文|地产深度报道

一向稳健的国企在黑天鹅来临时便体现出了自身的优势。

8月24日，越秀地产发布了2020年中期业绩报告。报告期内，越秀地产实现营业收入约为237.1亿元，同比上升8.8%。权益持有人应占盈利约为19.9亿元，同比上升6.7%；核心净利润约为19.9亿元，同比上升8.5%。

上半年，越秀地产实现合同销售金额约为375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标802亿元的46.8%。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会发布会上表示，目前已经感受到市场的逐步释放，“我们可以抓住市场的机会，加大供货、加大销售、加大回款，良好地完成今年的一个既定的目标”。

越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰(左），董事长兼执行董事林昭远(中），财务总监兼执行董事陈静(右）

25%毛利率是合理水平

业绩整体表现向上的情况下，毛利率指标的变动立刻引起了关注，业绩会的第一个问题便指向这点。

报告期内，越秀地产毛利率同比下降2个百分点至28%，仍在行业前列。越秀地产投资者关系部总经理姜永进解释，主要是上半年入账区域结构的变化，毛利率相对较高的大湾区占比有一定的下降，华东区域入账占比大幅上升。

“一个行业要保持30%以上的毛利率，是‘暴利’，未来会逐步回归到正常的水平。”林昭远坦言，“25%上下的毛利率应该是一个合理的水平。”

物业销售方面，越秀地产也拿出了稳健的表现。上半年，越秀地产实现合同销售额约375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同销售目标802亿元约46.8%；合同销售均价达到每平方米24700元，同比上升9.8%。

分区域来看，上半年，大湾区实现合同销售约224亿元，同比上升0.1%，贡献占比约6成；华东地区实现合同销售约102.4亿元，同比上升9.5%。其中，三个轨交项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚在上半年持续实现合同销售50.5亿元。

截至6月底，越秀地产已售未入账合同销售金额约955亿元，较年初上升7.9%。

“销售目标还继续维持802亿元。” 姜永进介绍，“1-7月份我们完成了440亿元，同比上升8%，完成整个销售目标的55%，销售的同比增长还在提速。同时，在可售资源方面，我们还能维持1461亿元，那么对应的目标计划率是55%，其中大湾区大概贡献了约60%。”

多元化纳储，下半年加大投资力度

上半年销售成绩亮眼的越秀，在纳储方面也有自己的算盘。

报告期内，越秀地产在广州、杭州和苏州三个城市共新增5幅土地，总建筑面积约110万平方米。这其中，广州番禺长隆南地块是越秀地产以“住宅+配建”的模式获取的，总建筑面积约44万平方米。

配建的模式即是，“政府通过推一些地块来配建某一个公共物业”。

据林昭远介绍，长隆南地块即需越秀地产配建华南理工大学国际校区，投资大概39亿元，这个模式可让其定向获取土地，同时，“这个过程中，由于提前做了一些运作，我们对开发土地的指标、有关定位做了策划，开工的效率应该会得到些提升”。此外，配建额度的存在也可以直接抵减土地成本，“令我们的土地资金的支出大幅度减少。”

“住宅+配建”的模式被林昭远称为“今年的一个新突破”。

姜永进介绍，公司在8月份也以该模式取得了一个项目，“未来会成为公司主要的增储模式之一”。

“我们也会把这个模式进一步的发扬光大，而且不单是从广州市，也希望能够复制到其他城市里面去。”林昭远表示。

除了新探索的模式之外，越秀地产近年来推进的“轨交+物业”模式在上半年也有项目纳入。

6月初，越秀地产取得向广州越秀集团收购水西项目、镇龙项目两个轨交项目51%权益的权利，预计今年四季度完成交易。据披露，越秀地产将由此获得土储约105万平方米，轨交项目土地储备也由此增至约419万平方米，约占总土地储备的17.7%。

据姜永进介绍，加上越秀在广州已拥有品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个在售项目，“预计5个轨交项目可为公司带来上千亿的可售货量。”

未来越秀地产还将继续拓展轨交业务。林昭远在业绩会上表示，按照地铁的建设进度来看，公司每年轨交项目的铺排大概2~3个，“当然也希望这两个成熟了以后，再谋求一些新推的项目。”

另据管理层透露，广州地铁联合长沙地铁中标了长沙6号线的建设，此外，包括武汉地铁、成都地铁等项目也正在接洽中。

通过多元化的纳储方式，截至6月底，越秀地产拥有总土地储备约2363万平方米，分布全国19个城市，能够满足其未来三至五年的开发所需；其中，在大湾区共六个城市，越秀地产拥有总土地储备1273万平方米，约占总土储的53.9%。

下半年，越秀地产将加大投资力度。林昭远表示，投资方面，公司全年排了约356亿元的计划，而上半年土地市场火热，“实际投入了70多亿。（买地投资的）大头在下半年，我们会根据市场、每块土地特性积极参与”。