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房企观察|再现“神操作”,华发泗泾两大项目上演左右互搏

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房企观察|再现“神操作”,华发泗泾两大项目上演左右互搏

即使旗下两大项目同台竞技,华发还是最大赢家。

文 | 解红娟

作为一家进入上海市场不到6年的珠海龙头房企,华发上海近期接连上演神操作。

先是一周内在上海连落2子抢夺楼市C位。8月18日,华发上海联合仁恒置地以45亿元总价、32.71%的溢价率摘得上海市浦东新区康桥镇一宗宅地,楼面价49263元/平方米。

而在一周前,华发上海以64.35亿元竞得上海闵行一宗住宅用地,溢价率46.41%,楼面价40558元/平方米。

不过对于华发而言,一周内在同一城市拿下两宗宅地早已不是什么新鲜事。2017年华发就曾在一周内以89亿元竞得南京两幅宅地。

有意思的是,华发上海预计同时推出旗下两大竞品项目正面角逐。

上半年拿地200.7万方,同期增长106.4%

2020年上半年,中国房地产市场受到新型冠状病毒疫情的影响,第一季度整体销售气氛相对冷淡,商品房销售面积为2.20亿平方米。随着疫情的逐渐控制,第二季度上升115.8%至4.74亿平方米。

其中,长三角区域楼市复苏明显,自2020年1月至2020年6月该区域房价累计上涨2.72%,按年同比上升1.66%。

得益于长三角楼市复苏加速,2020年上半年华发股份在华东区域获得75.10亿元的业务收入,占主营收入的34%。而在2019年同期,这个数字是18.61亿元,占比仅14%。

数据显示,2020年上半年,华发股份实现合同销售金额440.7 亿元,和去年同期的435.90 亿元相比并没有很大增长。就营业收入而言,2020年上半年,华发股份实现228.66亿元,其中主营收入房地产业销售221.71亿元。

长三角商品房销售韧性传到了土地市场上。报告期内,华发股份在南京、苏州、绍兴等多个长三角城市接连落子。

4月29日,华发以69.1亿元竞得竞得南京一宗商住混合用地,出让面积9.27万平方米,起拍价65.3亿元,溢价率为5.8%,楼面价29821元/平方米。

西南证券研报数据显示,上半年,华发获取土地总计容面积 200.7 万方,较去年同期的97.2万方增长106.4%;从拿地金额上看,1-7月华发权益拿地金额高达216.2亿,对应拿地权益比约56.8%,预计增加权益货值650亿以上。

中原地产高级分析师卢文曦表示,华发在上海算是稳扎稳打型,土地不多但都可以好好做,印象里也没拿过太极端价的土地。此前,虽然拿下静安项目的成交价格过高,但是属于联合开发,分摊风险的意识很强。

理智型选手的“高光时刻”:158亿拿大宁宅

华发凭借两宗地块就从首入上海进入到高光时刻。

华发股份首入上海是在2014年9月,这一年华发在上海土地市场与23家房企正面相迎,以23.7亿元的总价、89.9%的溢价率竞得浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块,号称当年“上海最疯狂的土地竞争”。

进入上海不到一年,华发股份在上海土地市场投资逾百亿,其中就包括以6.07亿总价、溢价46.62%竞得的杨浦区定海社区;携手华润置地共斥资158亿元拿下的上海大宁两宗地块。

如果说华发张江项目代表着华发高调进入上海,那么,上海大宁地块则真正承担起华发在上海的“高光”重任。

2015年3月,华润华发联合体以70.52亿竞得上海闸北区市北高新一宗地块,成交楼板价3.49万元/平方米,溢价率16.24%。

3个月后,华润、华发再次合作竞得闸北市北高新一宗地块,总价87.95亿元、溢价26.87%、楼板价3.81万元/平方。

闸北市北高新两宗地块两度刷新当年上海新高价地纪录,取名为“华润华发静安府”,华润、华发各占50%股权。

2018年,静安府入市,四开四捷,被冠上百亿销冠之名。2019年,静安府延续历史,再度成为百亿销冠。华发迎来了属于自己的高光时刻。

据亿翰智库数据显示,2018年、2019年上海静安府成交金额分别为102.00亿元、106.46亿。另外,2020年上半年上海静安府成交金额41.95亿元,还有少量项目待售。

按照权益比例计算,截至2020年6月30日,仅静安府一个项目就为华发上海实现125.205的实际销售额。

值得注意的是,这仅仅只是两宗地块中的住宅部分,据华发股份此前公告,地块还有办公等配套用地。

6月12日,华发股份公布,为加快公司商业房产去化力度,盘活库存,增加现金收入,公司将位于上海市静安区万荣路1099号、汶水路265号、263号、261号的上海静安华邸项目项下38#、39#、40#、41#办公楼及配套的地下产权停车位、机械车位使用权出售给公司关联方上海华锴。交易标的总建筑面积约3.46万平方米,交易作价人民币11.23亿元。

