文|文軒财经

4月21日，世茂房地产控股有限公司（以下简称世茂）发布公告称公司正考虑可能分拆本集团的物业管理服务及相关增值服务业务【物业管理业务】于港交所独立上市（可能分拆及上市）。

在这个物业上市潮中，去年才开始着力外拓的世茂服务，是否具有竞争优势？

世茂考虑分拆物业上市，曾外传预期集资5亿至6亿美元

实际上，早在2019年初的业绩会上，公司管理层就提及公司旗下的物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，物业或先于酒店业务登陆资本市场。

此后的2019年8月，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在物业品牌发布会上再次表示，世茂服务预计于2021年分拆上市，但当时并没有确定是在H股还是A股上市。

今年1月7日有媒体消息称，世茂考虑让物业服务子公司在2020年进行IPO，拟分拆于香港上市，并指出正与潜在顾问就此进行深入谈判，预期集资5亿至6亿美元。

如今，世茂正式公告考虑分拆物业管理服务及相关增值服务业务上市计划。

公开资料显示，世茂物业成立于2005年9月，业务范围涉及物业管理、秩序维保、环境保洁、绿化养护、工程维保、设备管理、开发商服务、智慧服务、房屋资产管理等领域，管理项目类型涵盖住宅、商办、产业园、特色小镇、会所、城市公共建筑等。

图片来源：世茂官网

2019年8月，世茂物业举行品牌焕新发布会，宣布升级为“世茂服务”。

许世坛当时表示，战略转型升级为世茂服务后，将通过颠覆传统物业行业发展路径，实现管理规模和服务模式的突破。

为此，世茂服务将与科技行业头部企业合作，运营孵化多个自主品牌，业务涉及社区教育、不动产托管、社区健康等领域，打造“0-1公里”的社区商业。

同时，世茂服务已经推出针对“用户生活服务”研发的生态系统——“Ocean X世茂深蓝服务系统”，将通过科技赋能，实现物业行业的智能升级。

2021年管理目标3亿㎡，大规模扩张的保障是什么？

如今世茂服务签约管理面积超1.2亿㎡，签约管理项目超500个，共覆盖全国超60个城市，共服务超240万业主及用户。

数据来源：世茂官网

81%的业务都位于一、二线城市（截止2019年12月31日数据）。

随着市场规模的扩大，以及合作项目管理费的增加，世茂服务的收入也呈现出逐步增长的趋势。2019年财报显示，公司的物业管理收入及其他，由2018年16.07亿元大幅增长68.1%至2019年的27.01亿元。

数据来源：2019年财务报告

对于未来的规模发展计划，世茂集团副总裁、物业公司董事长兼总裁叶明杰曾表示，世茂服务计划2020年将签约服务面积做到2亿㎡，2021年则为3亿㎡，对应300万户家庭。每户家庭如果是3个人，那么服务对象近1000万人，更具备上市基础。

自有物业，地产销售业绩快速增长

有消息指出，目前世茂服务的扩张仍需依赖世茂房地产每年1000万㎡左右的新房面积交付。

官方数据显示，世茂地产销售业务呈持续上涨趋势。

世茂地产签约金额从2017年的1007.7亿元，一路上涨至2019年的2600.7亿元，销售排名位列全国第九（克而瑞《2019中国房地产企业销售TOP200排行榜》）；签约面积也从2017年606.2万㎡上涨至2019年的1465.6万㎡。

图片来源：世茂官网

据2019年财报数据显示，2020年世茂将推出约1992万㎡的可售面积，连同截至2019年12月31日止约824万㎡的可售面积，2020年世茂可以出售面积为2816万㎡。

此外，世茂在2019年增加了3092万㎡的土地储备（权益前），截至2019年12月31日，集团拥有7679万㎡(权益前)的优质土地储备。

这将成为世茂在全国重要市场未来数年业绩的持续支撑，这无疑也是世茂服务规模扩张的保障。

知名财经分析师严跃进在接受文軒财经采访时表示，从此前项目开发商增加的土地储备以及原有项目的签约来看，世茂服务可管理的体量非常充足，这也体现出世茂服务方面的实力，同时公司在酒店服务上表现较好，能支撑物业服务发展品质，这些都将支撑它后续规模的扩张。

积极外拓，大举收并购

当然随着新品牌的发布，世茂服务也积极开拓第三方业务。

2019年，被世茂服务视作业务外拓元年。

首先，在世茂地产大肆收购泰禾、万通、粤泰、明发、福晟等多家房企项目的同时（根据2019年业绩公告，世茂新增土地储备3092万㎡，当中的67%均通过收并购方式获得），世茂服务也开启了收并购模式。

2019年，全资并购海亮物业，与三元物业进行股权合作，2020年，并购海峡物业就在2020年3月30日世茂地产2019年业绩发布会上，许世坛表示世茂已经收购福晟的物业公司51%股权，涉及90多个项目，已签约面积超过1500万㎡。

同时，世茂服务开始外拓物管服务项目，涉足城市交通枢纽项目等。

图片来源：世茂官微

世茂服务的大肆收购和外拓步伐，在严跃进看来，通过外拓，可以增加企业的物业服务内容，使得服务内容更加丰富。而大肆收购一方面可以做大规模，另一方面也可降低对世茂地产的依赖，如果收购项目较多，世茂服务就可以脱离世茂地产，进行独立自主的业务拓展。

严跃进认为世茂这两年发展非常快，对世茂服务的外拓发展有积极推动作用，这是它的竞争优势。

物业迎来市场风口期，上市潮中，世茂服务有优势吗？

将2021上市的计划提前，有外界猜测，分拆物业上市或许也是世茂进一步“开源”，从而保证流动性的一种手段。

就如安信证券曾在关于物业上市的主题报告中指出，在房企传统融资渠道受限，整体资金压力上升的背景下，房企紧抓资本市场机遇。对于中小房企而言，赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力的业绩规模。

但不可否认的是，国内的物业市场也正迎来空前的机会。

易居企业集团CEO丁祖昱曾预测，未来十年物业管理规模将达500亿㎡，从基础到增值，物业服务市场空间将达三万亿，并且物业服务企业将开始分化。

严跃进也曾向文軒财经表示，房地产市场由增量市场转向存量市场，其管理是一个非常重要的领域，为物业服务市场带来了机会。

安信证券也分析指出，房地产行业的增长红利已成为过去式，承载房企转型重任以及依托于增值业务等新兴商业模式的物业管理行业俨然已经成为一座待挖掘的金矿，这吸引了资本市场的极大关注。

据文軒财经统计，2018年以来，房企分拆物业上市成为热潮，2019年房企物业板块上市潮更是风起云涌，仅从2019年来看，便有10家物管公司完成主板上市，此外有6家物管企业已提交招股书等待上市。

今年以来，已有兴业物联、烨星集团等成功上市，金融街物业、正荣服务、宋都服务、建业新生活、弘阳服务等5家物管公司均已经递交招股书。

除世茂计划分拆物业上市外，华润置地、卓越集团和朗诗绿色集团等房企也有分拆物业赴港上市的计划。

在这波上市热潮中，竞争压力可想而知。

不过严跃进认为，一方面作为开发类业务占比较大的企业，世茂服务的上市竞争优势比较明显，能够获得开发类企业带来的资金服务；另一方面，世茂服务这两年在传统物业上表现比较好，后续也有竞争优势，从实力来讲，世茂服务不比已经上市或者已经提交招股书的企业弱，极有可能成功上市。只是物业本身收益不是很高，这是世茂服务需要面对的压力，因此需要做增值服务。

世茂服务什么时候能够正式提交IPO招股书，文軒财经将实时关注。