文|文軒财经

二度更名，剥离长租公寓，业绩增长缓慢……自2014年踏上转型之路的朗诗，如今能否通过“自由方舟”绿建体系在竞争激烈的房地产市场中开辟出一片新的天地？能否在成都市场树立更具有优势的差异化标签，实现成都市场前五的愿望？

“自由方舟”，又一次迭代升级的健康科技

2020年4月22日，朗诗地产线上发布了2020健康住宅产品——自由方舟。

根据朗诗的解释，“自由”，是指朗诗对绿色建筑产品技术的运用已经进入“自由王国”，能够“因地制宜、因人制宜”地打造适合于当地需求的绿色科技建筑产品，同时也代表健康与体验的全面提升，让每一个居住者可以自由地选择不同场景下的运行方式和各项指标值的全面提升；

“方舟”，象征着像诺亚方舟一样守护生命的安全和健康。

这是朗诗地产自主研发、拥有完整自主知识产权的新一代科技住宅产品。

朗诗集团董事长田明表示，自由方舟住宅产品，是朗诗健康科技住宅十几年来进行的又一次迭代升级，是对人们改善生活需求的积极回应。

据悉，“自由方舟”将率先在成都、中山、苏州三地首发。

“绿建”是朗诗一直主打差异化发展的的核心标签。

朗诗官网信息显示，朗诗于2004年开始聚焦绿色产品差异化发展，当时朗诗提出了“恒温、恒湿、恒氧”的“三恒”概念。

2011年，借鉴国外绿建技术的朗诗，推出了2.0产品；

2015年，朗诗提出“被动式建筑”理念，推出了3.0的科技住宅产品；

2018年，朗诗提出“第四代城市住宅产品”；

今年4月22日，朗诗发布了新一代自主研发的绿色科技系统——“自由方舟”……

可以这么说，从借鉴国外技术，到完全自主研发，拥有完整的知识产权，朗诗在绿建这条路上已经走了16年。

“绿建、科技”成为了朗诗市场差异化竞争的核心标签。

知名地产分析师严跃进在接受文軒财经采访时表示，“自由方舟”理念非常好，它跳出了传统的靠机器设备来提供绿色健康的概念，这种技术创新，其前瞻性比别的企业更强，对绿建市场的发展具有非常好的导向。现在绿建市场鱼龙混杂，朗诗提出这个概念，能够实打实的带来非常好的市场占有率。

文軒财经数据合作伙伴天眼查数据显示，来自于南京的朗诗成立于2001年。

朗诗绿色地产作为朗诗绿色集团旗下从事地产开发服务的业务主体，专注打造健康、舒适、节能、环保、智能的绿色建筑，以被动式建筑为基础，因地制宜、因人制宜用绿色科技为客户打造优秀的人居环境。

朗诗绿色地产累积开发119个绿色科技地产项目，开发总面积逾1900万平方米。

只是在严跃进看来，虽然绿建概念很好，朗诗在绿建细分领域也有市场地位，但在市场规模的扩张上，还是比不过其他全国化企业。

404.9亿，还需继续奋发图强的市场规模

文軒财经统计数据发现，从2015年的141亿元到2019年的404.9亿元，朗诗年度签约销售额的复合增长率为30.18%。

朗诗2019年年报数据显示，2019年朗诗实现签约销售额为404.9亿元，压线完成400亿元的销售目标，同比增长6.14%，增幅较2018年的19.02%下滑了近13个百分点。

2019年签约建筑面积为234万㎡，同比上涨19.2%；其中在中国地产合约销售365亿元，同比增5%，应占权益比例为21%。

朗诗地产营收及利润增速上下起伏，2019年朗诗地产收入总额约为人民币85.58亿元，同比增长15.11%；较上年的21.61%有所下降；

年度利润约合人民币15亿元，同比增长约4.0%；全年毛利率及净利率分别为28.3%及17.5%，同比小幅下降0.2个百分点及1.6个百分点；

核心净利润为人民币14.1亿元，较去年同期上升11.4%；

归属股东净利润11.72亿元，同比增5.39%；

在2019年业绩会上，朗诗董事局主席田明说创新和稳健是朗诗最根本的经营理念。

严跃进认为，朗诗这几年的复合增长率是值得肯定的，说明这个企业具有较好的成长性，但是2019年的同比上升表现是一般的，还没达到500亿的市场规模，朗诗还需要继续奋发图强，在转型方面还需要继续研究。