住宅销售对半分,办公楼及其他配套卖出后,华发上海目前将136.435亿元收入囊中。

半年报显示,华发股份对上海静安府预计投资总额126.61亿元,收入减去投资,静安府着一项目为华发股份实现9.825亿元的毛利。

另外,半年报显示上海静安府预计投资期末余额9.47亿元。换句话说,报告期末华发股份投资额在账上,即使算上后续的税金等支出,剩余资金同样可观。

神操作:权益投资拿地,竞品同台竞技

上海西如今成为华发的新战场。

招商操盘的“招商9号公馆”和建发操盘的“泗水和鸣”开始了正面对决。8月22日,招商9号公馆首次开放售楼处,泗水和鸣也紧随其后将于8月30日开放售楼处。除此之外,两个项目都预计在9月入市。

和日期相比,招商9号公馆和泗水和鸣的竞品属性还体现在区位、产品等元素上。两个项目都位于“9站徐家汇”的泗泾地铁站北面,中间就夹着个泗泾“地王”融创壹号府。

产品上,泗水和鸣规划建筑面积约88、98平3房,128平4房,招商9号公馆则规划建面约79-115㎡的2-3房,竞品属性暴露无遗。

但这些和华发有什么关系呢?

华发官公众号显示,除上海张江华发四季、上海杨浦华发公馆两个售罄之外,目前华发在上海布局有华发华润静安府、上海华发万象企业中心、上海华发招商依云四季、上海华发象屿光星华府、华发泗水和鸣、上海华发9号公馆。

换句话说,无论是招商操盘的“招商9号公馆”和建发操盘的“泗水和鸣”,都有华发的影子。

2019年12月10日,泗泾新双子宅地出让,华发亿27亿摘得松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块,也就是现在的泗水和鸣,成交楼板价约2.1万/平米,溢价率0%。

另一幅地块则被招商蛇口以15.5亿摘得,成交楼板价约2.15万/平米,取名为招商9号公馆。

后来,华发引入建发共同开发泗水和鸣,并将操盘权交给了建发;同时,华发获得了招商9号公馆部分权益,同样不具备项目操盘权。

至此,华发在上海西上演了华发+建发、华发+招商联手开发泗水和鸣、招商9号公馆两大竞品同场竞技的神操作。

据链家官网显示,泗泾区域在售、待售住宅仅3个,分别是金地玺悦、同济晶萃、9号公馆。算上即将开放售楼处的泗水和鸣,短期内区域内仅4个住宅项目可供购房者选择。

据悉,同济晶萃在上半年成交417套,后续可推总量不多;金地玺悦是金地在泗泾板块开发的五期项目,目前只有少许尾盘可售。

换句话说,短期内泗泾板块形成竞争的仅有9号公馆、泗水和鸣,而无论是建发、招商中任一房企拔得头筹,华发都是最大赢家。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

华发股份

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即使旗下两大项目同台竞技,华发还是最大赢家。

文 | 解红娟

作为一家进入上海市场不到6年的珠海龙头房企,华发上海近期接连上演神操作。

先是一周内在上海连落2子抢夺楼市C位。8月18日,华发上海联合仁恒置地以45亿元总价、32.71%的溢价率摘得上海市浦东新区康桥镇一宗宅地,楼面价49263元/平方米。

而在一周前,华发上海以64.35亿元竞得上海闵行一宗住宅用地,溢价率46.41%,楼面价40558元/平方米。

不过对于华发而言,一周内在同一城市拿下两宗宅地早已不是什么新鲜事。2017年华发就曾在一周内以89亿元竞得南京两幅宅地。

有意思的是,华发上海预计同时推出旗下两大竞品项目正面角逐。

上半年拿地200.7万方,同期增长106.4%

2020年上半年,中国房地产市场受到新型冠状病毒疫情的影响,第一季度整体销售气氛相对冷淡,商品房销售面积为2.20亿平方米。随着疫情的逐渐控制,第二季度上升115.8%至4.74亿平方米。

其中,长三角区域楼市复苏明显,自2020年1月至2020年6月该区域房价累计上涨2.72%,按年同比上升1.66%。

得益于长三角楼市复苏加速,2020年上半年华发股份在华东区域获得75.10亿元的业务收入,占主营收入的34%。而在2019年同期,这个数字是18.61亿元,占比仅14%。

数据显示,2020年上半年,华发股份实现合同销售金额440.7 亿元,和去年同期的435.90 亿元相比并没有很大增长。就营业收入而言,2020年上半年,华发股份实现228.66亿元,其中主营收入房地产业销售221.71亿元。

长三角商品房销售韧性传到了土地市场上。报告期内,华发股份在南京、苏州、绍兴等多个长三角城市接连落子。

4月29日,华发以69.1亿元竞得竞得南京一宗商住混合用地,出让面积9.27万平方米,起拍价65.3亿元,溢价率为5.8%,楼面价29821元/平方米。

西南证券研报数据显示,上半年,华发获取土地总计容面积 200.7 万方,较去年同期的97.2万方增长106.4%;从拿地金额上看,1-7月华发权益拿地金额高达216.2亿,对应拿地权益比约56.8%,预计增加权益货值650亿以上。

中原地产高级分析师卢文曦表示,华发在上海算是稳扎稳打型,土地不多但都可以好好做,印象里也没拿过太极端价的土地。此前,虽然拿下静安项目的成交价格过高,但是属于联合开发,分摊风险的意识很强。

