文|中国房地产数据研究院

半个月之前，房地产调控“深八条”横空出世，惊煞众人，有中介反映，好不容易约到的客户看房，结果走到半路，客户失去了买房资格。7月15日发布的“深八条”从八个方面对房地产市场进行调控，涵盖了商品住房限购年限，深圳户口居民家庭，成年单身人士（含离异）必须在深圳落户满3年并且还要提供购房之日前3年及以上的连续缴纳个人所得税或社保证明，才可以购买商品住房等。

半个月后，7月29日深圳市住房和建设局发布的细则，则是对“深八条”里的特殊情况做了详细解释，包括正在交易中的房产买卖，落户时间的认定，社保断缴影响以及离婚购房等方面作了详细补充。

7月15日的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》在下文解读中简称为《通知》

一、关于在途房产交易的政策适用

2020年7月15日（不含7月15日）之前购买住房的，可继续完成交易，不受《通知》第一条第一款影响，购买时间以网签录入时间为准，具体认定标准如下：

（一）已在房地产信息平台中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。

（二）2020年7月15日（不含7月15日）之前已发生实际交易行为，但尚未在房地产信息平台中（预）录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的，视为已办理网签（预）录入：

1．已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）并能提供银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，转账凭证须有“购房款”、“购房定金”等相关表述，或能证明交易真实存在的相关材料）；

2．购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证；

上述定金、购房款转账人需是购房人本人或其近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。提供上述材料申请办理预售合同备案或不动产权登记手续的，应当在2020年12月31日前（含12月31日）提出申请

第一条针对以下2种情况：

7月15日之前，已经签订并拿到买卖合同的

7月15日之前，已经达成买卖意向并支付相应款项的

（一）这里的网签录入时间，实际上也就是买卖合同后写着能看到的日期，这个日期在7月15日以前的，就不需要满足“深八条”的规定，仍旧按之前的规定操作。

（二）里面的支付凭证是不包含现金的，这点一定要注意，你说你现金支付并且有收款凭证的是没有用的（收款凭证和支付凭证是不一样的），支付凭证必须是通过银行，支付宝，微信等，通过银行的有转账凭证，支付宝和微信的有账单记录，而且所有以上的支付凭证的款项用途等备注，必须有“购房款”或者“购房定金”等文字表述，一般人支付购房款都是通过以上途径的，少部分人喜欢用支票的，也必须留有能证明交易真实的材料。

二、关于落户时间的认定

居民家庭或成年单身人士（含离异）在我市落户的时间以居民户口簿记载时间为准。

尚未在我市落户，但在2020年7月15日（不含7月15日）之前已取得人力资源或公安部门准予落户的有关证明文件的，如在政策发布之前已发生实际交易行为，且能提供第一条有关凭证的，可继续完成交易，不受《通知》第一条第一款影响。

这一条针对的是即将落户深圳，因各种原因还没拿到户口簿，但是已经在深圳达成买卖意向且购房行为在进行中的人群的

就是我原本是以外地人的身份在深圳买房，不久即将成为新深圳人，但是此时深圳户口还没拿到，那么这类人群，只要能提供人力资源或者公安部门在7月15之前，已经准予落户的相关证明文件并且能提供第一条相关内容的，诸如买卖合同，支付凭证等的就可以不受《通知》约束，继续按老规定完成购房行为。

这里要注意的是，你提供的落户证明必须在7月15日之前（不含7月15日），否则无效。

三、关于商品住房限购政策

（一）深户居民家庭、成年单身人士（含离异）入户未满3年的，在符合其他购房条件前提下，能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的，按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）第四条有关规定，限购1套商品住房。

（二）《通知》所称社会保险是指养老保险、医疗保险、工伤保险中的任意两个险种。深户居民家庭、成年单身人士（含离异）在购房之日前3年内出现社保断缴但不超过3个月（含3个月）的，如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。连续缴纳和累计缴纳均不含补缴情形。

（三）在我市退休的，户籍居民如能提供退休之日前在我市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，非户籍居民如能提供退休之日前在我市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。相关执行标准参照本条第二项。

（四）疫情期间无法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个月内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。

（五）居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

（六）通过赠与形式转让商品住房的，受赠人应当符合《通知》规定的购房资格。如在2020年7月15日（不含7月15日）之前完成公证或申请办理不动产权转移登记手续的，可按原政策继续执行。

这一条针对的是在深圳工作5年以上，且2017年7月15日后落户深圳的新深圳人，只要能提供连续5年的个人所得税或社保，就不受“深八条”的购房限制。

其中，详细指出了：社保指的是养老保险、医疗保险、工伤保险中的任意两个险种。

另外，明确说明了购房之日前3年出现断缴但不超过3个月的情况怎么认定，这种情况需要提供5年半内，也就是66个月里面，累计缴纳60个月的社保证明，才可以购买房产。

要特别注意的是，连续和累计，都不允许是补缴记录。

所以，想钻空子，用补缴来获取购房资格的人是不在“宽大处理”之列的，很好的堵住了炒房投资客的“秘密通道”。

笔者获悉，今年情况比较特殊，所以疫情期间无法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个月内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。

四、关于离异人士购房

（一）夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。从离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，且符合其他购房条件，离异后任一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。

（二）购房之日前3年内有两次以上（含两次）离异记录的，追溯3年内所有离异记录，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。

