文丨西部城事 西部菌

烂尾多年的昆明神级项目西南海，终于迎来了转机。

据每日经济新闻报道，从2017年就开始运作的龙湖接盘西南海一事，终于以一种曲线进入的方式得以实现：

东方资产管理公司旗下的上海东源添蒙投资中心作为重整投资人，无偿受让云南仁泽房地产开发公司股权，并向仁泽地产出借最多45亿元的重整资金。受让股权后，上海东源添蒙将引入龙湖地产继续开发西南海。

昆明西南海项目，原本由仁泽地产拿地开发，资金断裂后烂尾，长达7年时间里，包括所在的滇池旅游度假区，都在极力盘活，“宇宙房企”碧桂园、绿地等都有过接盘意向。

如今龙湖以曲线的方式进入，这一极具知名度的神盘，接下来有望被盘活。那么，不惧混乱的债权纠纷而介入开发，龙湖此举是出于什么考虑？

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在昆明的房地产市场上，西南海绝对称得上一个现象级的项目。

2011年和2013年，云南本土的开发商仁泽地产，分别以33.13亿元和14.83亿元的价格，两次拿下昆明滇池国家旅游度假区内的两幅地块，打造西南海。

按照规划，项目总占地面积约2000亩，总建筑面积约180万平方米，涵盖住宅、商业、商办、教育等板块，其中商业规模就达到49万平方米。

来源：网络

公开资料介绍，西南海是“滇池国家旅游度假区绝版超低密度高品质宜居大盘”。

由于地理位置绝佳，地块稀缺，这一项目被广泛追捧，2013年一开盘就场面火爆，均价迈上1万每平仍然是一房难求。

网上还可以找到开盘盛况的报道。据悉，“现场到访逾1000人，开盘仅3小时，房源热销95%”，开盘现场还有云南映象艺术团鼓阵表演，甚至动用直升机接待客户环滇池、赏项目。

然而作为一个2008年才成立的本土小型房企，仁泽地产毕竟还是吃不下如此庞大的项目，开盘没多久，仁泽地产资金断裂，项目进入停工状态。

前不久，有媒体曾报道昆明别样幸福城的烂尾案例，而西南海距离别样幸福城，只有不到10公里的距离。

这些年来，业主曾多次联合声讨，但问题始终没能解决。现在，一些项目欠薪的打工者，也搬到了西南海的烂尾楼中，和别样幸福城的业主那样，过着“市区内的吉普赛人”的生活。

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高调开盘，快速烂尾，西南海项目中断之后，由于涉及面太大，且位置特殊，滇池度假区的管委会官方曾尝试多种努力，盘活烂尾的西南海。

2015年，云南物流集团入股仁泽地产，但很快不了了之。

2016年，同样来自云南的长丰地产和仁泽地产达成并购重组的合作意向，双方甚至签订了《意向合作书》，距离成功接盘只差最后一步。

因为合作条件生变，这一次并购重组以失败告终。2017年龙湖的介入，让西南海再现转机，双方甚至签订了框架合作协议。然而仁泽地产申请破产，再次让龙湖的努力化为泡影。

从云南物流到长丰地产再到龙湖，包括有接盘意向的碧桂圆等，即便有官方撮合，整个重组过程依旧是曲折异常，它无疑让西南海项目更具特殊意义。

西南海如此规模庞大的项目，难以轻易消化的债务额度，复杂的债权关系，一旦烂尾，想要盘活绝非易事。

不过龙湖没有放弃，今年上半年仁泽地产破产重整第二次债权人会议，债权人成功达成《重整计划草案》。

而在合作方式上，据每经报道，龙湖并非直接控股，而是代建未交付的部分。至于西南海项目的商业部分，将委托龙湖商业管理公司统一运营，如引入龙湖品牌的星悦荟或家悦荟。

对龙湖来说，曲线进入而非直接控股，风险更低，需要处理的债务问题更少。而对西南海项目而言，有龙湖这样的头部地产商加持，成功盘活后，有机会重现辉煌。

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在两三年的时间里，锲而不舍地寻求接盘这一债务复杂的项目，这样的操作，其实是和龙湖的稳健风险有些违和的。

一直以来，龙湖的扩张模式都较为传统，走的主要是招挂拍的拿地路线，收并购的冲动相当弱，按照董事长吴亚军的介绍，“过去30%的项目来自收并购”。

冒险接下烫手山芋，往大了看可以理解为，房地产市场下行周期下，龙湖正在谋求改变，寻找新的扩张机会。往小了看，龙湖无疑是冲着项目的土储，以及昆明的市场。

比如，土地方面，西南海项目还有273亩左右的土地待开发，位于滇池度假区内的优质稀缺地块，自然是可遇不可求，而且合作开发的形式，还为龙湖节省了拿地流程和规划成本。

当然更重要的是，借助西南海项目的知名度，龙湖在昆明甚至云南地区，可以更有效地打开市场。

事实上，龙湖在2010年进入昆明后，扩张进度一直都较为缓慢，市场份额迟迟得不到有效提升。

2019年的年报显示，龙湖在昆明的销售额只有12.3亿元，排在30名开外。像北京、重庆、成都、杭州等城市，去年的销售额都突破了百亿大关。

来源：龙湖2019年报

不过近几年来，龙湖在昆明的投资力度，明显有加码的迹象。

它体现在，在努力接盘西南海之外，龙湖在昆明频繁拿地。比如今年4月，龙湖就以37.22亿元的价格在昆明万达双塔片区拿地，溢价率37%。

另外，2019年龙湖在昆明的销售额，虽然只有12.3亿元，但相较于2018年，其实增长了7倍左右。不难看出，昆明的市场，龙湖是志在必得。

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西南海项目，在接下来将如何盘活，盘活后的运营情况会怎样，龙湖能够从这个神级项目上收获多少，现在依旧是未知数。

不管怎么说，哪怕可以快速开发，还有西南海知名度加持，接盘的方式也是曲线式的，这依旧是一笔有一定市场风险的投资。

但对稳健风格的龙湖来说，要在一个扩张受阻的市场打开局面，或者说，在地产下行周期维持良好的增长速度，选择一些非常规的扩张模式，也是没有办法的办法了。

值得一提的是，2019年的克而瑞销售榜上，龙湖被疯狂收并购的世茂赶超，掉出前十，出现了严峻的掉队危险。而且和渝派的金科相比，龙湖去年的业绩表现，只能说是勉强过关。

所以西南海项目上的耐心，反过来也显示出龙湖的急迫。

可以佐证的是，在“蒙眼狂奔的时代注定一去不复返”的背景下，去年的龙湖，一口气首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，全国规模化扩张火线提速。

那么西南海背后的昆明，乃至云南市场，能够帮助龙湖扳回一城吗？