看看马銮湾板块的土地情况——

马銮湾板块楼板价

数据来源：房价点评网厦门

马銮湾“庄家”海投过往在产品溢价能力的打造方面对比上述几家企业会有一定的不足，尤其是针对这种高溢价、高单价地块更是缺乏开发经验，面临的开发风险或者是挑战最大。海投对马銮湾的发展前期使命已经完成，后期在区域价值上的“奉献”着实有限，远不及其他对手。

2011-2015年各区商品住宅房价走势图

数据来源：房价点评网厦门

从近三年的房价走势来看，自2014年开始，价格出现了滞涨的局面，岛外价格表现稳定的趋势尤为明显，尤其是海沧和集美，环比在1%左右波动，价格遇到瓶颈：与其说是因为价格而牺牲了流动性，不如说是整体产品溢价能力不足，导致产品价格与价值匹配度不高，购房者买单意愿自然就不高；而且在整体产品溢价能力不足的基础上受价值透支、供需错位趋势上扬的影响，存量市场持续挤压，去库存效果短周期内难以缓解供求矛盾。

相反，我们也可以看出：国企里比如建发的中央天成、天悦，民企里比如泰禾的院子产品和禹洲的卢卡小镇，他们在高成本土地的价格实现度上还是做的不错的。整体的市场问题并没有使这些高成本土地受到太多的羁绊。今天的“双料地王”龙湖，从过往的开发历史来看，其在产品塑造能力上也具有相当的优势，这一点毋庸置疑。

做“刚需产品卖豪宅价格”的时代已经绝迹了，何况马銮湾新区在发展初期就已经因为种种原因估值透支预期，其周期性颓势是无法避免的。泰禾、龙湖和融侨等具有一定产品溢价能力的企业扎堆马銮湾虽然可以降低一些该区域开发的风险，但根本上解决问题还有待时间，还有赖于一个时间周期的缓冲。着实要为龙湖“双料地王”捏把汗。

从近期的土拍来看，无论是先前世茂还是如今龙湖，都经历和一场与国企的肉搏战，都似乎预示着民企/外来房企在无意识的掀起一场改变厦门开发格局的战役。无论是想进厦门还是继续深耕厦门都不容易，能够进来的和继续深耕的都是一些优秀的企业，有助于市场优胜劣汰机制的重塑。城市房地产开发的开放度得以有效提升，高成本又使产品面临前所未有的严峻考验，这不仅仅是本为土部分房企提出学习和转变的警示，更有利于消费者在同样的价格基础上获得更加受惠的产品体验。

传闻联合开发

倒不失为好出路

虽然马銮湾规划预期美好，但是区域价值被过早的透支消费，面对如此高位的楼面价，目前区域内的市场销售情况已经折射出房价上行疲态，房企的开发压力大，利润预期缩减。按照当前的成本估算，龙湖此次的成本已经在2万元/㎡左右，开发难度和风险再次升温，利润空间更是受到严重挤压，这也是企业为了深耕发展的无奈之举。

图为2014年10月海尔&海投联合拿地

基于高成本和拿地难等方面的考虑，有传闻龙湖和首开将联合开发 H2015P05地块，在克而瑞看来，倘若真是如此，这种“地王级“项目联合开发倒不失为一种好出路，两家都是全国性的品牌房企，强强联手一方面可以降低项目运营风险，缓解资金压力；另一方面双方可以进行资源有效优化配置，提升产品竞争力，满足企业对未来的开发预期。

但无论联合开发与否，龙湖在未来短周期内，深耕厦门的地位已经得到巩固，先是和禹洲联合的龙湖春江郦城缓解了“断粮“的困境，如今再添马銮湾一子，扩版图之举值得欣慰。

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