这一条限制的是那些想借“假离婚”摆脱限购约束的投机人群。（我们大众所说的假离婚实际上是民政局官方登记离婚证的，并不是说离婚证是假的，或者离婚证明是伪造的）这意思就是，从离婚证或者法院判决书上的日期开始算3年内，假设你2020年假离婚，那就从2020年开始算3年，到2023年为止。

在这3年里（2020-2023），你们夫妻任何一方，要再买房的的话，名下房产要按离婚前的家庭房产数来计算，分以下3种情况：

离婚前没房产的，那任何一方都可以独自再买一套房

离婚前有1套房产的，那根据离婚判决书，没房的那一方可以再买一套房

离婚前有2套及以上房产的，那任何一方，无论之前的房产判决给谁，都不能再买

新八条还涵盖了3年内2次及以上的离婚人群，这类人群的房产统计，要按历次离异的家庭总套数之和计算，也就是你如果2020年7月31日签订的买卖合同，那从这时候往前推3年，也就是到2017年7月31日为止，这段时间里，你离过2次婚，第1次离婚的时候和前前夫/妇有1套房，房产判给了前前夫/妇，第2次离婚的时候和前夫/妇也有1套房，房产也判给了前夫/妇，那你现在即使是真的离异单身无房人士，根据《通知》规定，虽然对方也不能再买房，但是你更惨，你不但没房，还买不了新房。

如果真是这样，那深圳从2020年7月15日以后的离婚案就再也不太平了，房产争夺会变本加厉。除非你3年内不再婚再离婚。所以，这一条，笔者以为，稍微有点冷血，对属实不幸的人有点不公。

当然，要完全满足这3年内多次离婚的，排除少部分非常非常不幸的人群，剩下的无论是骗婚骗财的，还是假离套利的，都属于动机不良，咎由自取的。这种的，确属活该。

五、关于调整普通住房标准

2020年7月15日（不含7月15日）之前的在途交易仍按原普通住房标准认定，执行时点参照本通知第一条第一项相关规定。

这条涉及到普通住宅的税收等问题，认定时间以2020年7月15日分割

六、关于推行房屋抵押合同网签

（一）《通知》下发10个工作日内，市规划国土房产信息中心完成房屋抵押合同网签系统开发工作，市公积金管理中心负责办理商业银行及其他相关金融机构授权手续。

（二）系统上线后金融监管部门应督促商业银行等金融机构将抵押合同信息录入系统，相关数据将自动推送至市不动产登记中心办理抵押登记业务。

（三）系统上线前已发生的交易（时间节点参照第一条执行）可继续按照原有程序办理。

这一条规范了房屋抵押合同网签的处理，督促银行按《通知》规定办理。

七、关于二手住房交易信息公开

（一）市房地产和城市建设发展研究中心及时汇总梳理热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，并定期对外发布，引导市场理性交易。热点楼盘二手住房合理成交价格原则上每半年更新一次。

（二）严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。

（三）全市房地产中介机构应在每月7日（含7日）前，将本机构上一月居间成交的二手商品住房成交价格等相关信息报送给市住房和建设局，并对报送数据的真实性和准确性负责。对于不报、漏报、瞒报的中介机构，市住房和建设局将依法采取暂停网签权限等措施，并纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

这一条进一步推进落实“房住不炒“政策，指摘有些中介故意哄抬房价，导致房价虚高的问题，规定热点楼盘成交价格由深圳市房地产和城市建设发展研究中心对外公布，严禁房产中介挂牌明显高于合理成交价的房源。

编者按：深圳市房地产和城市建设发展研究中心就是深圳市住房和建设局，网址在这里，有兴趣的可以去查询http://zjj.sz.gov.cn/

八、其他

购房人在2020年7月15日（不含7月15日）之前已发生实际交易行为且能提供本通知第一条规定的有关凭证，如在支付相关款项时不符合原政策购房条件，但在申请办理预售合同备案或不动产权登记手续时符合原政策购房条件的，可按原政策继续完成交易，但应当在2020年12月31日前（含12月31日）申请办理相关手续。

这一条实际上是补充说明，就是我们买房付款签订买卖合同的时候都按《通知》执行并符合的，可是在产权登记，交易过户的时候出状况了，这种情况仍可按原政策继续完成交易。

这很合理，毕竟买房行为是个长周期行为，每个交易案例的周期都不一样，期间会有很多情况发生，在买房的时候我是符合《通知》规定的，但是过了很久到交易中心过户的时候本身情况发生变化了，当然应该按照原政策执行了。这就好比，中国队都打进世界杯决赛了，难道因为冠军争夺战主教练下课就取消资格吗？

笔者认为，深圳的这次房产调控，打击力度是前所未有的，数据显示，新政发布第一周(7月13日至19日)，深圳二手房网签量只有5143套，环比大跌。第二周(7月20日至26日)，二手房网签量更是只有1700套，呈现断崖式下滑。可见《通知》是卓有成效，直击命门要害的，这也从侧面说明，之前深圳炒房的人不计其数，真正刚需买房的只占少数。

而7月29日发布的“新八条”，是对原有内容的细化，更是对力度的强化，实际上也是对特殊情况作出的政策优化，有助于保障想在深圳置业的新市民的购房权利，也有效杜绝投机客的恶意炒房。深圳的八条，还是积极落实中央反复强调的“房住不炒”政策的急先锋，领头羊。相信在深圳的带头作用下，其他城市也会争先恐后，紧跟步伐，说不定“沪N条”“京N条”正在路上。