文|雷达财经  张凯旌

编辑|深海

7月23日，上市公司长实集团发布公告，公司间接全资附属公司HLV及Chinex以约10.12亿美元（约78.47亿港元）向买方公司出售位于成都高新区金融城核心地段的南城都汇项目，预计未经审核得益约38.11亿港元。

据悉，南城都汇系李嘉诚在2004年以21.35亿元拿下的时任"地王"，然而在过去16年的时间里，这个项目规划的8期建设只推出了6期，如今项目依然在建设中。

事实上，李嘉诚"捂盘"由来已久，自1989年大举进入内地以来，李嘉诚旗下长实系地产在全国范围内大举囤地，一些项目的开发周期甚至长达10年、20年之久，北京顺义中央别墅区的誉天下项目耗时25年才全部完工。其"捂盘行为"多次被官媒点名，但始终未有改观。

而自2013年开始，长实集团则几乎每年都会有内地的地产项目被摆上货架抛售，“别让李嘉诚跑了”言论曾引发广泛关注。根据年报，李嘉诚旗下另一家上市公司长和在香港与内地资产总和占总资产的比例已从2015年的19.21%降至2019年的11.31%，但在英国的资产比例却大幅上升。

而投资英国，并未给李嘉诚带来巨额收益。福布斯今年年初发布的2020年香港富豪榜中，李嘉诚蝉联21年的首富纪录就此终止，李兆基以304亿美元的财富总值超越李嘉诚升至第一，而李嘉诚身价则相较去年缩水23亿美元。

成都项目捂盘16年，转让得利38亿港元

此次公告中涉及的南城都汇项目运营主体为和记黄埔地产(成都)有限公司，成立于2004年。同年，和记黄埔地产(成都)有限公司花费21.35亿买下了南城都汇1036亩的土地，楼面成交价高达1030元/平方米，彼时为成都乃至整个西部地区单宗土地的最高价。

南城都汇被誉为成都主城区第一大盘，公告显示，南城都汇商住项目又名"Chengdu Le Parc"，包括八期住宅、商业单位及停车场。项目总计约有2.3万个单位（包括住宅及商铺），16年来已售出约1.65万个单位，最近出售的部分涉及剩余6750个单位及部分车位，然而时至今日，项目第七期和第八期的房子依然未开盘。

公开资料显示，南城都汇项目上一次开盘还要追溯到2016年9月，预售参考价为1.2-1.6万/平方米。而根据贝壳找房，现在南城都汇二手房的均价已经达到2.28万元/平方米。

早在此次出售前，南城都汇就已经帮助和记黄埔地产赚的盆满钵满。据界面新闻报道，2006年，和记黄埔曾将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行、中国银行以及中国建设银行，以此获得26.21亿的抵押贷款，即用不到购买时90%的土地即获得超过购买时资金投入。

2013年南城都汇还一举拿下了成都单盘备案面积、单盘备案金额、商业地产备案金额等7项销冠，那一年该项目卖了33.9亿元，创下成都楼市年度单盘备案最高纪录。

2015年，李嘉诚旗下长和系进行"世纪重组"，将原长江实业与和记黄埔重组合并，与此同时产生两家新公司，分别是主管长实与和黄所有非房地产业务的长江和记实业有限公司（股票名称为"长和"）以及主管房地产业务的长江实业地产有限公司，后者即是现在的长实集团。

长和与长实集团均为在开曼群岛注册的公司，而原来的长实与和黄则同为香港注册，有业内人士分析称此举或为借重组变相迁册海外。

重组后，南城都汇归到长实集团名下。

今年7月23日，长实集团发布公告，公司间接全资附属公司HLV及Chinex以约10.12亿美元（约78.47亿港元）向买方公司出售位于成都高新区金融城核心地段的南城都汇项目，预计未经审核得益约38.11亿港元。

值得注意的是，此次交易中买房资金有部分来源于卖方长实集团的贷款。公告中提及，长实集团向买方垫付3.429亿美元用来支付部分代价，这笔美元贷款按5.5%年利率计息，买方应在两年内偿还。

在转让时，南城都汇依然未开发完毕。

事实上，有关成都南城都汇"捂盘"卖地的模式，已有网友在人民网领导留言板中进行投诉，相关回复为建议咨询市房屋产权交易中心。而类似的"低买高卖"操作，在长实集团过往的地产项目中已屡见不鲜。

