记者 | 张子怡

经历半年无果等待后，深圳房企星河旗下的星盛商业管理股份有限公司（简称“星盛商管”）再次向港交所递交招股书。

新的招股书变化并不大，更新了市场数据，不变的是“共生”故事。

星盛商管走“轻资产”运营路线，名下并无自持物业，主要提供针对商业物业的运营服务，采用三种运营模式，包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式及整租服务模式。

招股书显示，截至2017年、2018年及2019年年度以及截至2019年及2020年4月末，星盛商管持续经营业务的收入分别为2.781亿元、3.287亿元、3.873亿元、1.237亿元及1.359亿元。

在这其中，贡献最多的是其大股东——星河控股及其联系人。

星盛商管称，我们大部分收入均产生自向星河控股及其联系人开发或拥有的商用物业提供之服务，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30 日止四个月分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%、88.4%及85.4%。

截至2020年4月30日，星盛商管管理共30个由星河控股及其联系人人开发或拥有的商用物业，合约面积约125.6万平方米，占总合约面积的44.5%。

另一方面，星盛商管大部分合约面积均由独立第三方开发或拥有的商用物业所贡献。由独立第三方开发或拥有并受管理的商用物业数目由截至2017年12月31日的7项增加至截至2020年4月30日的15项。

然而，来自独立第三方的收入贡献却显得有些微薄。

招股书显示，星盛商管产生自向独立第三方开发或拥有的商用物业提供服务的收入分别占2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日止四个月的收入总额的9.8%、11.6%、10.5%、11.6%及14.6%。

大股东星河控股源源不断滋养星盛商管的同时，星盛商管也在滋养大股东星河控股旗下的新三板上市公司智善生活。

智善生活作为一家物管公司，星盛商管为其第一大客户。公司2019年年报显示，星盛商管给公司带来4786.73万元的营业收入，占营收比重的11.59%，排名第二的客户仅占营收比重的4.65%。

星盛商管的招股书也显示，智善生活是其最大单一供应商。2019年，公司对智善生活的采购金额达5720万元，其他五大供应商购买的服务为7260万元。

星河控股、星盛商管、智善生活已然像三种共生生物。哺育、滋养、反哺源源不断。

香港汇生国际融资有限公司CEO黄立冲告诉界面新闻：“地产商分拆商管、物管公司上市，能让他们多一个上市公司平台。地产公司的估值不高，但商管、物管公司不一样，他们的市盈率更高。加上现在很多中资涌入香港，整体环境很好，之前受疫情影响，有很多公司没有IPO成功，现在的上市成功率会更高。“

“问题是，星盛商管的发展明显会受到母公司影响。星河控股发展的好，它就好。反之亦然，这会影响到投资人对它的的态度。”黄立冲补充道。

横向对比，同样计划走“轻资产”路线的皇庭国际。

皇庭国际的扩张速度并没有星盛商管的速度快，截止2019年年末，公司不动产整体管理面积超过160 万平方米。

2019年皇庭国际年报显示，“商业运营服务”成为皇庭主要的营收来源，其营业收入为6.1亿，营收占比为64.6%，仅深圳皇庭广场2019年租金和物业费就高达3.39亿元。

皇庭国际有自持项目带来的租金收入，使得其虽然管理面积不如星盛商管，但其营收显著高于星盛商管。

不过，黄立冲认为，“现在商场营收很差、空置率很高，如果单纯做商管，它是不用管业主空置率如何、能收回多少租金的问题，商管公司收取管理费，哪怕业主今年给不起管理费，至少成为应收帐款也会确认为收入，从财报上来看，是好看的。”

此外，星盛商管的对外扩张之路并非一帆风顺。

星盛商管旗下共有五大品牌提供商业运营服务，包括城市型购物中心COCOPark、区域型购物中心COCOCity及iCO、社区型购物中心COCOGarden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年4月30 日止四个月，星盛商管已分别确认贸易应收款项减值230万元、0元、420万元、420万元以及30万元。

2017年的亏损由莆田星河COCO Park及深圳布吉星河COCO City的长账龄贸易应收款项所产生；2019年的减值亏损乃主要自恩施星河COCO City的长账龄贸易应收款项所产生。

其中，2019年11月，恩施星河COCO City的业主面对财务困难及向当地人民法院申请破产重组；2020年3月，深圳市龙岗区文化广电旅游体育局根据司法决定终止与深圳布吉星河COCO City的物业发展商的建设-转让-经营协议，这意味着2017年星河计划打造的布吉星河COCO City未正式营业便宣告死亡。