文丨西部城事 西部菌

一纸禁令之下，李嘉诚和长实旗下的和记黄埔，又成了成都地产圈的热门话题。

9月23日，成都市高新区财政金融局发布了一份《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》文件，文件提到：

因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。

这份文件的真实性，已经得到确认。另据官方回复，涉及捂盘惜售的项目，正是成都著名的神盘南城都汇。

值得一提的是，两个月前的7月，南城都汇被长实打包出售，接盘者为禹洲集团和成都瑞卓置业。其中禹洲集团，正在大举杀向成都，此次风波无疑是一次重要的折戟。

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关于南城都汇项目交易情况，西部城事此前曾推文《成都突然出手，李嘉诚又跑了？》，这里再简要地介绍下。

在成都市场上，南城都汇极具代表性。首先，它是长实集团2004年进入成都的首秀，当时曾号称要打造成“21世纪成都的全新地标”。

第二，项目规模庞大，总面积1036.47亩，拿地价21.35亿元，是当时的成都地王，计划分8期建设，共约23000多户。

第三，项目卖得很好，曾拿下成都楼市的多项销冠。

来源：网络

然而，16年过去了，南城都汇还没有开发完。当初成交楼面价才1030元每平，现在周边都卖到了两万多，地价翻了无数倍，长实集团坐享其成，土地升值收益赚的盆满钵满。

其实将开发周期不断拉长，也算是长实的惯用做法了。比如上海的真如高尚领域项目，打桩就打了五年，直到现在还有房源推出。

不过由于市场下行，调控趋严，今年7月，长实将南城都汇78.47亿元作价出售，不仅项目被转卖，和记黄埔（成都）也一并打包转手，这一动作还引发了“李嘉诚又跑了”的广泛讨论。

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就在前不久，因为房价涨幅过快而被两次点名的成都，下发了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确提到：

全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。

南城都汇开发了16年，捂地、捂盘的迹象相当明显，这次成都调控升级后，被当作重点敲打的对象，也完全在意料之中。

而对于遭遇禁令一事，长实集团回应称，和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，也不是由集团控制。

长实集团的回应，严格来说，确实没毛病，因为在禁令以及楼市新政出台前，长实和禹洲集团等就达成了交易，不只南城都汇，和记黄埔（成都）的控制权已经易主。

但要说完全没有关系，那也不合实际。因为捂地、捂盘，确实是在和记黄埔（成都）未转手时进行的。这样一个大项目的运作情况，长实集团难道会不知情？

至于接盘的禹洲地产，同样在第一时间进行的回应：

这则处罚是针对原来股东，也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响，他们正在争取项目尽快入市。

禹洲集团说的，当然也是事实。“针对原来股东”的细节，正好说明长实集团的回应是避重就轻，故意模糊了重点。

不过对禹洲集团来说，作为接盘者，一纸禁令当然不是没有任何影响。

首先具体到项目本身，禹洲集团官网文章曾提到，“禹洲以收并购方式获取了多个优质项目，其中收购长江实业成都南城都汇资产包”。

来源：网络

然而从现实来看，这一优质资产项目，是存在诸多问题的，严重违背了成都的调控政策；而且和记黄埔（成都），现在也在禹洲自己手上了。

其次，禹洲集团起家厦门，现总部位于上海，在整个西部的市场份额都少。收购南城都汇项目是杀入成都的关键一步，如今摊上此事，多少有些开局不利的意味。

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收购南城都汇一个月之后，禹洲集团在成都举行了首次发布会，推出了重新运营及包装后的新案名——山河峯荟。

对成都人来说，之前估计很少听说禹洲的名字，因为它的重心在长三角。半年报显示，长三角地区的合约销售为267.67亿元，占比62.47%；西南地区只有8亿元，占比1.9%。

禹洲集团销售额，来源：官网

不过按禹洲的说法，南城都汇项目将带来“接近230亿元的货值”。这意味着，成都未来将成为禹洲的重镇，重仓西南、加速全国化的关键支点。

不只是南城都汇。去年5月，禹洲集团以18400元每平的成交楼面价在成都拿地，溢价率达到134.37%；今年4月，邛崃拿地再次刷新了当地的楼面地价。

成都的大举出手，是禹洲集团近两年快速扩张的缩影——2018年，禹洲宣布全面启动“千亿征程，全国深耕”的战略方针，向千亿房企的目标迈进。

2019年，禹洲集团的合约销售额为751.15亿元，在克尔瑞榜单上排在第48位。而中指数据显示，去年上半年的拿地金额达到193亿元，位列第27位，规模化野心可见一斑。

随着在全国的大力布局，禹洲集团的各项业绩指标，都有较明显的上升。

年中报显示，其合约销售金额428.51亿元，同比上升高达50.49%；营收为140.07亿元，同比上升20.36%，更是创下历史新高。

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野心勃勃的禹洲集团，这次在成都还是碰上了麻烦。一纸禁令事小，更重要的是，它意味着房地产市场的大小环境，发生了重要的变化。

一直以来，禹洲地产业务的区域布局，都较为谨慎，项目基本集中在一二线城市，只不过地区分化较为严重，长三角占据大头，过度依赖单一市场的问题较为突出。

随着“白银时代”的开启，为了提升抗风险能力，迈过房企竞争的安全线，禹洲集团瞄准千亿目标，快速推进全国化战略。

问题在于，在它接连重仓一二线城市时，这些重点城市的房地产市场，却面临着前所未有的调控压力。限价限售限购之下，房价上涨空间被牢牢锁住，一有异动，地方就得出手。

就像此次的成都，直接切断了和记黄埔（成都）通过高新区金融机构融资的通道，调控力度是相当严格的。禹州接下来在成都的运作，当然也会有所忌惮。

而且，三道红线抛开不谈，调控收紧、市场降温，对禹洲集团这类快速扩张中的房企的影响，还会直接体现在业绩指标上。

在房地产行业，禹洲地集团向来有着可观的利润表现，然而近年来毛利率一再下滑。2016年到2019年，分别是36.27%，35.4%，30.72%，26.21%。

营收创历史新高，毛利却逐渐走低，属于典型的增收不增利。对此，在去年的年中会上，禹洲集团相关人员曾回应：

一方面是行业趋势，另一方面也与其重仓的一二线城市限价政策严格、很难有上涨空间有关。

长期来看，房住不炒的原则之下，一二线城市的最严调控，或将常态化。

这也意味着，禹洲集团想要通过千亿规模，让自己在“白银时代”更安全，但通过快速规模化扩张来实现千亿目标的这条路，本身就是有一定风险的。