文|港股解码  李莹

编辑|彭尚京

因为房子，两座城市走向截然不同的两种命运。

地处南海之滨的深圳，房价一路走高，火热楼市势不可挡。而地处云贵高原的独山县则举债400亿元建了一座“空城”。

中国房地产走向越来越波诡云谲。

当越来越多的国人，将命运系在房子上，房地产行业也越滚越大，最终将承担生命不可承受之轻。

在最关键的时刻，深圳政府毅然顶住经济下行压力，加码楼市调控，为“发烧”的楼市降温。

此举也为疫情之后，本轮房地产“报复性”增长画上句号。

深圳限购，携钱落户、假离婚买房招数统统失效

火了三个月，深圳楼市被按下暂停键。

7月15日，深圳住建局联合深圳市地方金融监管局、深圳银保监局等部门发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)。

《通知》从限购、限贷、税收等方面，针对时下投机气氛凝重的深圳楼市，制定相应的调控措施。

其中限购明确，深圳户口购房需落户满3年，并连续缴纳3年或以上社保或个税。

这个调控政策开了国内城市房产调控先河，堪称全国最严厉调控政策。即使你是深圳户口，也不能买房，还需要在深圳本地工作3年后才能获取购房资格。

深圳政府动真格的了。

其次，针对那些钻调控缝子，借假离婚获取购房资格的，深圳政府同样予以回击。

《通知》规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

直接将那些炒房没有底线，借假离婚获得购房资格的人排除在外。

本次深圳调控不玩虚的，矛头直指房地产销售中，那些钻调控缝子、蝇营狗苟的暗黑交易。

深圳楼市加码调控，房企再失一城？

明眼人一下就能看出，本次深圳调控政策都是针对需求端。

疫情渐次平稳的4月，深圳楼市出现“报复性”增长。

房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，屡屡登上全国楼市热榜。

据深圳房地产信息网数据，2020年上半年，深圳合计成交新房住宅16727套，同比2019年上半年的17679套减少5.4%，成交面积16.6平方米，同比减少3.6%。

之所以同比下降，并非是深圳购房力下降，而是由于受疫情影响，新房推盘不足。但在需求端强大的购买力下，甚至出现虚高报价、新盘捂盘惜售，借机收取“喝茶费”，甚至出现楼市所谓的“打新”乱象。

旺盛的购买力还转向二手房市场。

今年上半年，深圳二手房住宅合计成交44000套，其中6月成交10594套，创近四年以来的月度新高。

这一点也在国家统计局发布的6月70城房价里有体现，6月深圳的二手房均价环比上涨1.9%，领涨70城。

购房需求释放，也让那些在深圳有推盘项目的房企赚得盆满钵满。

例如，金融街控股开发的金融街华发·融御华府项目，推售394套新房住宅，认筹人数多达8998人，成为6月深圳人气楼盘。

据深圳房地产信息网数据，2020年上半年，佳兆业·盐田城市广场以76637平方米/797套取得成交量冠军，市场参考价48000元/平方米。

亚军是特发天鹅湖畔，该项目上半年成交75390平方米/714套，市场参考价40000元/平方米。

恒大城以69019平方米/638套成交量，位居季军，市场参考价38000元/平方米。

7月15号深圳调控靴子落地，7月14日深夜销售还在签单……这次深圳新推盘的项目再也笑不出来。

因为失去需求端，供给端只是一个人的狂欢。任你房企推多少个新盘，没有客户，房子根本无法销售。

例如，北三县万科、华夏幸福、佳兆业等推了不少新盘，但开盘过后，很多房子都找不到买主。销售们愁得各种找门路、专空子。

以往开盘即售罄的现象不会再有了，房企的“快周转”也彻底落空，势必会影响到未来房企业绩。

本轮房价上涨终结，房价会降吗？

深圳此次楼市调控是一个标志性的事件。

2020年疫情趋稳后，以深圳、杭州、厦门等为代表的热点城市楼市出现火热行情，并进而推高房价。

这固然有疫情之后购房需求释放，但大多还是投机性房产投资。

疫情期间，国内金融政策采取货币宽松措施。

根据中国人民银行公布2020年上半年金融统计数据报告, 6月末，广义货币M2余额213.49万亿元，同比增长11.1%。

这已经是M2连续四月保持两位数增长， 从2020年3月M2增速达到10.1%，4月份11.1%，5月份11.1%，远高于过去三年8.2%、8.1%、8.7%增速。

这么多钱进入社会，你让它流向哪里？

正如常年浸淫在房地产行业的大佬潘石屹所讲，中国的M2是GDP的2.1倍，美国则是0.9倍（现在已经不止这个倍数）。

人民银行发了那么多钱，不往房地产上跑，跑到葱上吗？跑到猪肉上吗？跑到面上吗？猪肉面的这些市场太小了，银行发那么多钱，只能跑到房地产上。

当然这也只是代表了部分忧患人士的见解，但也不能否认它对的一面。在相对宽松的流动性之下，人们大都寄希望于买房来实现资产保值、增值。

这势必推高房价。据统计局数据显示，6月中国70个大中城市中，有61个城市新建商品住宅价格环比上涨，7个城市环比下跌，2个城市持平。

6月新房价格上涨城市数量创2019年7月以来新高。

不过在“房主不炒”下，对于我国房地产未来稳增长预期，政策还是有很强力的把控力度。

进入7月，热点城市调控政策密集出台，杭州、宁波、东莞等房价偏热城市纷纷出台抑制房价过热政策。

而以深圳这个一线城市最后出台调控政策为象征意义，本年度房价过快上涨或已终结。

如果有人还意识不到调控的厉害，我们可以看看已经横盘三年的北京房价。同为一线城市，身为首都的北京调控走在全国前列。

2017年北京房价最高峰均价达7.8万元，在“317新政”后房价被打回原形，低至均价5.8万元。如今经历三年调控，北京房价老老实实的被压制在6万元均价之下。

有前车之鉴，本次经历调控升级后，深圳房价大致走出北京一样的路子，未来将会大概率横盘。

综合来看，对深圳乃至全国楼市而言，调控只是 “房住不炒”大基调下的维稳工具，“因城施策”则为这张大网笼罩下的城市打开增长“天窗”，所以未来房价大幅下降很难，横盘很容易。

在这个灵活的调控制度下，中国房地产，乃至房企也都将走出一条稳健增长的发展道路。