文|蓝海经济观察  沈奇  杨政

1、全球范围内房价与房租出现背离走势

根据CoreLogic的最新数据，美国7月房价同比上涨5.5%，创下自2018年以来最大涨幅；韩国国土交通部发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。其中首尔房价大涨超10%；根据Rightmove的数据，英国7月平均房价比去年同期高3.7%，是近三年半来的最高涨幅。

与房价的大涨相比，房屋租赁市场则一片惨淡。

美国房地产公司Zumper 9月1日公布的数据显示，旧金山一居室公寓中位数租金已跌至每月3040美元，创下自该公司2014年开始追踪这一数据以来的最低水平。

此外根据Housing Anywhere的数据，欧洲主要城市在2020年受到不同程度的下滑, 其中意大利城市的租金跌幅非常大。

房价与房租的背离走势，让我们听到了滞涨的脚步声。

2、房价上涨的根源—央行放水与资产泡沫

3月16日，美联储开启QE4.0，本次扩表速度远超前面3次，13个星期扩表2.9万亿美元，与以往不同的是，这次扩表还伴随着财政赤字化。

3月27日，加拿大央行进行了当月第三次紧急降息，将基准利率降低了0.5个百分点至0.25%，并宣布了购买商业票据和政府证券的计划。

5月27日，日本政府宣布将通过2020年度的第二次补充预算，这使得日本投入抗击疫情和推动经济复苏相关的预算规模超234万亿日元。

6月18日，英国央行宣布进一步扩大量化宽松（QE）措施，购买债券规模达到1000亿英镑，使英国QE总规模达到7450亿英镑。

7月21日，欧盟领导人就疫情后欧盟经济复苏一揽子措施达成协议，规模达7500亿欧元，实现联合发债协议，用于资助成员国疫后重建。根据摩根大通的数据，进入7月，欧洲央行的资产负债表扩张幅度已经超过美联储。

当前资产价格膨胀大多源于持续的宽松预期，利率没有最低只有更低，更容易贷到款的投资者不断加码，资产价格的泡沫化集中体现在股市和房价上，建筑材料相关大宗商品价格也出现疯涨。（下图为伦敦铜价）

3、房租不振与经济复苏缓慢

租金下跌的例子我们来看经济恢复最好的中国。

根据中国国家统计局数据，半年以来，房屋租赁价格涨幅同比一直为负，环比仅在8月出现小幅上涨。受制于房租价格下降与租房空置率上升，大量以“高收低租”模式存在的长租公寓暴雷频现。

办公与商业房屋租赁市场也同样遭到重创。以北京为例，根据仲量联行的数据，今年北京市区商场的空置率在上升，截至2020年6月底，北京市区市场空置水平升至8.6%，郊区市场空置率增至9.3%。第二季度北京市区市场整体净吸纳量录得负14.5万平方米，即全市退租面积较新租面积超出14.5万平方米，为北京市场的历史最高水平。此外，北京全市甲级办公楼空置率上升至14%，创近10年新高。甲级写字楼租金下降6.8%，至356元/平方米/月，为近5年最低点。

房租是经济复苏的指标之一，租房需求不足其实代表复工复产进度和强度与市场预期有一定差距。8月，城镇调查失业率仍然维持5.6%的高位，社会消费品零售总额同比虽然转正达到0.5%，但5月以来的向上趋势一直相对平缓。这都使得短期内房租价格回升压力较大。

4、房价与房租何时回归常态

正常经济状态下，房租和房价应当接近于社会无风险报酬率，也就是大家有钱选择投资机会的时候，最简单的就是买套房租出去，这就是租售比。发展速度快的国家，租售比会高一些，发展速度慢的国家略低一些，源自人们预期对于回报率的调整。

图：2019年上半年全国重点50城租售比

注：国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为：1∶300~1∶200

数据来源：诸葛找房

但在我国，租售比一般情况都偏低，这主要有两个因素：

1.土地供应受限，城市化带来大量新入人口，教育、医疗等资源附着于户籍或者说房价之上，这些都为此前房价的上涨提供了动力。

2.经济发展速度趋缓，居民预期可支配收入提升速度变慢，结婚买房标配社会认知的形成，都压抑了城市租房需求。

2019年，中国常住人口城镇化率达60.60%，从2008年开始到2018年的十年间，中国居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余，这使得未来房地产市场将更多是存量结构上的变化；新冠使得居民可支配收入受到打击，同时更多集中办公的企业转型为线上经营，租金很难短时间进一步提升。

目前这种背离的情况不可持续，资产泡沫会成为扼杀实体经济和制造业发展的凶手，因此逐步挤出泡沫是一定会采取的措施，已经看到的措施就包括：央行进行了连续两个月（6-8月）货币净回笼以及8月下旬出炉的房企融资三条红线（可以理解为对房地产企业的定向去杠杆，结果可以参照2017年全行业去杠杆）。

恒大全国营销月也许是中国房价逐步下跌的一个信号。

5、观察房价与房租的增减变化是每个人都可以获得的经济指标。

当前租售比严重失衡的情况不可持续。

通过观察全球市场的变化趋势，我们应该可以形成经济发展进入新一轮滞涨的可能性非常大。

相对于股市和房市的高风险，应当增加黄金和债券等固定收益产品在资产配置中的比例，分散化、现金化是好的选择，谁也不敢说哪块云彩就一定会下雨。