89年大举投资内地，三十年间大量"捂盘"

南城都汇并非孤例，事实上，“捂盘”是李嘉诚惯用操作。

7月29日是李嘉诚的生日，92年前的这一天，其出生在广东潮州，后受战争影响，与家人迁至香港生活。

李嘉诚很早就步入社会，22岁创办长江塑胶厂，后更名为长江工业有限公司，主营业务为生产塑胶花和塑胶玩具。1958年，李嘉诚凭借手中积攒的财富进军地产业，并于地价暴跌时大批购入土地，于是就有了1972年股票超额认购65倍的长江实业。

1979年，李嘉诚以相当于当时市价半价的每股7.1港元超低价从汇丰银行手中拿下和记黄埔9000万股股份，占股比例22.4%，成为后者最大股东。

1989年，李嘉诚大举进入内地市场，成为香港在内地的最大投资者，与其他香港地产商一样，李嘉诚所投资的内地项目主攻高端市场，住宅开发以豪宅为主。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

但与此同时，其获取财富的方式也被诸多业内人士诟病，中国房地产学会副会长陈国强曾经表示："长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值"。据悉，"变相囤地"还曾导致和记黄埔登上国土部公布的闲置土地"黑名单"。

1993年，李嘉诚旗下长江实业入股位于北京顺义中央别墅区的誉天下项目，后对整个项目进行全资收购。2005年，项目突然停工，直到2008年誉天下第一期才正式落成。2018年，誉天下项目耗时开发周期25年终于全部完工，而此时地皮的价格已经从2000元/平方米涨至超4万元/平方米，升值逾20倍。

无独有偶，1999年，和记黄埔拿下东莞厚街名为海逸豪庭的项目，彼时因其占地面积高达7000亩被称为亚洲最大高尔夫别墅群。但和黄在拿地后，并未立即着手进入开发程序，而是闲置其95个月的时间，为此还被当地政府以土地闲置等原因征收近8000万元土地闲置费。

尽管被处罚，但开发速度并未因此改善，至2014年，这个开发长达15年的项目进度才刚刚过半。根据房天下数据，目前海逸豪庭的均价已超3万元/平方米。截至2020年7月，海逸豪庭尚未开发完毕。

2000年之后，长实与和黄加快了在北京、上海、广州、重庆等省市大举拿地的步伐，与此同时，其"捂盘"的财富密码也逐渐为人所知。

北京方面，和记黄埔曾抢在"8·31大限"（2004年国土部出台文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让）的最后一天拿下朝阳区姚家园的2H1、2H2地块，并约定开工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。

随着时间的推移，该项目的建设周期不断被拉长。雷达财经通过查询北京住建委官网发现，2018年更新的《朝阳区姚家园新村商品住宅（逸翠园）项目建设方案（变更）》显示，该项目共分五期，其中一期竣工时间已延迟至2007年12月，三、四、五期更是要到2021年12月才完成。

此外，长江实业与和记黄埔在2005年联手斥资1.84亿元从北京嘉海兴业房地产开发有限公司收购了位于十三陵世界文化遗产保护区内占地25.6万平方米的地块，以及地面上名为"北新嘉园"的现有建筑物，项目名称为"皇家别墅"。

拿地8年多后的2012年，"皇家别墅"仍未开工。和记黄埔2011年年报显示，预计2014年能完成该项目的1%，到2014年年报时，预计到2020年能完成项目的1%。而2015年之后的年报，项目的完成阶段则变成了"计划中"。

对于项目多年未开工的原因，长实集团人士曾解释为"因为该宗地块是"8·31大限"之前协议出让的地块，容积率较低。但在项目推进过程中，政策不断变化，"国六条"出台，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。"

上海方面，2001年，和记黄埔通过协议方式从古北集团手中以总价3.9亿元获得上海古北新区1区14号地块，也即御翠豪庭项目。按项目整体约18万平方米的建筑面积计算，楼板价仅有2167元/平方米。年报显示，至2003年底，项目完成的百分比仍维持在1%。2005年底，项目第一期住宅完成60%，按规定已达上海市的新房预售标准，但项目依然未能推向市场。

