文|西部菌

从去房产化到重回房地产，万达又折腾起来了。

据界面新闻报道，日前，万达地产对组织架构进行了调整，确定了东、西、南、北四大分区的区域结构。

而就在今年年初，万达地产曾经原来的南区、中区和北区，拆分整合为南北两区，其中南京并至北区，杭州并至南区。

半年之后再次调整，两大区调整成四大区，管理权下放同时，布局进一步下沉。联系到万达的拿地动作，以及定下的千亿销售目标，重回房地产的决心不言而喻。

但地产下行周期下，王健林要想收复失地，实现地产小目标，真的那么容易吗？

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在向轻资产转型的道路上，这几年的万达，大规模变卖过文旅资产，出售过酒店项目，而地产业务营收和在集团的占比，也不断下降。

王健林此前在多个场合提到过，要在2020年左右，让万达不再是房地产企业。为此，2018年万达引入四企业入股，将万达商业一分为二成商管和地产公司。

就在今年年初，万达商管的地产业务，彻底剥离到地产公司。而在王健林的规划中，地产公司也只是服务于商管，配合万达广场，配建万达城住宅等，不追求销售额。

但从近期的动作来看，2020年的关键转型之年，万达反而出现了重仓地产的诸多迹象，这至少体现在三个方面。

其一，今年4月有媒体报道，万达地产定下了千亿销售目标。要知道去年全年，万达地产销售额已经低到不到500亿元。销售目标翻番，无疑是想收复失地，重新发力地产。

不过今年半年报显示，万达地产销售额不到250亿，只完成了全年指标的30%。就在半年报出炉的第三天，在万达呆了18年的地产总裁吕正韬辞职。

万达并没有披露吕正韬的辞职原因，但如此关键的节点，很难说跟业绩不达标毫无关系。从商管的附庸地位、不设追求销售额，到业绩不达标后总裁走人，万达地产分量明显在上升。

其二，宣称不再新增住宅开发的万达，今年4月以7.23亿元的价格，竞得江苏盐城一宗住宅用地，溢价率35.23%。7月10日，它又以底价竞得昆明市一宗住宅用地。

其三，短短半年时间，万达地产的区域架构，进行了两次调整。调整的时间点，正好和半年数据出炉吻合。

这种“折腾”，说明地产不再是可有可无的板块，进一步细分大区，下放管理权限，也意味着万达准备扩张地产版图。

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万达是靠地产起家的，但在王健林看来，房地产市场增长空间减少，且地产行业受调控周期的影响，不能带来稳定的盈利预期，去房产化，才能实现长期稳定的发展。

相对于出钱拿地开发的重资产模式，输出万达的服务管理品牌，帮别人找地，做做招商，搞搞运营，现金流压力和风险都小，利润空间更大，并且还可以长期盈利。

正是出此考虑，过去这些年，万达采取了大刀阔斧的转型。这种转型思路，确实也帮助王健林度过了很多危机。但为什么现在万达要重回地产呢？

今年突如其来的特殊事件，无疑是一个重要因素。

对传统房企来说，特殊事件导致楼盘停工、销售中断，但房子囤在手里，迟早可以卖出去，需求始终还在。然而像万达，受到的压力却是前所未有。

以万达广场为例，全国万达广场超过320座，现在基本上已恢复开业，但失去的时间，以及相应的租金和物业费损失，根本不可能找补回来，其中2月减租一个月的损失就在40亿。

特殊事件对万达的影响，还体现在其他板块。比如万达体育，2020年原本是体育大年，因为特殊事件的关系，各项赛事停摆，万达体育可谓损失惨重，一季度营收同比下降26%。

再比如万达电影。电影院可以说是最后一批复工复产的，低风险地区，直到7月20日才有序恢复开放营业，受此影响，万达电影一季度营收同比下降达到70.12%。

除了商管、体育、影视外，万达的酒店业务同样不容乐观。

瞄准去房产化的王健林，原本希望轻资产转型能带来稳定的盈利预期，没曾想却碰上了特殊事件这样最大的不确定事件，由此导致，它承受的损失，反而比普通房地产企业还要重很多。

为了化解风险，减少损失，充实现金流，万达再次开始变卖一些资产。

比如前两天，卖掉了宝贝王早教业务；今年3月，万达体育出售了于2015年买下来的世界铁人公司。

另外，7月27日万达酒店发展的短暂停牌，还引发了打包出售酒店业务的传闻。

地产业务本身就有很高的资金要求，万达一边变卖资产，一边拿下住宅用地，在商管、体育等板块乏力的前提下，通过地产业务来为集团回血的意图，无疑相当明显了。

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形势比人强。从去房产化到重回房地产，从不新增住宅开发到拿下住宅用地，自我打脸对王健林来说倒是小事，更重要的是为万达找到稳定的增长路径。

但是，地产业务会是那根救命绳吗？

首先要看到，2020年的房地产市场环境，和2015年已经有了质的区别。

彼时，各大房企都处在快速规模化的扩张期，短短两三年就能业绩翻番。比如金科，2015年的销售额还是200亿出头，2018年直接跻身千亿销售阵营。

随着房地产市场见顶，高速扩张已经成了过去式。万达要想收复失地，难度可能比当初开疆拓土打市场时还要困难，它不仅面临着大环境限制，还面临着市场格局定型的房企竞争。

克尔瑞数据显示，开启转型之路的2015年，万达地产的销售额为1512.6亿元，排在房企的第4位，仅次于万科、恒大和绿地，彼时的碧桂园也只能排到第7位。

2017年万达地产的销售额跌破千亿，2019年跌破500亿，2020年的全年目标则是800亿。

房地产行业的周期性很强，再高的周转率，都有一个固定的开发周期。而万达在地产上根本没有太多的土储，短期内从500亿做到800亿，甚至翻番重回千亿阵营，谈何容易？

来源：克而瑞

再者，王健林希望地产业务为集团开辟新增长点，弥补商管、体育、电影等的损失，但重资产属性的地产业务做大先得拿地，拿地就要花大钱。

而开始变卖多项资产，说明万达本身就相当缺钱了。2019年的年报显示，万达商管的有息负债规模就高达1824.09亿元，占当年总资产的30.22%。

从商管集团中剥离不久的地产公司，毕竟不是上市企业，融资更多还得靠内部输血。那么已经是债务压身的万达，如何保障重回地产所需要的资金？