文|港股解码  李莹

编辑|彭尚京

楼市俨然已经成为各个地方的另一道风景线。

喜好旅游的朋友们，每到一座陌生的地方，除了观光，还要问下当地房价。虽然房地产已经被政策打了一道“房住不炒”的封印，但国人基因里始终流动着对房子的执念。

据中国人民银行发布的《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》，疫情过后，居民购房意愿强烈:未来三个月，20.1%的居民打算购房，创下年内新高。

而眼下中国楼市又是一番怎样的情景呢？

新房价格持续上涨，全国均价步入“万元时代”

尽管“限购、限售”等针对购房端的调控依旧，但据国家统计局10月20日发布的数据显示，全国70城房价有55城仍在上涨。

9月，北京、上海、广州和深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，环比上涨0.4%，分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。

新房价格环比涨幅居前的城市有：徐州（1.4%）、银川（1.0%）、吉林、济宁（0.9%）、西安、丹东、三亚（0.8%）、泉州、惠州、桂林（0.7%）。

以上房价涨幅较快的城市，大部分不属于热点城市。在房地产低潮期，楼市涨价已然打破东南部、环都市圈热点城市增长快的规律，类似徐州、济宁、丹东这三个地级市成为拉动全国房价增长的主力。

为什么会出现这种情况？不知道大家有没有注意到，这三个地级市都有人口优势。

徐州2019年常住人口882.56万、济宁2019年常住人口835.6万人，丹东这个辽宁的地级市也拥有244.47万人口（2019年）。

有人口，有需求，可以说是庞大的刚需拉动了这些地方的房地产市场。当然，虽然市场需求是关键，但一个地方房价上涨还受政策等因素影响。

小城市不像一线城市“限”字当头，所以房价有更多成长空间。

新房价格持续上涨，全国房价均价正式步入“万元时代”。

据统计局数据，2020年前9月，商品房销售额11.56万亿元，同比增长3.7%；商品房销售面积117073万平方米，全国房价为9989元/平方米，即将进入万元时代。

上海易居房地产研究院根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为10113、10263、10540和10191元/平方米。

若是单独一个月突破万元价格线，那或有偶然性。而当前突破万元价格线已经持续了4个月，已经说明房价的趋势，即全国房价正式进入万元的大关或时代。

房价上行，但从房贷利率政策来看，虽然长端利率处于下行通道，但对购房者并不友好。此时刚需上车，仍面临较大压力。

房贷利率明降暗升，购房者飞蛾扑火

就在统计局公布70城房价当日，央行发布10月LPR利率。

10月，5年期以上LPR仍为4.65%，已经是自2020年4月20日以来连续6个月保持不变。

LPR是国家现行唯一降息工具，每个月会依据市场变化有所调整。5年期以上一般是购房贷款，但这个利率没有再降，意味着购房者贷款买房的成本没有下降。

相比2019年7月，LPR整体降幅还是较为明显的。政策也明确，降低资金成本，以提振社会经济。但按高层初衷，主要是降低实体企业资金成本，房地产被排除在外。

所以虽然LPR处于下行通道，未来还有可能会降。但各大银行对房贷利率普遍采取加点的方式，无形中又将原本下降的利率抬升，出现房贷利率明降暗升的情况。

根据融360大数据，10月（数据监测期为9月20日-10月18日），全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。

这只是平均数据，一些热点城市的商品房贷款利率加点幅度还是比较大的。

例如环京都市圈的大厂县，二套房在4.65%基础上加155个基点，实际利率达到6.2%，已经达到近二十年房贷利率的最高点。

房贷利率没有放松，意味着提高了加杠杆炒房的门槛，将一大部分靠加杠杆炒房者挡在门外。但同时，也让一部分刚需、或者有改善住房的刚需背负购房压力。

但奇怪的是，提高了炒房门槛，且房贷利率压力不小，但购房者依然如飞蛾扑火、前仆后继。

尤其是早前被各路专家不看好的“十八线”小县城，认为假若房价坍塌，则必定是从这些地方开始。

但实际上，这些下沉市场房价稳若磐石，农村青年成购房主力，有力支撑起了现场房价。类似自媒体兴起，一些返乡创业的刚需，也加入购房大军。

无数个小镇青年为房地产注入活水。

今年前三季度，居民中长期贷款增加6362亿元，比8月份和去年同期多增，购房需求仍然旺盛。

国人对房子的热情，让被政策冰封的房地产韧性十足。在短暂经历2020年上半年疫情重创下的销售下滑外，房地产依然韧性十足。

2020年1-9月，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%。前三季，销售面积已经出现有力V行反弹，随着时间推移，很快修复业绩至正常水平。

销售面积小幅下滑或不足为怪，关键是销售额已经起底回升出现逆袭。今年前9月商品房销售额11.56万亿元 同比增长3.7%。

销售回暖，带动房地产开发商积极情绪。房企带头“大哥”万科郁亮表示，万科准备在房地产行业一根筋地发展下去。

在新房持续上涨背后，反映真实市场需求的二手房市场如何？

新房价格持续上涨，走出疫情阴霾，反映真实市场需求的二手房市场情形又如何？

二手房市场又称存量房地产市场，顾名思义，存量房是房地产的大池子，看看里面的成色，就可以基本分辨楼市真实的供需关系。

根据统计局数据，9月一二线城市二手房价格涨幅均有所回落，三线城市二手房价格涨幅持平。

二手房市场比新房市场羸弱，整体二手房市场交易不够活跃。

不过仍有热点城市二手房市场比较紧俏。

从环比涨幅来看，二手房价格涨幅居前的城市有：徐州（1.3%），深圳（1.1%），上海（1.0%），乌鲁木齐、无锡（0.9%），宁波、惠州（0.8%）。

从同比涨幅来看，二手房价格涨幅居前的城市有：深圳（15.7%），唐山（12.2%），银川、无锡（8.9%），沈阳（8.8%），西宁（8.7%）。

深圳、上海二手房价涨幅居前让人比较容易理解，但苏北城市徐州再一次上榜，让人不得不审视这座城市的魅力。

唐山二手房崛起很明显，北京到唐山的京唐高铁通车在即，当地房价自然开始沸腾。

除了一些热点城市，全国大部分地区二手房市场较为寡淡。

一个倒腾房子的朋友说，一周前他看了一个二手房，156万。一周过后这个房子价格掉了10万元。

朋友所在的地方是北三县，与此同时，这个地方还有万科、华夏幸福、佳兆业、世茂等多家知名房企的新楼盘在出售。

一方面新房代理在吆喝，新房价格环比持续上涨。一方面二手房滞销，有着急卖房的屡屡修改网售价格。

中国楼市各个地方情况不一样。北三县作为环京都市圈房价的风向标，二手房市场其实仍不容乐观。

北三县也不缺人。这里承接着大批在京打工族和北京外溢的老年人住房需求。况且，按照北京当前规划来讲更没问题。

但其二手市场房价就是起不来，除了限购挡住大批炒房者外，交易成本或是购房者的最大考量。如果购买二手房和新房总价差距不大，大家都愿意去购买新房。

二手房房价或已沦为衬托新房价格的一个标尺。

作为包揽新房、二手房销售的房地产经纪渠道，如何将二手房价格作为调和新房销售的配菜，也是刺激新房销售的一个因素。

总之，在房地产这个大池子，新房、二手房已经都不便宜，但未来依旧要涨。未来刚需们只能在下沉市场买房？