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一边变卖资产,一边重回地产,王健林到底有多缺钱

地产下行周期下,王健林要想收复失地,实现地产小目标,真的那么容易吗?

文|西部菌

从去房产化到重回房地产,万达又折腾起来了。

据界面新闻报道,日前,万达地产对组织架构进行了调整,确定了东、西、南、北四大分区的区域结构。

而就在今年年初,万达地产曾经原来的南区、中区和北区,拆分整合为南北两区,其中南京并至北区,杭州并至南区。

半年之后再次调整,两大区调整成四大区,管理权下放同时,布局进一步下沉。联系到万达的拿地动作,以及定下的千亿销售目标,重回房地产的决心不言而喻。

但地产下行周期下,王健林要想收复失地,实现地产小目标,真的那么容易吗?

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在向轻资产转型的道路上,这几年的万达,大规模变卖过文旅资产,出售过酒店项目,而地产业务营收和在集团的占比,也不断下降。

王健林此前在多个场合提到过,要在2020年左右,让万达不再是房地产企业。为此,2018年万达引入四企业入股,将万达商业一分为二成商管和地产公司。

就在今年年初,万达商管的地产业务,彻底剥离到地产公司。而在王健林的规划中,地产公司也只是服务于商管,配合万达广场,配建万达城住宅等,不追求销售额。

但从近期的动作来看,2020年的关键转型之年,万达反而出现了重仓地产的诸多迹象,这至少体现在三个方面。

其一,今年4月有媒体报道,万达地产定下了千亿销售目标。要知道去年全年,万达地产销售额已经低到不到500亿元。销售目标翻番,无疑是想收复失地,重新发力地产。

不过今年半年报显示,万达地产销售额不到250亿,只完成了全年指标的30%。就在半年报出炉的第三天,在万达呆了18年的地产总裁吕正韬辞职。

万达并没有披露吕正韬的辞职原因,但如此关键的节点,很难说跟业绩不达标毫无关系。从商管的附庸地位、不设追求销售额,到业绩不达标后总裁走人,万达地产分量明显在上升。

其二,宣称不再新增住宅开发的万达,今年4月以7.23亿元的价格,竞得江苏盐城一宗住宅用地,溢价率35.23%。7月10日,它又以底价竞得昆明市一宗住宅用地。

其三,短短半年时间,万达地产的区域架构,进行了两次调整。调整的时间点,正好和半年数据出炉吻合。

这种“折腾”,说明地产不再是可有可无的板块,进一步细分大区,下放管理权限,也意味着万达准备扩张地产版图。

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万达是靠地产起家的,但在王健林看来,房地产市场增长空间减少,且地产行业受调控周期的影响,不能带来稳定的盈利预期,去房产化,才能实现长期稳定的发展。

相对于出钱拿地开发的重资产模式,输出万达的服务管理品牌,帮别人找地,做做招商,搞搞运营,现金流压力和风险都小,利润空间更大,并且还可以长期盈利。

正是出此考虑,过去这些年,万达采取了大刀阔斧的转型。这种转型思路,确实也帮助王健林度过了很多危机。但为什么现在万达要重回地产呢?

今年突如其来的特殊事件,无疑是一个重要因素。

对传统房企来说,特殊事件导致楼盘停工、销售中断,但房子囤在手里,迟早可以卖出去,需求始终还在。然而像万达,受到的压力却是前所未有。

以万达广场为例,全国万达广场超过320座,现在基本上已恢复开业,但失去的时间,以及相应的租金和物业费损失,根本不可能找补回来,其中2月减租一个月的损失就在40亿。

特殊事件对万达的影响,还体现在其他板块。比如万达体育,2020年原本是体育大年,因为特殊事件的关系,各项赛事停摆,万达体育可谓损失惨重,一季度营收同比下降26%。

再比如万达电影。电影院可以说是最后一批复工复产的,低风险地区,直到7月20日才有序恢复开放营业,受此影响,万达电影一季度营收同比下降达到70.12%。

除了商管、体育、影视外,万达的酒店业务同样不容乐观。

瞄准去房产化的王健林,原本希望轻资产转型能带来稳定的盈利预期,没曾想却碰上了特殊事件这样最大的不确定事件,由此导致,它承受的损失,反而比普通房地产企业还要重很多。

为了化解风险,减少损失,充实现金流,万达再次开始变卖一些资产。

比如前两天,卖掉了宝贝王早教业务;今年3月,万达体育出售了于2015年买下来的世界铁人公司。

另外,7月27日万达酒店发展的短暂停牌,还引发了打包出售酒店业务的传闻。

地产业务本身就有很高的资金要求,万达一边变卖资产,一边拿下住宅用地,在商管、体育等板块乏力的前提下,通过地产业务来为集团回血的意图,无疑相当明显了。

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形势比人强。从去房产化到重回房地产,从不新增住宅开发到拿下住宅用地,自我打脸对王健林来说倒是小事,更重要的是为万达找到稳定的增长路径。

但是,地产业务会是那根救命绳吗?

首先要看到,2020年的房地产市场环境,和2015年已经有了质的区别。

彼时,各大房企都处在快速规模化的扩张期,短短两三年就能业绩翻番。比如金科,2015年的销售额还是200亿出头,2018年直接跻身千亿销售阵营。

随着房地产市场见顶,高速扩张已经成了过去式。万达要想收复失地,难度可能比当初开疆拓土打市场时还要困难,它不仅面临着大环境限制,还面临着市场格局定型的房企竞争。

克尔瑞数据显示,开启转型之路的2015年,万达地产的销售额为1512.6亿元,排在房企的第4位,仅次于万科、恒大和绿地,彼时的碧桂园也只能排到第7位。

2017年万达地产的销售额跌破千亿,2019年跌破500亿,2020年的全年目标则是800亿。

房地产行业的周期性很强,再高的周转率,都有一个固定的开发周期。而万达在地产上根本没有太多的土储,短期内从500亿做到800亿,甚至翻番重回千亿阵营,谈何容易?

来源:克而瑞

再者,王健林希望地产业务为集团开辟新增长点,弥补商管、体育、电影等的损失,但重资产属性的地产业务做大先得拿地,拿地就要花大钱。

而开始变卖多项资产,说明万达本身就相当缺钱了。2019年的年报显示,万达商管的有息负债规模就高达1824.09亿元,占当年总资产的30.22%。

从商管集团中剥离不久的地产公司,毕竟不是上市企业,融资更多还得靠内部输血。那么已经是债务压身的万达,如何保障重回地产所需要的资金?

来源:西部城事

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