转型，是自2015年以来，在每场业绩会上，田明都会强调的话题。

二度更名、剥离长租……艰难的转型

朗诗的转型开始于2014年。

次年，朗诗地产正式发布“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”三大发展战略。

朗诗当时的目标是实现由传统开发商向以技术服务为主的新型轻资产绿色企业的战略转型，成为香港资本市场上一家具有鲜明特色、可持续发展、业绩优良的公司。

2018年初，“朗诗绿色地产”宣布更名为“朗诗绿色集团”，这意味着朗诗从单一的地产开发公司向多种业务组成的纵向一体化综合型集团转变。按照规划，朗诗不仅要做长租公寓、养老服务、绿色金融，还要发力绿色建筑设计、物业服务、绿色装饰、资产运营、销售服务等各个领域。

为追求资产轻型化，朗诗近年来一直在降低联营项目权益。

据了解，2014年之前，朗诗操盘项目多为百分百控股，自2014年7月获取首个小股操盘项目后，开始迈向资产轻型化。

自2015年开始，包括成都项目在内，朗诗操盘的所有项目中，股东权益由100%降到70%，2016年降到40%，到2017年降低到30%，后来基本上稳定25%至30%。

长租公寓、养老服务、绿色金融等也是朗诗转型轻资产的多元化业务方向。

2016年，朗诗进军长租公寓“朗诗寓”，并逐渐加重投入比例，定下“2018年5万间，未来要进入行业前三”的目标。

养老业务方面，朗诗也曾表明要“做到行业最优秀”。

在外界看来，朗诗改名容易，转型难。

朗诗年报数据显示，2017年，朗诗长租公寓产生亏损4417万元，2018年亏损进一步扩大至1.9亿元，同比增长330%。田明承认，2019年和2020年，长租公寓还将产生亏损，且亏损额会随着规模扩大而逐年加大。

2019年上半年，朗诗将长租公寓及设计在内的非地产开发相关业务剥离至控股集团。

在2019年年报中，朗诗表示此举意在使集团专注于绿色科技地产的开发和管理，成为一家业务清晰和纯粹的专业化绿色地产公司。

2019年8月，朗诗发公告建议将“朗诗绿色集团”更名为“朗诗绿色地产”，认为更改公司名有利于凸显及匹配本公司聚焦绿色地产的核心业务，有助于更好的反应本公司业务的新发展策略，也有利于本公司及其股东整体利益。

2019年11月，朗诗发公告正式更名。

二度更名聚焦绿色地产核心业务的朗诗，在国内继续坚持小股操盘模式。

2019年年报数据显示，期内朗诗共获取33个项目（包括美国9个），其中开发销售型物业30个（朗诗录得权益项目17个，独立第三方委托开发管理项目13个），收益性物业3个；

其中在国内新增开发项目21个中，可售面积254万平方米，可售货值473亿元，平均权益比例为21%。

田明在2019年业绩会上表示，“我们资产轻型化，预设资产重量是在朗诗操盘的所有项目当中加权平均的股东权益在20%至30%之间，不会再进一步下降，但也不会升至30%以上，这是朗诗在操盘项目中的战略和设计。”

安信国际曾分析认为，在房地产市场银根从紧的环境下，中小发展商资金压力上升或会带来轻资产项目的推盘节奏，但朗诗在项目上没有(或轻量) 投入资金，下行风险有限，亦不会对朗诗造成资金链负担，朗诗的轻资产模式让其在逆境中发挥了优势。

