文|文軒财经

日前，中南刚刚揭晓了与华宇合作的武侯项目案名，这是其于2017年入蓉后打造的第八个项目。

当年，以迅雷不及掩耳之势密集拿下多块高溢价地的中南，曾在成都市场名噪一时。但在楼市调控趋紧的情况下，面临市场现状与项目预期之间的差距鸿沟，中南在成都是靠产品力取胜还是等时间变空间？

高价拿地遇楼市调控趋紧，中南入蓉早期发展遇冷

和其他新进开发商拿地不易截然相反的是，中南在成都的市场拓展可谓一帆风顺。

2017年4月6日，中南一举在成都拿下三宗地块，两宗位于金牛区，一宗位于成华东二环建设南路，三幅地块总花费约59亿元，都为高溢价成交。

中南被称为当天土拍市场的最大赢家，后又陆续在温江拿下三宗地块。

不到半年时间，中南在成都拿下六个项目，速度可谓神速。

就如吉信行 方圆置业首席策划师许玉明在接受文轩财经采访时所言，短期内密集拿地昭示中南布局成都的决心。

在2018年发展展望及年度计划中，中南也提出，将进一步深耕包含成都等有发展前景的区域中心城市。

只是在这一计划背后，中南后续在成都土地市场却鲜有进账。

直到今年初，在获得新津城南花源置业有限公司66%的股权后，又重新在成都市场储备土地。

上述股权转让，中南获得了一宗占地约104.07亩的住宅和商业用地。

2020年4月2日，中南又以12700元/平的楼面地价竞得位于武侯顺江村19.41亩的纯住宅用地。

据中南7月31日公告显示，中南又加入到了龙泉驿区行政学院TOD项目66%股权的争夺战中，只是经过多轮竞价后，被万科竞得。

入蓉之初就在成都轻松拿下多宗地块的中南，市场反响又如何？

中南高代价进入成都市场的时间，正是成都房市调控趋紧的时刻。

2017年11月，成都出台了公证摇号销售商品住宅的政策，随后新增住宅入市价格受到了极其严厉的控制。

曾有一张网传的截图显示，楼面地价为9400元/㎡的中南海棠集，在价格申报中，被回复清水价格不应高于区域其他楼盘成交均价7180元/平米。

项目最终推出的首批次清水单价为12462-15298元/㎡。

吉信行许玉明指出，这样的价格，哪怕几乎“0利润”空间，也高出了区域价格。

公开信息显示，中南海棠集于2019年3月以12809元/㎡起清水价推出的二批次272套房源，仅有10人参与摇号。

中南上熙府熙悦在2018年7月第二次推出房源时，216套房源共有40人报名参与摇号。项目所在地块曾在当时创下了温江区域最高楼面单价记录。

许玉明认为，中南在拿地前会对城市、板块、客户、产品深入分析，从而对自身项目的产品定位、开发周期和销售节点作出精准的判断，但是中南产品在价格的限制下，从纯产品的维度，在全城横向对比，城南有大量项目可供选择，相比之下产品优势锐减。消费者的心理价格与中南项目的预售价格之间的差距，在当时实属难以逾越的鸿沟。

好在，时间是解决“地王”困境的最佳良药。

时过三年，位于上熙府-熙悦、珑悦，位于成华的玖华台，位于金牛的海棠集已经清盘。

据第三方监测机构数据显示，还在售的位于金牛区的中南樾府自2019年3月以来推出的1142套房源，截止8月26日统计已认购905套，认购率为79.25%，根据其在第三方平台上公示的户数统计来看，后续还有579套房源待推出。

中南樾府所在地块，就是中南首进成都以当时11080元/㎡拿下的高楼面价地块。

吉信行许玉明表示，时间换空间，随着购房者对房价的接受程度走进了新的阶段，中南的项目开始陆续发力，以中南云越为例，区域内标杆价格下，也是区域内的头号去化量，这无疑展现出市场对于中南产品力以及前瞻性的认可。

至于今年以来两个新进项目的表现，通过股权收购所获得的104亩新津项目城投中南智在云辰，则是与新津城投联合打造。

公开资料显示，根据规划，该项目作为新津站“TOD+5G”公园城市示范项目的一期工程，将被打造成集5G场景展示、产业孵化、智慧社区为一体的产城单元，计划2020年底建成展示及孵化中心，2022年内完工，总投资23亿元。

项目已自2020年6月起，密集推出1435套房源，其中8月刚推出的319套房源正在登记摇号中。据第三方监测数据显示，截止2020年8月26日统计，前两批次认购去化807套，认购去化率72.31%。

