文|江北嘴财经

近期，渝开发、金科股份、中交地产等重庆上市房企动作频频。

渝开发时隔四年，再度出手拿地；金科股份一直保持稳步扩张，近期分拆上市也迎来新进展；中交地产今年以来异常生猛，拿地强度位列主流房企之首……

业内人士指出，房地产市场下行压力下，面临较大的生存压力，各上市房企加快布局，以谋取长远发展。

四年来再度出手，渝开发将着力“功能房地产+”

土储及销售面积萎缩多年后，渝开发正积极谋变。公开资料显示，渝开发成立于1992年，次年登陆A股上市。作为重庆本地最早上市的房企，渝开发多次在其年报中将核心竞争力归于土地储备充足且拿地时间早，土地获取成本及获地溢价率低于其他房企。

江北嘴财经查询发现，近年来，其土地面积持续萎缩，截至2019年末，渝开发存量土地均为2015年及以前年份摘得，宗地面积合计76.11万平方米，对应总建筑面积145.26万平方米，这意味着渝开发自2016年起连续四年时间未再拿地。

今年1月，渝开发与重庆联合产权交易所集团股份有限公司签定了《国有建设用地使用权成交确认书》，确认公司竞得重庆市北碚区蔡家组团R标准分区R26-3/04、R27-2-1/04、R27-2-4/04号宗地国有建设用地使用权，该宗地土地出让面积97476平方米，成交总价为人民币80060万元。

事实上，作为重庆“元老”级房企，受开发项目较少影响，近年来渝开发的业绩起伏不定。江北嘴财经查询WIND数据了解到，2014年至2019年，渝开发的营业收入分别为19.47亿元、11.55亿元、6.83亿元、10.41亿元、5.4亿元和8.66亿元；归母净利润分别为1.22亿元、0.07亿元、1.23亿元、0.81亿元、0.25亿元、2.64亿元。而根据渝开发日前发布的2020年一季度报，渝开发亏损2936.7万元，较上年同期由盈转亏。

业内人士认为，目前房企呈现强者恒强的局面，中小房企面临更大的生存压力。而渝开发偏保守发展的战略过度依赖于重庆房地产市场，开发主业规模相对较小，市场地位有限，其现金流状况及经营业绩易受项目开发、销售及结转周期等因素影响，近年来波动较为明显。

为此，渝开发也在积极寻找新出路。其2019年年报显示，公司将以激活存量产业、培育增量产业为抓手，抓好“销售一批、开发一批、储备一批”滚动开发，大力发展“功能房地产+”，打造多层次的业务体系。

拿地扩张，金科股份物业板块将赴境外上市

江北嘴财经了解到，近年来，在“跨越式发展”的战略下，金科股份销售逆势高增，业绩步入释放期。2015-2019年，公司销售金额、销售面积复合增速分别达70%、55%，位居行业前列。2019年，公司实现营业收入677.7亿元，同比增长64%；实现归母净利润56.8亿元，同比增长46%。

据悉，金科股份进行跨越发展、甚至实现弯道超车的第一步便是拿地。江北嘴财经了解到，金科股份近几年维持积极的土地投资策略。数据显示，近几年该公司的新增土地储备面积持续大于销售面积，土储池子持续扩大，截至2019年末，公司总可售面积约6700万平方米，约是当年销售面积的3.52倍。

经过一段时间的“圈地”后，在今年4月的2019年度业绩发布会上，金科股份董事长蒋思海表示，2020年金科将由“跨越式发展”向“高质量发展”进行战略转型，全面提升经营质效。而关于土地投资，其表示2020年大概率保持高强度投资。

2020年一季度，金科股份拿地302万平方米，继续超过同期271万平方米的销售面积。

同时，金科股份的快速扩张建立在大肆举债之上。Wind数据显示，2017年-2019年，公司的净负债率分别为220.22%、137.49%和122.34%，而一季度又小幅回升至132.76%，杠杆率在业内处于较高水平。此外，其一年内到期的有息负债超过400亿元，尚面临着较大的短期偿债压力。

4月，金科股份发布关于分拆金科智慧服务到境外上市的公告，若成功上市将进一步释放物业板块独立经营能力；6月24日，金科股份分拆上市迎来新进展，金科智慧服务境外上市申请获证监会受理。

值得一提的是，若金科智慧服务能成功在港上市，重庆将继新大正物业再增一家物业上市公司，金科也将成为重庆首家拥有A+H股双平台的民营企业。

求规模，中交地产前5月拿地力度居首

当前，新冠疫情得到有效控制，土地市场也逐渐回暖。克而瑞数据显示，拿地力度超过30%的，主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企，而中交地产作为规模仅为300亿元的中小房企拿地却异常生猛。

据了解，2015年以来，中交地产实施的是快速突进策略，今年开年的拿地力度更是大幅超过去年。资料显示，2019年，中交地产新增土地15宗，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118.00亿元，而今年前五个月拿地金额高达227.4亿元，持续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等多个城市，拿地强度高达2.14，高居行业首位。

业内人士认为，中交地产不停地拿地是为了销售规模的突进。资料显示，中交地产在2019年“爽约”350亿元销售目标的情况下，今年的目标依然是500亿元，并希望在2023迈入1000亿元。

不断扩展拿地的背后，是债务的激增。据中交地产公告，2020年5月末，中交地产借款余额385.45亿元，累计新增借款金额168.98亿元，累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%，其中，信托计划等新增净额105.73亿元；担保余额100.52亿元，累计新增担保金额20.01亿元，累计新增担保占2019年末净资产比例为31.96%。在销售端低迷，拿地激增，尤其是信托融资大幅增加的情况下，公司整体的负债率或又将上升。

融资成本下行，高溢价下盈利水平承压

江北嘴财经了解到，今年上半年，房企境内债发行规模大增，且各梯队房企发债成本均不同程度回落。克而瑞研究中心数据显示，在各梯队中，TOP11-30房企降幅最大，上半年平均融资成本跌至4.35%，较2019年下降1.52个百分点。

融资成本的降低在一定程度上推动了土地市场的交易，5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，但溢价率不断增高，5月溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。同时，房企的盈利水平不断降低，以金科股份和中交地产为例，2020年第一季度，金科股份拿地成本大幅上升。由2019年末的2672.28元/平方米上升到今年一季度的3609.27元/平方米，涨幅35.06%，而一季度的销售均价却较此前有所下滑。今年4月，中交地产分别以35%和46.34%的高溢价获得两宗土地。

走高的土地成本和在疫情影响下有所下滑的销售均价，令房企的盈利能力出现疲软。Wind数据显示，2020年一季度，金科股份的毛利率和净利率分别由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%；中交地产毛利率为22.3%，同比降低16.4个百分点，净利率为4.2%，同比降低11.7个百分点。