理智型选手的“高光时刻”:158亿拿大宁宅

华发凭借两宗地块就从首入上海进入到高光时刻。

华发股份首入上海是在2014年9月,这一年华发在上海土地市场与23家房企正面相迎,以23.7亿元的总价、89.9%的溢价率竞得浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块,号称当年“上海最疯狂的土地竞争”。

进入上海不到一年,华发股份在上海土地市场投资逾百亿,其中就包括以6.07亿总价、溢价46.62%竞得的杨浦区定海社区;携手华润置地共斥资158亿元拿下的上海大宁两宗地块。

如果说华发张江项目代表着华发高调进入上海,那么,上海大宁地块则真正承担起华发在上海的“高光”重任。

2015年3月,华润华发联合体以70.52亿竞得上海闸北区市北高新一宗地块,成交楼板价3.49万元/平方米,溢价率16.24%。

3个月后,华润、华发再次合作竞得闸北市北高新一宗地块,总价87.95亿元、溢价26.87%、楼板价3.81万元/平方。

闸北市北高新两宗地块两度刷新当年上海新高价地纪录,取名为“华润华发静安府”,华润、华发各占50%股权。

2018年,静安府入市,四开四捷,被冠上百亿销冠之名。2019年,静安府延续历史,再度成为百亿销冠。华发迎来了属于自己的高光时刻。

据亿翰智库数据显示,2018年、2019年上海静安府成交金额分别为102.00亿元、106.46亿。另外,2020年上半年上海静安府成交金额41.95亿元,还有少量项目待售。

按照权益比例计算,截至2020年6月30日,仅静安府一个项目就为华发上海实现125.205的实际销售额。

值得注意的是,这仅仅只是两宗地块中的住宅部分,据华发股份此前公告,地块还有办公等配套用地。

6月12日,华发股份公布,为加快公司商业房产去化力度,盘活库存,增加现金收入,公司将位于上海市静安区万荣路1099号、汶水路265号、263号、261号的上海静安华邸项目项下38#、39#、40#、41#办公楼及配套的地下产权停车位、机械车位使用权出售给公司关联方上海华锴。交易标的总建筑面积约3.46万平方米,交易作价人民币11.23亿元。

住宅销售对半分,办公楼及其他配套卖出后,华发上海目前将136.435亿元收入囊中。

半年报显示,华发股份对上海静安府预计投资总额126.61亿元,收入减去投资,静安府着一项目为华发股份实现9.825亿元的毛利。

另外,半年报显示上海静安府预计投资期末余额9.47亿元。换句话说,报告期末华发股份投资额在账上,即使算上后续的税金等支出,剩余资金同样可观。

神操作:权益投资拿地,竞品同台竞技

上海西如今成为华发的新战场。

招商操盘的“招商9号公馆”和建发操盘的“泗水和鸣”开始了正面对决。8月22日,招商9号公馆首次开放售楼处,泗水和鸣也紧随其后将于8月30日开放售楼处。除此之外,两个项目都预计在9月入市。

和日期相比,招商9号公馆和泗水和鸣的竞品属性还体现在区位、产品等元素上。两个项目都位于“9站徐家汇”的泗泾地铁站北面,中间就夹着个泗泾“地王”融创壹号府。

产品上,泗水和鸣规划建筑面积约88、98平3房,128平4房,招商9号公馆则规划建面约79-115㎡的2-3房,竞品属性暴露无遗。

但这些和华发有什么关系呢?

华发官公众号显示,除上海张江华发四季、上海杨浦华发公馆两个售罄之外,目前华发在上海布局有华发华润静安府、上海华发万象企业中心、上海华发招商依云四季、上海华发象屿光星华府、华发泗水和鸣、上海华发9号公馆。

换句话说,无论是招商操盘的“招商9号公馆”和建发操盘的“泗水和鸣”,都有华发的影子。

2019年12月10日,泗泾新双子宅地出让,华发亿27亿摘得松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块,也就是现在的泗水和鸣,成交楼板价约2.1万/平米,溢价率0%。

另一幅地块则被招商蛇口以15.5亿摘得,成交楼板价约2.15万/平米,取名为招商9号公馆。

后来,华发引入建发共同开发泗水和鸣,并将操盘权交给了建发;同时,华发获得了招商9号公馆部分权益,同样不具备项目操盘权。

至此,华发在上海西上演了华发+建发、华发+招商联手开发泗水和鸣、招商9号公馆两大竞品同场竞技的神操作。

据链家官网显示,泗泾区域在售、待售住宅仅3个,分别是金地玺悦、同济晶萃、9号公馆。算上即将开放售楼处的泗水和鸣,短期内区域内仅4个住宅项目可供购房者选择。

据悉,同济晶萃在上半年成交417套,后续可推总量不多;金地玺悦是金地在泗泾板块开发的五期项目,目前只有少许尾盘可售。

换句话说,短期内泗泾板块形成竞争的仅有9号公馆、泗水和鸣,而无论是建发、招商中任一房企拔得头筹,华发都是最大赢家。

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