直至2007年，该项目才首次开盘，售价3.6万元/平方米；而到2009年最后一次开盘时，报价已涨到7万元/平方米，是当初楼面地价的32倍多。

2004年，和黄中标上海世纪汇所在广场地块，楼面价为1.2万元/平方米，土地成本在32亿元左右。公开资料显示，世纪汇广场包括两栋180米32层的双子塔办公大楼，是上海唯一一个有四条地铁交汇的广场，总建筑面积达36万平方米。

买下地的和黄并不急于开发，该项目也因此直至2008年才进入环评阶段，并将开工日期延后至2011年。2013年底，项目才传出即将封顶的消息。2016年10月，长实集团与李嘉诚海外基金会以人民币200亿元将世纪汇售出时，以12.96万平方米的办公面积以及13.85万的商业面积来计算，交易的单价约为7.5万元/平方米。

几乎就在拿下浦东世纪汇的同一段时间，和黄也将浦西静安市中心新闸路的世纪盛荟广场收入囊中。经过8年的漫长等待，项目终于破土动工，然而没过多久其办公楼项目就发生了坍塌事故，致使一名从业人员死亡，整个施工单位被勒令整改。

2015年10月有记者实地探访时发现，其工地的施工铭牌显示，该项目的开工日期是2013年3月19日，竣工日期是2015年8月20日。但到世纪汇售出之时，项目还处在施工中。

2006年，长江实业斥资22亿元，买下上海真如城市副中心推出的第一幅巨量核心地块A3-A6地块，面积约19.7万平方米，平均楼板价在3055元/平方米左右，为高尚领域所在地块。同样在三年后，项目才正式开工，拿地近5000天后的2019年5月，项目终于正式开盘。

几乎是与开盘同时，长实集团标价200亿元出售高尚领域60%股权。上海中原地产研究部高级经理卢文曦曾对此评价道，"它的住宅部分最近就要认筹了，价格8-9万/平方米，市场应该不错，照理说马上就要兑现的项目是不应该抛售的。"

广州方面，还要追溯到上世纪90年代长实与和黄在当地投资的第一个项目，位于老城区地铁黄沙站的西城都荟，占地7.1万平方米。具体的拿地时间在广州业内人士中众说纷纭，没人能给出一个准确的答案。

项目2005年方才开工，2006年和黄召开新闻发布会宣布西城都荟亮相，并称其招商完成率逾60%。然而此后多年，该商城一直未能开业。

2008年，该地块住宅部分逸翠湾以12000元/平方米的高价入市，三年后住宅已销售一空，但商场仍空空荡荡。2012年底，西城都荟终于实现了全面开业，但2013年8月，和黄、长实便双双发布公告，将西城都荟广场股权出售给离岸公司GCREFAcquisitions22Limited，总交易金额达30.3亿港元。

2005年长实与和黄拿下广州增城项目，总楼面面积超151万平方米，然而该项目直到六年后才高调"奠基"，长江实业曾在2011年年报中表示项目一期计划于2012年内完成。

2007年，和记黄埔在广东省江门市以20亿斩获总面积3800亩的地盘，并表示会把广东江门的项目发展为大型豪华度假旅游住宅小区，并配备星级酒店、游艇俱乐部、游艇码头和商业设施及社区配套。但直到2010年，该项目才开始地质处理工程，并于2013年11月进入开发阶段，不过所谓的开发，就是把地块中的鱼塘部分填平了6成。

2016年8月，江门项目更名为碧海银湖，又过了一年，李嘉诚便从碧海银湖撤退，然而直至李嘉诚退出，项目仍未成型。有媒体报道，2017年6月记者实地探访时，和黄投资21亿元兴建的"游艇旅游度假区"，工程进度仍然停留在开展土地勘测阶段。

除此之外，位于珠海占地20万平方米，于2005年成交的"淇澳岛柏涛湾项目"，在和黄2011年的年报中预计2014年和2015年仅分别能完成1%。同年拿下的位于武汉汉江区的两块土地也要在拿地10年后才能完成总计不到10%的工程量。位于重庆市杨家山的"旧城改造项目"，长实与和黄于2007年获得，但直到2018年，项目还存留大片的工地，地价却涨了近10倍。

值得一提的是，2012年7月1日，国土部颁发的新《闲置土地处置办法》正式施行，该《办法》规定："未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。"

其中还提及："已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。"

