文|正解局
美国疫情不见好转，哪个产业受到冲击？
美国经济学家认为，是即将崩溃的房地产市场。
购房者却是另一种判断，数据显示，6月份，美国新建住宅的销售不降反增。
经济学家和购房者，谁对谁错？
01、“额外失业补贴”到期
美国房地产市场即将崩溃，是美国著名左翼经济学家、马萨诸塞大学安姆斯特分校经济学荣誉退休教授理查德·沃尔夫研究出的结论。
沃尔夫认为，两大因素，正在成为压死房地产这头骆驼的两根稻草。
第一根稻草是，“额外失业补贴”到期。
新冠疫情爆发后，美国多地出台“封城”令，减少人员流动以限制病毒传播。
很多人特别是低收入群体，因“封城”令减少收入或失业，基本生活大受影响。
Bankrate和YouGov调查显示，由于疫情影响，有近一半的美国家庭收入下降。
调查结果
失业数据也证明了这一点。
根据美国劳工部的数据，自3月中旬以来，有超过4000万美国人申请了失业救济。
实际上，每周378美元左右的失业救济金，远不足以维持美国人的基本生活。
为此，特朗普于3月27日签署“2万亿美元经济刺激法案”，其中有关失业补助的内容规定，每个失业人员在原先领取州级失业补助的基础上，每周还能额外获得一张600美元的支票。
对许多家庭来说，这600美元是他们的经济生命线。
现在，这项额外的福利，将于7月底到期。
没有了这项福利，很多美国人的收入将会“断崖式下跌”，许多人将无法承担日常开支。
这里面，自然就包括房租或房贷。
02、“禁止驱逐令”到期
失业人群，因无力支付房租或房贷，而被扫地出门。
这一点，美国政府也预料到了。
为了保护这部分低收入群体，也为了更好地执行“封城”令，美国地方政府便出台了禁止驱逐令。
禁止驱逐令，就是禁止驱逐因疫情受困的住户和商户。
如3月13日，旧金山市长London Breed宣布，受疫情影响而无法缴纳房租者不得被驱逐。
新闻报道
加州、波士顿、洛杉矶等地方也先后发布了行政命令或临时法案。
此外，美国联邦住房金融局宣布，在为受疫情影响的贷款者宽限还款时间的基础上，房地美和房利美将暂停对房贷逾期者抵押房产的赎回、司法拍卖以及住户驱逐，为期60天。
很多交不起房租的租客，能够避免流离失所。
时至今日，美国各地的禁止驱逐令陆续到期，这成为了压死骆驼的第二根稻草。
交不起房租就得走了，还不起房贷就得违约了。
得克萨斯州最早结束了禁止驱离的禁令，从5月19日开始，房东即可向法院申请强制驱离拖欠房租的租客。
分析显示，如果全美搬迁禁令解除，将有670万个租房家庭被强制迁离，按照三口之家来计算，将有2000万左右的人露宿街头。
03、报复性买房
驱逐租客，实非房东所愿。
因为，没有了租客，就没有房租。要在疫情期间，重新找一位按时交房租的新租客，并非易事。
房东收不到房租，就有可能还不起房贷，房子最终被银行拍卖，由此引发的连锁反应，将导致美国房地产市场崩溃。
这便是美国经济学家的判断。
有意思的是，购房者却是另一种选择，开始了报复性购房。
John Burns Real Estate Consulting的月度调查显示，6月份新建住宅的销售较上年同期增长了55%，这是自10多年前房市崩盘后的最大同比涨幅。
美国新房销售趋势
如此高的增长幅度，也有原因。
其一，抵押贷款利率创历史新低。
美国抵押贷款利率已连续数周创下历史新低。5月15日，30年期固定利率抵押贷款的平均利率降至3.09%。更有甚者，部分放贷机构给出了2.75%的利率。
美国抵押贷款利率
抵押贷款利率低，当然刺激购房者贷款买房。
其二，新房开工量创历史新低。
受疫情影响，美国的新房开工量大降。4月份，美国新房开工量暴跌30.2% ，建筑许可证预申请量下跌20.8%。
这意味着，入市新房数量将直接减少。供应量减少，将直接推高房价。
前有“低利率”诱惑，后有“高房价”恐吓，导致了美国新房销售量大增。
04、谁对谁错？
关于美国房地产市场的判断，经济学家与购房者，谁对谁错？
美国经济学家认为美国房地产即将崩溃，最根本的依据，还是新冠病毒疫情大流行，导致的大规模实业和经济衰退，影响已不亚于次贷危机。
覆巢之下无完卵。整体经济萎缩，房地产市场自然是首当其冲。
美国购房者报复性买房，短期看，是怕未来房价上涨，长期看，还是认为疫情能够顺利结束，利好房地产市场。
这要取决于美国疫情的走势。
数据显示，截至19日，美国累计确诊3836674例，累计死亡142893例。
仅17日单日，新增确诊病例超过7.5万例，这是过去一个月美国单日新增病例数第11次刷新纪录。
疫情不仅没有缓解的趋势，反而愈演愈烈。
国际货币基金组织预测，美国经济二季度按年率计算萎缩37%，全年萎缩6.6%。
美国经济的走向就像一口黑暗的井——没人知道洞有多深。
身处洞里的人，只怕更看不清了。
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