文|地产深度报道

7月上海楼市的热度尚未散去，8月又有一波浪潮即将来袭。

27个项目摩拳擦掌等待入市，五大项目上演“撞车式”认筹，又给这个盛夏添了把火。

“一般而言，7月是楼市的淡季，但上海二手房成交了2.8万套，比6月份还高一些，新房方面也在供应减少的情况下成交量上浮，整个市场淡、旺季落差并不明显。”上海中原地产首席分析师卢文曦指出，开发商需要趁市场情绪好的时候加速推盘，以期弥补上半年疫情带来的销售缺口。

从区位来看，27个新盘分布在上海11个大区，松江和闵行各有5个项目入市，浦东新区和青浦各推出了3个，徐汇、奉贤和金山各有2个，黄浦、普陀、宝山和嘉定各有1个，虹口、杨浦、静安、长宁暂无项目推出。

从产品类型来看，本月高端豪宅产品供应稀缺，依旧是远郊刚需盘占主导。

内环项目仅有绿地海珀外滩一个。作为沪上楼市鼠年头阵，绿地海珀外滩今年3月首开均价13.8万元/㎡，推出的203套房源，收获323组客户认筹，认筹率达159%。而后经过两天的在线选房，203套房源被选走176套，去化率86.7%，这一认筹率和去化率，无疑提振了市场信心。

此次加推116㎡-290㎡户型共67套，但目前第二期房源尚未取证。

27个待入市项目中有13个已经取证，分别为阳光城青溪水岸、尚汇豪庭三期、金玥湾、佘山玺樾二期、璟雲里、东苑古北尚公馆、旭辉江山都会、虹庐湾、御澜博翠、保利锦上、长风瑞仕璟庭、国贸·凤凰原和中集金地美兰城。

其中，奉贤金汇板块阳光城青溪水岸、徐汇田林板块的尚汇豪庭三期、金山新城板块的金玥湾、松江新城板块的佘山玺樾二期4个项目已率先开盘，除阳光城青溪水岸未公开摇号外，其余3个项目认筹率分别为209.03%、96.94%、25.2%。

5盘同期打擂

所幸，这次摆在面前的选择题并不难解，5个同期打擂的项目竞品属性并不强，目标客群也存在差异。

认筹金最高的项目是位于中内环间的长风瑞仕璟庭，项目认筹金50万元，取证均价8.999万元/㎡，在同期新盘中属较高水平。

长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块，区域内供应稀缺，两年间仅有沁和园一个大户型产品入市，收获认筹率不高，此次长风瑞仕璟庭开盘将一次性推出所有房源共380套，户型涵盖85㎡-196㎡2-4房，可选择性较强。

同期认筹的两个位于闵行区的新盘虹庐湾和保利锦上，分属华漕板块与浦江板块，认筹金同为30万元，但两项目相距超30公里远。

8月5日-9日期间认筹的虹庐湾位于虹桥纯正国际墅区，周边教育资源丰富，规划设有7所集幼小初为一体的12年制公办教育学校与12所国际学校。此次项目推出99㎡3房洋房与127-138㎡叠墅产品，共328套，项目均价6.6万元/㎡，总价570万元起。

交通方面，目前规划的地铁13号线延长线途径虹桥国际墅区板块的将有4个站点，其中，“芳乐路”（暂名）站距离虹庐湾距离不过500米。

晚一日开启认筹的保利锦上首次入市将推出76㎡-90㎡洋房及90㎡-102㎡小高层，共计358套，项目位于浦江板块，周边配套成熟，容积率1.6属低密度社区，取证均价约为6.1万元/㎡。

事实上，从拿地到开盘保利锦上尚未走完一年行程。2019年8月14日，保利以25.03亿元总价摘得闵行区浦江6.5万方34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块），溢价率仅6%，楼板价24842元/㎡。一年时间，项目开盘，取证价达到6.1万元，利润空间不小。

认筹门槛最低的国贸·凤凰原与御澜博翠分别位于松江新城板块和青浦华新板块，同为远郊的两项目单价均“4”开头，主打刚需产品，房源最小90㎡左右，上车门槛较低。

为了吸引购房者，御澜博翠提出开盘当日认购可享受房源总价1%的优惠。

门槛更亲民的还有位于宝山罗店板块的中集金地美兰城，最小户型为77㎡的2室2厅，总价345万元左右。虽然打着“北上海首个TOD”项目的旗号，中集金地美兰城今年4月首开认筹表现依然不佳，推出的548套房源仅收获192组认筹，认筹率35.04%。远低于上半年新盘市场100.2%的平均认筹率，即便是宝山区50.23%的认筹率，中集金地美兰城也拖了后腿。

目前该项目已经取证，宣告将于本周六（8月8日）开启认筹，认筹金20万元。