12月16日，万科集团以2.21亿元拿下位于深圳龙华区一宗教育设施用地，高达1782%的溢价凸显拿地决心。实际上，该宗教育设施地块底价仅1174万元，万科耗费了10余分钟、数次举牌才击败了其他数十家竞拍企业，最终如愿以偿。

万科志在必得有两个原因，一是该地块位于龙华万科四季花城7期的南面，周边还有万科·第五园，这两个由万科开发的大型楼盘拥有上万名万科业主，能够为将来开办的学校带来生源；其二，万科在盐田区万科总部开办的梅沙书院稍显偏远，在深圳人口密集区再次独立办学，有利于万科教育品牌的传播。

深圳规划和国土资源委员会相关负责人介绍，该宗地块是深圳九年一贯制学校教育用地首次采取招拍挂的模式出让，未来将建成36班的九年一贯制民办学校，但需优先保障片区内符合政府入学政策规定的义务教育学位需求。

这意味着万科作为社会资本进入教育领域，将受到严格监管与限制，但独立拿地办学与深圳万科麓城小学、万科天誉学校等作为房地产项目配套学校相比，仍然具有里程碑的意义。今年9月，万科与深圳中学联合在万科总部开办梅沙书院，定位国际学校，每年学费超过10万元。

在万科内部，2015年被称为万科教育元年——深圳万科、上海万科尝试独立办学、四大区域的户外营地、城市营地、社区营地三大教育业务大举扩张，以期完成这项转型新业务从1到10的规模化复制，最终实现教育业务的分拆上市。

作为创新业务的样本城市，深圳万科为教育业务构筑了一个基本的运作架构。2月13日，深圳万科一次性捐赠500万元，注册成立“深圳市万科教育发展基金会”，作为麓城小学、天誉学校的承办方，万科教育发展基金会每年将为每所学校无偿捐资200万元用于引进知名校长、组建教师团队、增配设施设备、奖教奖学、构建特色课程。

这个基金会并不具备盈利性质，仅有利于传播万科教育的品牌与锻炼团队。接下来的5月26日，深圳万科成立深圳市万科教育发展有限公司，万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文担任董事长，市场传言深圳万科教育旗下的业务有望全部装入该公司。自此，基金会的运作配合教育公司业务的开展，使得商业逻辑得以成立。

单凭深圳、上海等3所独立办学的民办学校，是否能够盈利？第一太平戴维斯投资部董事吴睿以深圳地块算了一笔账，拿地加上建安成本合计3亿元，1.8万平方米的学校设置36个班，每个班大致容纳50个学生，总共1800个学生，按照私立学校8万-10万元的学费标准，以20%的毛利率计算，一年总利润可达3000万元以上，而该宗地块使用年限为50年。

上述算法的前提是拥有更多的办学运营自主权，但民办学校依然受到国家政策的管制，规模与盈利并不足以支撑起新业务的利润增长和成长预期。对此，万科董事会秘书谭华杰告诉界面新闻记者，在通过对客户的大量访谈和调研之后发现，最让家长焦虑的并不是学校，而是孩子放学后的照看、素质教育等问题，针对客户的痛点，万科教育营地业务应运而生。

从万科教育正在进行的大规模校园招聘中可以得知，万科将教育业务分为“体制教育”与“素质教育”，体制教育方面便是自主办学，目前万科教育正在大量招聘优秀教师，需求最大的是标杆学校万科梅沙书院；而素质教育招聘的则是户外营地、城市营地、社区营地等三大教育业务运营管理岗位，涉及到深圳、广州、上海、郑州、太原、三亚等四大区域十余个城市。

具体来讲，万科社区营地专注于4-12岁孩子的持续成长，是家门口的专业素质教育基地；城市营地是社区营地的教育进阶和出口，旨在为13-18岁的孩子提供素质教育，培养“具有时代精神的世界公民和未来领袖”。而户外营地是在户外以团队形式开展的具有创造性、娱乐性的体验式教育。令万科引以自豪的是，全国已有逾万名青少年或家庭参加了万科各地的夏/冬令营、周末营、日间营等项目。

值得注意的是，在对社区营地的简介中，万科方面宣称“从定义行业标准出发，在不动产与服务上，万科教育经营的将是坪效（每坪的面积可以产出多少营业额）与粘性”。从这里可以看出，万科围绕社区商业、商业综合体以及客户资源开展的教育营地，不仅能够增强客户粘性，同时能够激活万科房地产业务的部分存量资产，实现不动产的有效运转。

除了户外营地之外，在张纪文看来，万科的教育业务甚至还可以装进一栋大楼里面，这就是万科在佛山试水的万科教育MALL。按照万科的设想，这栋大楼里面的1-4层是各种培训机构，而5-7层可以整租给一所学校，8-10层则可以做餐饮、电影院等体验式消费强的商业业态。

最让外界津津乐道的是，在全社会开展的教育营地业务，将源源不断地为张纪文提出的“八爪鱼”战略中的八大业务输送客户，教育营地业务也因此成为万科搭建客户全周期生态系统的最关键的一环。按照规划，到2018年万科将开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地，接待人数预计将超过20万人次。

不过，在投资者看来，最重要的是看似逻辑缜密的教育营地业务到底能为万科带来多少业绩增量。由于界面新闻记者未能获得相关业绩的具体营收数据，只能从万科财报中窥探一二。根据万科2015年中报，上半年万科全部营业收入中，来自房地产及物业管理的结算收入占比为96.3%，其他业务营业收入仅为7.4亿元，业绩占比几乎可以忽略，但同比去年增加了317%。

正在快速增长的万科教育营地业务，对于万科房地产业务的客户输送以及品牌传播具有重大意义，但与万科总裁郁亮设想中的独立分拆上市计划距离尚远，尤其是对于体量巨大、年收入过千亿元的万科而言，教育营地业务成为万科的业绩增长点仍然任重道远。