离年底中央经济工作会议召开的时间越来越近，来自《第一财经日报》的消息，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”。由此看来，“化解房地产库存”很有可能成为今年中央经济工作会议的重要议题。

房地产市场的库存问题有多严重？有关方面并未给出一个明确的说法。国家统计局则有数据显示，10月末，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

有人说，按照中国人均住房面积35平方米计算，按照最宽的统计口径，68632万平方米的“空置”商品房仅仅可供2000万人口居住，看上去问题并不那么严重。笔者查阅国家统计局的统计公报发现，2014年全国商品房销售面积为120649万平方米。如果按照2014年的月均销售面积，68632万平方米的库存仅需7个月就可消化完毕？照此数据来看，难道说，中国房地产市场面临的问题更像是“供应短缺”，而非“库存过大”？

答案显然并非如此。姑且不论层层上报的统计局数据有无水分，简单地将待售面积与库存划等号本身就是不科学的。以身处一线城市的广州为例，关于广州楼市可售货量有多少，在官方网站阳光家缘就存在两个说法，一个是可售货量，一个是未售货量，截至11月底的数据是：可售套数69190套，未售套数146955套。其中，可售指纳入预售的项目中可供销售（签约）的单元，以及已确权可供销售（签约）的单元。而未售指市场上尚未售出的新建商品房，包括可售、抵押、查封以及未纳入预售的单元。

后者的数量几乎是前者的2倍！显然，如果我们以广州为例，将可售货量和将未售货量作为库存统计口径就有天壤之别。如果广州所说的可售货量相当于国家统计局所说的待售面积，那么我们是不是也可以认为全国实际的未售商品房面积也要再翻一番？那么，按照2014年的商品房销售面积，全国库存的去化周期就应该是14个月而非7个月……

实质上，即使以未售出的新建商品房作为统计对象，这样的库存数据仍然较真实情况要乐观许多。因为以广州的情况来看，未售新建商品房是以达到预售节点来统计有关数据的，如果将那些尚未达到预售节点（包括待开发、正在开发以及烂尾）的项目纳入进来，这个数据恐怕又要大得多。

客观地说，将所有尚未出售的商品房视为库存本身也是不合理的。待售的商品房不等于就卖不出去，而销售是动态的，所以库存数据理应是动态的。也有学者认为，真正应该警惕的是那些空置房，其中包括卖不出去的空置房，也包括已经卖出去了但是无人居住的空置房，可惜在这方面官方也缺乏权威的数据。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年曾发布一份报告称，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，具体数额为4898万套。报告分析称，中国城镇地区可以实现刚性住房的需求上升限量大约是2300万套，可以实现改善型的住房需求上升限量大约是950万套，总计3250万套。但空置住房4898万套和待售商品住宅350万套，总供给达到5248万套。结论是，现有空置住房完全可以安置无房人员。

如果按照这个数据计算，中国房地产市场岂不是已经进入全面过剩的时代？

然而，不管数据如何，一个无可否认的事实是，在今天中国的房地产市场确实出现了比较大的库存危机。特别是在三四线城市，由于缺乏人口和经济的支撑，这个现象尤为严重。对于这些城市来说，他们也许需要很多年才能把之前盲目地产大开发留下的库存消化掉，有些甚至永远只能拆掉、炸掉，这是土地财政的恶果，也是“房地产绑架经济”的后遗症。

到今天，有些地方光开药方恐怕也是无济于事，非要拿出刮骨疗毒的勇气不可。

SO，不管中央经济工作会议给“去库存”开出怎样的强心针，千万不要忘记，对于大多数的二三四线城市来说，它所能做的也仅仅是“去库存”，而不是有了这些“救市新政”，房地产就能再走一轮跟过去十年一样的黄金大牛市。

需要提醒有关方面的是：每个城市的市场都有自己的特性，如果一人治病，全家吃药，很可能会引发新的大问题。

去库存之路，远着呢！