记者 | 黄昱

第三季度以来，万科在销售回款上明显提速。

10月29日，万科发布2020年三季度报告，第三季度，万科实现营业收入951.4亿元，同比增长12.5%；实现归属于上市公司股东的净利润73.6亿元，同比增长14.9%。

可作对比的是，今年上半年，受疫情影响，万科收入为1463.5 亿元，同比增速只有5.1%，比第三季度少7.4个百分点；同时实现归属上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%，比第三季度少9.3个百分点。

第三季度951.4亿元收入中，房地产业务营业收入为 849.4 亿元，同比增长 15.8%，而上半年房地产业务的收入为1381.4亿元，同比增速只有3.97%。

整体来看，1-9月，万科累计实现营业收入2414.9亿元，同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润198.6亿元，同比增长8.9%。其中，房地产业务结算面积为1725万平方米，贡献营业收入2139.1 亿元，同比分别增长18.6%和 7.4%。

尽管收入增速上涨，万科毛利率下降的趋势却并未改变。1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率从上半年的24.1%下降为 22.9%，比去年同期的27.6%减少4.7个百分点。

今年8月的中期业绩会上，万科财务负责人韩慧华曾对毛利率下降的情况进行说明。她表示，2019年是万科毛利率高点，因为大部分项目都是在2017年、2018年销售的高点结转的，而近年来地价占售价比持续上升，毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势。

她也进一步透露，万科目前销售项目的毛利率比已经结转项目毛利率相对更低，预计到年底公司结算毛利率还会有一个小幅的回落。

在促进回款的同时，销售提速也是万科三季度工作的重点。第三季度，万科实现合同销售金额1722.8 亿元，同比增长21.7%，1-9 月累计实现合同销售额4927.6 亿元，同比增速从今年上半年的-4%增长到3.6%，但仍位居碧桂园、恒大之后。

值得注意的是，截至9月底，万科集团合并报表范围内有 4913.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约7248.8 亿元，较年初分别增长 14.6%和 19.0%。

8月以来，“三道红线”成为压在房企头顶的利剑，作为试点房企之一的万科更是表示会认真研究、尽快适应。9月25日，在万科南方区域媒体会上，万科董事会主席郁亮更是指出， “三道红线”提出后的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。

郁亮认为，明年开始“三道红线”政策会全面实施，房地产行业也就到了管理红利阶段，所有的开发商再次来到了同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零。

行业的重大游戏规则已经改变，开发商的打法也要做出调整，例如万科从财务纪律提高到财经纪律，两者的区别在，要把投资纪律考虑在里面。

三季度，万科继续维持稳健的财务水平。截至 9 月底，本集团净负债率为 27.6%，为6月底微增0.6个百分点；持有货币资金1730.5 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和850.7 亿元。

据了解，万科今年有一个名为“春天行动”的战略检讨行动，明确万科如今的战略为“竞争战略”，区别于以往的发展、增长战略。

三季度以来，万科物业率先行动，对品牌架构开启了新一轮的调整和升级，万科物业、万物梁行、万物云城三个品牌独立运作，一一对应社区空间、商企空间和城市空间。多品牌战略之下，整体万科物业服务的母公司名称也发生变更。

天眼查信息显示，10月27日，万科物业发展股份有限公司更名为万物云空间科技服务股份有限公司。