成都市场稳扎稳打，何时才能兑现愿望

随着近年来诸如金茂、阳光城、当代等越来越多房企加大对绿色建筑的重视，绿色地产板块市场竞争不断加剧。

将名字重新改回“朗诗绿色地产”，又发布了全自主研发产品“自由方舟”的朗诗，能否更加凸显公司绿色地产的核心业务?今年的发展目标如何？

朗诗地产执行董事兼总裁黄征曾在2019年业绩会上表示，2020年的销售目标是希望维持之前的综合增长率，稳中有升。

就具体的推盘节奏而言，黄征表示去年获取的21个新项目都会在今年推出，今年大约有630亿推盘，主要集中在二三季度，占比70%，包括新盘和加推的项目，此外，二季度销售会回到正常水准，三季度会跟上今年销售计划。

作为“自由方舟”首发地之一的成都，今年的动作在朗诗整个的推盘计划中不容小觑。

据文軒财经不完全统计，除了正在销售的成华区上林熙华府、金堂未来街区等项目，朗诗今年还将在成华区、天府新区、视高分别推出一个新项目，新都区推出三个新项目。

天府新区项目已经取证。

位于成都成华区的乐府项目，将是“自由方舟”落地西南的首个项目。

据成都朗诗官微资料显示，乐府承高端TOP系，将以九大健康住宅体系，实现控温、控湿、控氧、控光、控声，打造健康生活。

梳理朗诗在成都市场的发展历程可以看出，今年，是朗诗进入成都市场以来项目集中推售数量最多的一年。

2010年朗诗以2.711亿元拿下成华区迎晖路32.21亩地块，打造成都首个绿建项目朗诗绿色街区，宣告正式进入成都房地产市场。

并将西南区域公司总部落址于成都。

随后以“绿建”为标签，朗诗陆续在成都通过招拍挂、收购或者合作的形式打造了多个项目，如朗诗西溪里、北辰朗诗南门绿郡、朗诗熙华府、朗诗上林熙华府等项目。

2016年，原朗诗绿色地产成都公司常务副总经理邓敏曾向媒体表示，希望朗诗可以在成都房地产市场做到前五名。

遗憾的是2019年，邓敏因公司内部举报反腐落马，前五目标留给现任接手。成都房地产市场也发生着翻天覆地的变化。

从朗诗进入成都以来在土地市场的表现（包括独立/联合拿地、收购）来看，2016年后的朗诗在成都市场的动作并不大，更多以收购或者合作的方式拓展成都市场。

2010年，竞拍拿下绿色街区地块；

2013年，竞拍拿下西溪里地块；

2015年，合作竞拍拿下北辰朗诗南门绿郡两宗地块；

2015-2016年，合作竞拍拿下太行瑞宏朗诗金沙城四宗地块；

2016年，收购朗诗熙华府地块；

2017年，分别收购未来家、萃樾项目地块；

2018年，分别收购朗诗上林熙华府、金堂未来街区地块

2019年，竞拍拿下二仙桥项目地块；

2020年，收购大丰项目……

截止2019年底，以“绿建”为核心的朗诗还未出现在成都各大销量排行榜前10中。

对于朗诗在成都市场的发展表现，吉信行·方圆首席策划分析师王金玉向文軒财经表示，小股操盘是朗诗在成都开发的显著特征。朗诗在成都10年打造了12个项目，不追求开发速度和规模，以稳扎稳打的态度，用心做好每个项目，在成都市场上形成了“绿建”差异化标签，在成都市场建立了自己的口碑，也成为业内公认的绿色建筑领头羊。

吉信行王金玉认为，朗诗持续创新“绿建”标签，不断的融入科技，使朗诗的绿色建筑发展注入了强劲的生命力，也使朗诗“绿建”差异化优势得以凸显。

在全新的绿色建筑住宅产品标签的助力下，面对绿建市场越发高压的竞争环境，即将密集推出项目的朗诗能否在成都市场博得更大天地，缩短实现“成都市场前五名”的愿望周期，我们拭目以待。

纵观朗诗发展路径，方向摇摆，左右为难，成也转型，败也转型。

2020年的市场，朗诗、朗诗成都又将是怎样的应对策略？文軒财经联络朗诗成都公司，截止发稿，朗诗并未予以回应。