央广网2013年整理出的和黄涉嫌囤地地块

新《闲置土地处置办法》出台后，李嘉诚和他的长实系地产开发速度并未大幅提高。

卖卖卖被点评“别让李嘉诚跑了”，巨资投资英国后财富缩水

坐地升值之外，李嘉诚还自2013年开始频繁抛售早年在内地积累的土地资产，以此进行高额套现。2015年尚在内地有1580万平方米土地储备的长实系地产，至2019年仅存约933万平方米。而2017-2019年，长实集团在内地的销售收入也从309.17亿港元降至147.13亿港元。

2013年8月，和黄、长实将广州西城都荟广场出售给离岸公司GCREFAcquisitions22Limited，总交易金额达30.3亿港元。同年10月18日，和黄将上海陆家嘴东方汇经中心以11.55亿美元的价格转让给包括两家离岸公司在内的三名买家。据悉，长和系2004年买入时楼面价为1.2万元/平方米，而此次交易的单价则高达约8万元/平方米，刷新了当时上海大宗交易市场单价的最高纪录。

2014年4月8日，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈大地产与电讯盈科同时宣布，以9.28亿美元（约合72.01亿港元）出售北京盈科中心，收购方为大型海外房地产私募基金公司基汇资本。据盈大地产公告，出售事项可为集团带来除税前溢利约26.46亿港元。

李嘉诚连续抛售一度引来了官媒的关注。2015年9月12日，新华社旗下智库机构"瞭望智库"发布题为《别让李嘉诚跑了》的文章，文中写道："就官方感受而言，李嘉诚不顾念官方此前对其在基础设施，港口、地产等领域的大力扶持，在中国经济遭遇危机的敏感时刻，不停抛售，造成悲观情绪在部分群体中蔓延，其道义的高点，已经失守。低买高卖，确实是市场经济，但是，地产、港口等产业，恰恰是中国最不市场化的产业，没有权力的扶助，哪里来的机会？合作时借权力，卖出时说市场，似乎双重标准，让人难以淡定。"

但与此同时，也有业内人士认为，李嘉诚抛售内地楼盘系列动作另有原因。楼盘本身收益率上不去，持有成本高，没办法进行包括资产证券化等渠道在内的资本运作，物业投资变现能力很差，再加上政策对房地产融资的限制，持有房产成为了很尴尬的事实。

对此，李嘉诚的回应是："我对有利于民族的事业倾注了大量的时间、心血，过去、现在、未来，宗旨不渝，并对中国充满信心"。

李嘉诚虽称有信心，但长实系地产的抛售还在继续。2016年10月，长实集团200亿元抛售上海 "世纪汇"，董事会预期本集团将录得未经审核得益约62.2亿港元。2019年10月，长实集团将大连黑嘴子港区项目以约40亿元的价格，转让给了融创中国，该项目系李嘉诚于2011年花19亿元购得。

套现的上千亿资金，则多数流入了英国。据媒体统计数据显示，李嘉诚家族旗下的企业在英国累计投资超4000亿港元，控制着英国四分之一的电力市场、三分之一的天然气供应市场和五分之二的电信市场。

2019年8月，李嘉诚还出资46亿英镑（约合393亿元人民币）收购了英国最大酒吧集团和酿酒厂Greene King。

虽然没有官方对李氏家族在英国总资产的统计，但长和2019年年报显示，按地区划分资产总额，公司在欧洲的资产已经达到了5963.16亿港币，占总资产比例逾52%。

李嘉诚家族投资英国，并未带来巨额收益。年报显示，长实集团2019年归母净利润291.34亿港元，同比下降27.38%，公司重组合并以来首次出现负增长情况。收入构成方面，海外的收入占比由2018年的27.26%降至2019年的22.08%。

另据长和年报显示，2019年公司归母净利润398.3亿港元，同比增长2.13%，其增长率相较前一年的11.11%大幅下降，而公司融资活动现金流量净额为-337.2亿港元，创历史新低。总资产1.21万亿港元，相较2018年有所下滑。

值得一提的是，在福布斯今年年初发布的2020年香港富豪榜中，李嘉诚蝉联21年的首富纪录就此终止，李兆基以304亿美元的财富总值超越李嘉诚升至第一，而李嘉诚身价则相较去年缩水23亿美元。

李嘉诚曾称："在职业上，我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我。如果不能做一个成功的商人，那我的职业是失败的，人生也是残缺的。"

李嘉诚的选择是否能成功？或许只能时间能给出答案。

雷达财经ID：leidacj