文|选址中国 优秀

新型冠状病毒肺炎疫情影响波及各个行业，大部分人们乖乖宅在家里，开启无接触式生活与社交，例如线上买菜、居家办公、云聚会。由此造成旅游、餐饮、交通运输等行业一派荒凉，而电商、在线教育、网络游戏等行业却是一番热闹景象。

各行业的高光与低谷，直接反映在办公面积的扩张或缩减上。疫情对北京写字楼市场可能产生哪些影响和趋势？

1、租金下调

据《财经》报道，北京CBD地区写字楼租金有所下调，建外SOHO每平方米日租金下降了1-2元，平均为6.5元/平方米，金地中心日租金由之前的两位数降至个位数，日租金约为7-8元/平方米，同时部分写字楼免租期可增加至4个月以上。

受疫情影响，人们外出活动受限，意味着写字楼线下招商渠道被关闭，尽管有的招商人员转战线上，但效果如何有待商榷。

戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英表示：「当前企业对置换、扩张办公物业较为审慎，甚至当营收受到影响时削减高昂的写字楼租赁成本成为重要选择。中小型企业将面临更大的短期财务流动性风险，或对办公租赁市场造成影响，这些无疑将减少或延迟写字楼新增需求。」

2、供应放缓

从供应层面看，受疫情影响，投资减缓、施工周期延长，暂时缓解了写字楼供应压力。

「年初预计今年北京写字楼市场的新增量约在190万平方米，但受到疫情的影响，最终的实际入市量，有可能只在120万方-100万方的水平。」戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示。

3、空置率拉升

高力国际此前对全国一线及重点城市写字楼业主进行调研，对于新冠肺炎，一线城市写字楼市场半数业主认为租金持平，近四成感到租金下行压力；超六成业主预计空置率将持续推升，24%的业主认为空置率将与去年持平。

图片来源：高力国际

这反映出，北京写字楼市场进一步承压，预计空置率继续推升，租金面临下行压力。事实上，造成如此走势的主要原因，并非疫情，仍是供过于求的市场环境。

2019年北京甲级写字楼市场出现现象级变化，新增供应超百万方，净吸纳量为39.9万方，空置率超过10%，触及十年来高点，与此同时，租金出现十年来最大降幅。高力国际预计，本轮供应高峰将在今年底基本结束，受此影响，空置率将在今年触及最高值后逐步回落。

4、租户更具韧性

从具体行业来看，受本次疫情的影响，医药与医疗设备、线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展，从而引发其扩租或新租的办公租赁需求；而零售、贸易、酒店、娱乐等行业收到较大的冲击，租赁活动或将收缩；律所、会计师事务所等专业服务业及金融业受到的直接影响则比较小，也将会成为写字楼市场争取续租、扩租的重要对象。

2019年北京甲写市场新租需求最旺盛的行业分别为：金融业、TMT和专业服务业。可见，当前北京甲级写字楼市场租户更具韧性。

5、物业投资好时机

疫情似乎并未给北京大宗交易市场带来阴霾，外资继续关注北京市场。近日，位于北京长安街旁的LG双子座大厦以1.37万亿韩元，约合人民币80.46亿元售予新加坡公司。

外资是北京市场最为活跃的买家。世邦魏理仕统计显示，2019年北京大宗交易市场成交866亿元，创下全国第一的交易纪录。其中，外资投资额为271亿元，占比为31%。

世邦魏理仕认为，短期内，不必要的会议和差旅等商务活动的削减将导致投资活动放缓。不过，货币政策进一步宽松和利率下调的概率有所上升，这将对资产价格提供一定支撑。

受疫情影响，杠杆率过高的开发商可能面临现金流方面的挑战，2020年仍将是大宗物业投资的好时机。