文｜清研智库

德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志。德国房地产税制具有重交易环节，既征交易税，又征所得税，轻持有环节，短期交易征重税，持有不到10年转让征收资本得利税，长期持有交易免税，税收体现公平原则等诸多特点。

德国实行共享税与专享税相结合，以共享税为主体的税收管理体制，其中土地税专属于地方政府，土地交易税专属于各州。

德国土地税与通常理解的房产税最为相似。纳税人为土地所有者，收入归地方政府，是地方政府的专享税收。地方政府有权决定税率，体现了因城施策的特点。2016年德国土地税收入达136亿欧，占地方政府税收约15%。

德国房产税主要在以下几个方面进行征税：

1）房产交易环节，要分别缴纳评估价值1%-1.5%的不动产交易税，和以房产交易价格为征税基础的土地购置税，税率从3.5%到6.5%不等；

2）不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税；

3）如果5年内卖出3套及以上房产的，要对获利部分征收25%的资本利得税；

4）如果将购置的房产用于出租，依据房租收入需征收25%的资本利得税。

德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则，拥有独立第三方评估机构并且建立了完善的数据库，因此每年地方税务局只需根据软件程序计算得出每块地应纳税额并告知纳税人。各类地产价格由独立的评估师评定，对自己的评估报告承担法律责任。同时成立“房地产公共评估委员会”等民间组织，负责制定当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制定详细且具有法律效力的“基础价格”。所有房地产交易有义务参照此类指导价执行，并允许在合理的范围内浮动

纳税人每年可分四次缴纳，对于逾期超过一个月的纳税人，地方政府有权收取罚金。

在税收豁免上：

1）公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策；

2）对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税；

3）采取减免税和其他奖励方式以降低所得，鼓励私人建房：一是建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%，二是申请建房的贷款可从应纳税收入中扣除，三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。

德国房地产税征收制度的启示意义。

一是德国轻持有环节，把房地产税放在交易环节，根据盈利和年限征税，鼓励居民购房并长期持有，抑制房价过快上涨和投机。

二是鼓励居民自建房，对其进行税收优惠和财政补贴。

三是在征税对象上，可以借鉴德国经验对二套及以上的住房征收房产税，对第一套住房实行免税，保障基本生活需求，降低低收入人群负担。

四是税率方面，适当参考德国做法，允许地方政府根据当地的经济发展水平及公共服务状况等情况在一定幅度内决定税率。

日本房产税情况

在众多亚洲国家中，日本房地产税制发展较早，从1950年开始征收房产税，其制度体系几经变迁，目前已形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。

日本是土地私有制国家，房产买到手后就要世世代代缴纳税了。日本经历过两次重大的房地产税收制度改革。二战后，日本政府为了增加财政收入，开始征收房地产税，主要包括固定资产税、城市规划税和营业场所税，确立了日本现代房地产税制的基本架构。80年代末日本的房地产泡沫严重。

1991年，日本针对土地保有环节征收“地价税”，要求土地持有人须向国库缴纳土地保有税，此后，日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。1998年亚洲金融危机时，日本为了刺激宏观经济，停止了对“地价税”的课征。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

日本实行三级政府税权相互独立的房地产税制度，第一级是中央政府，第二级是都、道、府、县，第三级是市、町、村。日本的房地产税收基本由道府县和市町村地方政府征管，属于地方税。地方拥有自治立法权，中央政府负责制定房地产税基本法，但只对房地产税法的大纲和原则进行规定，税目、课税客体、课税标准等由地方政府决定，并自行制定实施条例。

日本从1950年开始征收房地产税后，其在地方税总收入的占比一直保持在40%以上，是基层政府财政收入最重要的来源。

日本房地产税种齐全、税制结构相对完整。日本的不动产保有类课税主要包括固定资产税和城市规划税，均为地方税(市町村税)，以市场价值为课税依据，对土地、建筑物进行课征。房地产的计税价值评估每三年一次，在其后两年中，如无重大改变，一般不重新估价。日本的房地产计税价值评估工作主要由不动产鉴定协会和土地鉴定委员会共同负责，评估的主要依据是《不动产鉴定评估法》。日本固定资产税是缴费基准的的1.4%，上限为2.1%，都市计划税是缴费基准的0.3%，公寓还需要再缴纳管理费和修缮金。

日本房地产税原则上每年分四次缴纳，具体的期限由各地自行决定。纳税通知书在第一期的纳税月（6月）寄到，纳税通知书上同时记载都是计划税和固定资产税的税额。纳税人可以采用到税务部门窗口、银行和邮局窗口缴纳，还可以银行转账、便利店缴纳、银行atm、信用卡支付、手机支付等。

为兼顾社会公平，日本针对固定资产税和都市规划税也有相应的减免政策：

——政府、学校、皇室、墓地等有特殊用途的房地产免征固定资产税；

——计税价值低于30万日元的土地和计税价值低于20万日元的房屋，均免征固定资产税。

——日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；

——如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；

——65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。

——对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免；

——不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。

日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际操作起来非常麻烦。随着经济形势的变化经常进行调整，加之不少属于地方税的税种存在地区差异，不仅普通纳税人搞不清楚，就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此，日本各地征税出错事件时有发生，甚至出现纠纷和官司。