文|地产情报站

终于有地方对李嘉诚出手了！

9月23日，一则消息刷遍了地产圈。据《21世纪经济报道》报道，成都高新区财政金融局已经向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、短款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

而和记黄埔地产（成都），就是李嘉诚的长实集团旗下的子公司。

01、捂盘多年终出手

李嘉诚早就惹了众怒。

短短十几年的时间里，李嘉诚的风评急转直下。

曾经被视作“财富密码”的拿地手段，在时间的流逝中，也逐渐显露出本来的面目。

7月23日，李嘉诚的长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

南城都汇项目位于成都高新区，是金融城的核心位置，占地面积达到1036亩。2004年，长实集团以21.35亿元的价格拿下了这块地，也顺势成为当时的地王。

这么多年来，南城都汇项目一直被称为“成都主城区第一大盘”。项目延续了李嘉诚一贯的风格——“能捂就捂”，虽然2004年就拿下地块，但直到现在，项目只推出了6期产品。而在原先的规划里，该项目一共被划分成8期，至今7期、8期仍在“火热建设”中。

据长实集团公开数据，南城都汇项目共设有2.33万个单位（包括住宅及商铺），目前已经售出16503个单位。据员工透露，目前仍有6500余套住宅处于待售状态。站长查了查南城都汇现在的二手房挂牌价，发现普遍价格在2.3万/㎡-3万/㎡之间。

2016年，南城都汇项目以1.2万/㎡-1.6万/㎡的价格推出了项目第6期，此后的住宅项目就不再推进，改售商铺项目。今年5月，有网友向成都有关部门投诉南城都汇项目捂盘多年，称自己已经等了4年多，还是没等到项目开盘。

就在大家都在猜测项目可能想要涨价的时候，这个持续建了16年的项目，终于有了下文——李嘉诚把它卖出去套现了，接手方为RZ3262019 Limited，股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。

据了解，接手南城都汇的这两家公司，打算在收购以后按照新项目来核定预售价格，好提高售价。但相关部门认为，这笔交易是股权转让，不能认定为新项目，只能按照续建项目核定价格，也就是说不能超过上一批次备案价或预售价。

股权交易30多天后，禹州集团敲锣打鼓地开了发布会，宣布“南城都汇项目的7期、8期已更名为‘山河峯荟’，由禹州集团和爱普地产（成都瑞卓置业有限公司的控股公司）共同开发，目前正在做精装升级”。相关人士表示，“最快10月就有楼盘的新消息了”。

结果没想到的是，还没等到楼盘的新消息，就等来了监管部门的警告。

02、忙着撇清烂摊子

9月23日，网上流传出一份文件，名为《关于禁止和记黄埔有限公司地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》。

重点集中在下半段：因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。

很快，这份文件得到了官方的证实。一位成都高新区财政金融局人士透露，该局的确发布了上述函件。

官方的态度很明显，禁止和记黄埔地产的融资贷款，意味着成都高新区已经开始着手处理捂盘、捂地行为。

就在大众纷纷拍手称快、怒斥李嘉诚之际，长实集团的紧急回应也来了。今天（9月23日）下午，长实集团发布公告表示，和记黄埔地产（成都）跟自己没关系。

这份文件很有意思，主要说了三个点：

1、和记黄埔公司现已跟长实集团没关系了。和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

2、长实集团没有囤地、捂盘的行为。公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。

3、公司的项目开发都是按照规章办事。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

这一番声明下来，真的是把自己撇得干干净净，不知道内情的人没准就信了。

值得注意的是，和记黄埔地产（成都）的公司法人代表确实已在7月31日变更，新的法人代表是禹州集团高管柯宇鸿。

不过，面对突如其来的烂摊子，禹州集团显然不想成为接盘侠。今天下午，禹州集团相关人士对媒体透露了两点信息，一是这则官方处罚针对的是原先的股东，而不是禹州集团；二是这则处罚的范围主要在成都高新区，对禹州集团的项目没有影响。

禹州集团的言外之意就是，项目虽然在成都高新区，但融资贷款的渠道不见得只能在成都高新区找。

此时此刻，让我们再回看7月的消息，一切就变得有迹可循了。据和记成都公司内部员工爆料，7 月23日17时，在事先毫不知情的情况下，禹州集团成都公司约30人到公司召开紧急会议，现场口头通知：和黄成都南城都汇项目将交由新公司禹州接手，所有员工带工龄转移至接手单位，但须于10日内签定“预支经济补偿金协议书”。

只能说，长实集团早就做好了跑路的打算，成都高新区的罚单来得有点晚了，板子没打到正主身上，反而让火急火燎收购南城都汇项目的禹州集团接手了一个烂摊子。

到底该感慨一句，姜还是老的辣，李嘉诚还是真的狠。

03、港资囤地是惯招

进场囤地，捂盘销售，这是港资的拿手好戏。

早些年，内地还对港资怀抱希望之时，港资大肆进军内地楼市，结果囤地捂盘搞起一条龙服务。

2010年8月，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，进行风险排查。在这份表单上，出现了很多我们熟悉的港资房地产商的面孔。

李嘉诚的和记黄埔自然不用说，北京逸翠园2H1、2H2地块赫然上榜。这并不是和记黄埔第一次因囤地被警告，此前和记黄埔就因为在东莞囤地近十年没开发，被东莞市政府罚了将近8000万元。

虽罚巨款，不改本心，该囤地的依旧囤地，说动工就开始磨洋工。

2006年，长江实业拿到了上海真如城市副中心的地块，拖到2009年才开始动工。在开工仪式上，李嘉诚之子李泽钜表示，项目要到2018年才能完工。

规划做好了，但直到2011年媒体探访时，项目都还在打地桩。对此长实集团回应称，项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂，“实际上日日都有打桩机在运作”。

同在上海囤地的，还有新世界中国。2001年5月，香港新世界花园丽都大厦开盘，开盘价3800元/㎡至5700元/㎡。此后项目二期一直拖延，直到2007年才重新动工，并且把项目名称改成了“丰盛皇朝”，直到2010年才开售，报价已经扶摇直上到了7万/㎡。

对此，丰盛皇朝的项目负责人表示，“是因为世博会的规划问题，我们不停修改，导致竣工时间一直推迟”。

2012年，有媒体统计了几家港资开发商的旗下楼盘，新鸿基地产在上海的滨江凯旋门项目开盘，最高报价达到了26.4万/㎡，相当于当年地价的13倍；和记黄埔的御翠豪庭，在2009年销售时已经达到7万/㎡的价格，相当于拿地时楼面价的28倍；而恒基地产旗下的恒荔湾畔在1999-2010年的13年间，土地增值比例达到了1433%。

大玩囤地捂盘的港资开发商，在过去的十几年里赚得盆满钵满。

而今天成都高新区的“定点处罚”虽然来得有一点点晚，但也可以看做是一个信号。

毕竟，很多开发商手里，还捏着一大把的地。