别的地产商在为存量发愁，万科却在大肆收购物业。

12月10日，瑞安房地产（00272.HK）发布公告，宣布将以57亿元人民币将企业天地3号楼出售给李锦记和万科联合体。

企业天地3号楼的买家是李锦记和万科合伙在英属维尔京群岛成立的Bayline Global有限公司，从公告中披露的信息来推测，李锦记和万科所占的比例分别为90%和10%。他们买下的这座楼有8.7万平方米的建筑面积，包括5.6平方米的甲级办公楼及3.1万平方米的高级购物商场。

值得注意的是，在联合体中代表万科的公司名叫V Capital Limited，而万科新启动的金融和投资业务，正是“V Capital”计划，这个计划通过一家名为万丈资本的公司具体实施。这家公司6月17日成立，首席执行官是今年1月开始分管商业的副总裁丁长峰。

按照丁长峰所说，万丈资本的使命主要是在集团之外物色项目，主要关注核心型资产、增值型资产以及机会型资产。

万科内部人士告诉界面新闻记者，万科出资买下企业天地3号楼的动机是“觉得这个资产被低估了”。的确，以成交价格来算，均价仅仅为6.5万元/平米。作为“淮海路商圈近十年来唯一新落成的办公楼”，企业天地3号楼和5号楼租金水平是浦西最高，为10.5-12.5元/平方米/天。瑞安房地产内部曾估算，这两栋楼将会带来六七亿元的年租金收益。

界面新闻记者获悉，成交之后的后续经营还在筹划中，丁长峰正在和李锦记方面商议此事。按照丁长峰对万丈资本的规划，企业天地这样的核心资产会占到10%，增值类存量资产会占到40%，万科会进行改造来获取升值，剩下的50%是不良资产。

万丈资本的资金来源并不一定是万科，据了解，借助香港市场的融资便利，万丈资本将来既会对机构投资者定向募集，也可能向公众投资者募集资金，实现轻资产化的运作。

在这笔交易以前，万科已经以类似的境外平台的路径至少完成了两起收购。一次是以5.48亿元从危机中的上置集团手中收购了绿洲雅宾利花园项目，另一起是认购绿景中国17.81%股份，成为其第二大股东。这两笔投资都被认为是物超所值的。

企业天地共拥有四幢超甲级写字楼，其中1号楼和2号楼为一期，于2004年落成，建筑面积约9.8万平方米；3号楼和5号楼为二期，办公总面积为10.7万平方米。

3号楼的出售也意味着瑞安已经将企业天地四栋楼全部出售，之前，房地产信托基金领汇买走两栋，中国人寿买走一栋。瑞安也通过这笔交易获得了现金和自由，从2014年至今，瑞安房地产有记录的出售项目有七个。

在多年参与旧城改造项目后，瑞安房地产已经筋疲力尽，大量的资金沉淀导致负债率居高不下。即使企业天地这样的“现金牛”也因为房价太高而拉低了租金回报率。按照罗康瑞的说法，瑞安房地产的总资产虽然有1100亿元，但64%都在投资商业物业、酒店和土地，公司资产周转率仅为9%，整体只有2%-3%的回报。

2015年年初的业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞表示，瑞安房地产一半以上的资产均可供出售，用于提供盈利贡献，或置换高回报项目。这次交易之后，瑞安的资产负债率将降低12%。