记者 | 张子怡

“今年保利商业定的目标一个是市场化，另一个是希望能够输出专业化的管理模式。”保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌接受界面新闻采访时说道。

2009年，保利首个商业项目保利MALL·佛山落地后，彼时，是保利地产对于商业地产的初次尝试，“住宅配套商业”的被动性色彩颇浓。

2012年，保利商业正式成立，确立了四大业务板块：购物中心、酒店、社区商业、公寓，业务的步伐从华南走向全国。

十年时间的摸索，保利商业不断调整步伐与战略的过程，在购物中心板块保利商业划分了保利广场、时光里、若比邻三个差异化的品牌线。

其中，保利广场打造成沉浸式家庭欢聚目的地；若比邻，定位为社区性商业中心，着重在于便捷社区生活；时光里系列，定位为365天的生活艺术馆，体量介于3-5万平方米。相比于前两个产品系列，时光里在定位、体量、受众、理念上都改变，保利商业希望能通过时光里来实践其核心竞争力的打造。

在保利商业探索、打造“标杆项目”的阶段，商业地产已迎来购物中心遍地开发的高峰期。做购物中心、社区商业、底商成为开发商开发住宅的标配，大批量的购物中心走向市场的过程，同质化的问题愈发严重，新开业购物中心的数量、体量增速不断下滑，招商愈发困难。

轻资产模式加速扩张

方长斌认为：“整个行业都在高度内卷化。”

应对商业地产行业的“内卷化”，保利商业采取的首要办法是：加速轻资产扩张、走资产管理道路。

方长斌对界面新闻表示，“我们认为疫情之后是一个很好的契机，有危有机，很多中小开发商，包括国字头的大型开发商有对资产管理的需求，所以我们对外拓展的面积比以往翻了很多倍。”

1-7月，保利商业连续签约西安GT-Tower、成都Parkview Mall、广州设计之都、宜宾HAI未来综合体等项目，新增拓展面积60万平方米；截至11月，公司新签管理面积达130万平方米，扩张速度进一步提高，而截止去年底，保利发展旗下商业管理版块的总管理面积尚且仅为268万平方米。

方长斌表示，公司今年希冀拓展面积在200万平方米以上，未来三年资产管理规模超过千万平方米为目标，要做全周期的资产管理和服务商。

走“轻资产管理”道路几乎成为行业共识。

商业地产的本质可以理解为“收租”，重资产管理模式投入高、回报周期长，对资金要求甚高。相对而言，轻资产管理道路显得轻松许多，行业头部企业中，万达和华润也都不约而同的走向“轻资产管理”道路，宝龙商业在香港的成功上市，更给行业提供了商业管理接轨资本市场的新方向，“轻资产管理”模式变得更为火热。

除此之外，方长斌认为：“行业都看好轻资产战略，其中一个很核心的点是，我们认为，未来大家面临更大的一部分是存量市场，特别是政府今年颁布很多关于未来城市更新的政策，比如说未来可能会减少大拆大建，更多是集中城市更新，其中包括还有很多存量物业的资产。存量资产未来将有很大一部分的市场份额。”

争夺存量市场也成为商业管理公司的又一个共识。

华润万象生活有限公司总裁喻霖康也表示，中国商业地产的发展可能进入到存量市场竞争的阶段，华润计划介入存量改造的市场。

可以看出，商业地产不仅是企业数量上的内卷，哪怕在发展模式上都充分彰显了内卷化的倾向。当多数商管公司都向“轻资产管理”道路迈进时，赛道便格外的拥挤。

方长斌认为，保利商业的优势在于：公司从不同的城市层级到不同体量的产品都具有不同管理的经验，形成公司独特的管理方法；能够协同集团内部的大量资源，未来进入一个城市时，能都整合各类物业资源，做定向化输出。

话虽如此，摆在保利商业面前更迫切的问题是：保利商业的品牌影响力亟待提升。

外界提到万达，会想到万达广场；说起华润，便会想起万象城；谈到太古地产，就会想起北京、广州、成都的太古系列商场。这大抵是标杆项目的魅力，一宗运营成熟的商业项目不仅不缺少源源不断的客流，在进一步开拓市场时也总能够被快速认可。

现阶段，拥有标杆项目的商管公司却少之又少。这其中也包括保利商业。

瞄准艺术商业方向

时光里系列，在保利商业看来，是其打造核心竞争力的重要产品。目前，时光里共在上海、广州落地两个项目。

时光里的重点在于：打造艺术商业。

“时光里，我们会认为在国内对它的需求更多还是集中在相对经济比较发达的城市，对于生活方式上，会有一定的要求，对于个性会有更多的要求，对于生活美学会有更多要求的这一帮人。时光里更多的会成为我们在品牌塑造上的一个符号，它会因为鲜明的个性，更具有代表性。”方长斌介绍称。

在保利商业对时光里的规划中，时光里会以大量的策展取代传统的商场模式。首先，时光里为小众的艺术品牌发掘和创造商业机会，帮助他们在商场中存活下去，继而能够持续营造商场的艺术氛围；其次，在商场艺术策展的过程当中，找到一个好的平衡点和契合点实现消费者在商业上的消费；最后，让商场的整个空间成为艺术活动和策展空间的载体，它不但只是一个公共的空间，而是整个商业的展演场。

方长斌告诉界面新闻：“今年能看到很多商场都会搞策展，策展是能够快速在物理空间里面搭建不同的消费产品和内容的方式，所以行业内部会越来越多以这种方式满足特定人群的需求。我觉得这是是在未来商业空间运营很重要的环节。你能不能创造独特的内容和独特的IP来满足特定这部分消费群体的特定需求，然后让他们认同你整个运营体系和输出内容，这其实是大家未来不再去同质化的一个能力，这里面也是你的公司有没有价值和有没有创造内容的能力。”

内容运营成为保利商业格外看重的事。

“保利商业在做的事情。第一物理空间的资产化，这是空间和时间部分的引入，另外一部分很重要实际上也是内容的运营，现在市场不再是一个大家会很大众化和单一的市场，以前你针对的是：20%的市场赚80%的收入，现在针对的是5个20%的市场你都需要做，这里面需要吸引部分不同的点，你必须能够自己去创造和运营很多不同的内容，”

方长斌介绍称，未来保利商业还会推出基于时光里的生活艺术的平台，这里面公司已经整合大量艺术家的资源、设计师的资源，包括IP，包括公司内部创造的一些内容。在未来，这将是保利商业很重要的运营手段和对外输出模式。