今年4月初拿下的武侯顺江地块，则是与已经4年在成都无新土地入账的华宇联合开发。

天眼查资料显示，该项目中南持股59%，华宇关联公司持股40%。

据官方海报信息显示，这块占地仅约19.41亩，容积率2.5，成交楼面价12700元/㎡的纯住宅用地，将被打造成“意式高定住品”。

实际上，早在2017年2月24日，中南就参与了成都青白江区第一季度重大项目签约。

公开资料显示，该项目命名“江·河·云谷智造小镇”总投资55亿元，是青白江首个由企业自主建设、招商、营运的高端制造业产业园区。只是目前进展如何，尚无官方信息可查。

纵观中南这几年在成都的市场表现，吉信行许玉明认为，中南以“拿地”为热点短期内传播了品牌形象，但随之而来的高地价、高预售价与当时的市场环境脱节，非市场热点的区域布局也为中南的发展带来了伤痛；较高的楼面价格决定了项目不能以区域行情价入市，这也是中南项目早期遇冷的最大原因。

成都房市调控趋紧，对中南来讲，是被动的蛰伏，而这也让中南更深刻的熟悉了成都的市场，了解成都的客户，萌芽期的抑制，也让中南更专注的扎根。

千亿房企毛利率低位行走，未来三年将继续追求规模高增长

中南进入成都发展的这几年，也正是中南积极向全国扩张布局的这几年。

中南集团成立于1988年，下有中南建设和磐石新能两家上市公司。其中中南建设主要涵盖中南置地和中南建筑等几大业务板块，前者为房地产业务。

资料显示，2016年前，中南还是江苏地方性房企。

2016年，将总部迁至上海后，中南走向了全国化布局的道路，将一二线城市以及有质量的三四线城市作为重点发展方向。

成都，是中南打算深耕的有发展前景的区域中心城市之一。

随后的中南，地产销售业绩也是一路上扬。

2016年，全年销售规模为502亿元；2017年，全年销售业绩达到963亿元；2018年，这一数据为1520亿元，提前三年完成千亿目标。

2016年到2018年，销售业绩增加超1000亿元。

2019年，全年销售金额为1960.5亿元，业绩增速开始放缓。

据日前刚刚发布的2020年上半年业绩报告显示，期内销售额为813.9亿元，同比增长0.2%。

中南年度销售业绩规模（亿元）

半年报显示，2020年上半年中南建设新增项目45个，新增土储建面688.5万平方米。

截至2020年上半年末，中南建设已进入全国109个城市，覆盖长三角、珠三角、京津冀以及中西部等中心城市，目前共拥有418个项目，总土储建面4411万平方米。

虽然销售业绩持续上涨，但中南房地产业务毛利率却处于行业低位水平。

2019年，中南建设综合毛利率为16.7%,同比下降2.81个百分点，房地产业务毛利率为17.93%，同比下降2.3个百分点，处在行业平均毛利率水平之下，有数据统计，同梯度房企毛利率中，旭辉的为30%、金科为28.84%，绿城则为25.4%。

2020年半年业绩报告显示，期内受历史项目影响，房地产业务毛利率为19.4%，同比下滑4个百分点，高于2019年全年的17.93%。

知名地产分析师严跃进向文軒财经表示，此类盈利数据下滑，实际上和规模有关。

在严跃进看来，此类企业当前重点是积极拿地做大规模，客观上会使得地价上升，或者说经营成本增加，所以也会形成此类财务数据略偏低的情况。当然此类数据短期看可以容忍，但后续如果此类盈利数据不好，后续规模也不可持续。尤其是到了成都等市场，此类市场本身拿地的竞争程度比较高，而且城市的潜在供应比较大，客观上都会制约后续的盈利。

从2020年上半年业绩报告数据看出，中南已在有意改善。

数据显示，中南新增项目平均地价已从2019年末的约5200元/㎡下降到2020年上半年的约4400元/㎡，拿地金额/销售金额为38%，为后续投资留出了空间。

至于中南未来的发展目标，在2020年半年度业绩见面会上，中南建设董事长陈锦石表示：“没有必要非去冲10强，未来15强左右就够了。”

中南建设董事、副总经理陈昱含则提出：在未来三年还要继续保持高增长。这个“高增长”是指在房企前20强里有领先的增速，无论是规模还是盈利方面。至于增速多少，希望是在保证经营安全和质量前提下，2020年目标是实现15%的业绩增长。

在这样的发展目标下，再次活跃于成都土地市场的中南，在成都的战略发展计划如何？截止发稿，文轩财经未收到中南相关回复。