文|港股解码  砍材人

编辑|彭尚京

“烫烫烫”，年底深圳楼市再掀起抢购大潮。

新开盘的华润润玺成了土豪们的盛宴。一套房价格千万元以上，千万级别入门券，还不是谁想买就能买，入门先从摇号开始。

11月24日，润玺从9690人摇号选中1300人进入首批选房环节。11月25日和26日，按公证摇号选房顺序，两天内润玺1171套房源瞬间售罄。

关键是太便宜了！

甚至在这次购房盛宴中，还出现了“万人抢购”、“众筹打新”、“代持炒房”等新概念，不怪乎有网友戏称，深圳楼市成了全国炒房客的圣地。

在调控敏感时期，为何深圳楼市屡出爆款，按压不住？

限字当头，深圳房价上涨之谜！

为控制房价在合理范围内，深圳政府今年出台了重磅政策。

2020年4月以来，深圳楼市就率先走出疫情阴影，在全国走出一波独立上涨行情。房价涨幅不仅领先四个一线城市，更被媒体曝出要收100万茶水费才能内购到房子。

舆论发酵下，深圳政府果断出手。

7月15日，深圳住建局联合相关单位下发《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》)，从限购、限贷、税收等方面，对深圳楼市进行调控。

“715”新政一度被众媒体称为全国最严厉调控，即使你是深圳户口，也不能买房，还需要在深圳本地工作3年后才能获取购房资格。

但事实上，这项调控产生作用了吗？从年底深圳再次爆发“抢房”热潮便可窥见一二。并不是说调控没有用，调控确实有用。

限字头类政策提高了“炒房”门槛，将一大批“有点儿钱”的人挡在了门外。但对于那些资产动辄成千上万，甚至上亿元的土豪还真没辙。

在土豪眼里，似乎没有钱解决不了的问题。但深圳楼市的户口比其他地方都金贵，但这也无妨，他们将眼光抛向有购房资格，却无力购房者。

巨大的不眠资本催生了“代持”生意经，我出钱你买房，商量好利润分成。于是深圳楼市最终还是成了资本的角斗场。

“代持”之外，“众筹打新”也应运而生。顾名思义，我没钱但有购房资格，众筹购房款，利润大家分。

“打新”成了深圳楼市2020年冬天里的一把火。

我们常见股市打新，为何楼市也有打新？在深圳楼市打新由来已久。买了新房，等房价涨了再卖赚取差价。

在深圳，炒房者赚取差价的速度更快。这主要源于深圳新房和二手房价格倒挂的怪现象。新房要有备案价，备案价低于二手房市场价格，自然吸引购房者趋之若鹜。

位于城市核心区域的华润城润玺一期开盘均价约每平方米13万元，而周边二手房挂盘价有的已达每平方米18万元，每平方米数万元的倒挂价差之下，打新应运而生。

都是高收入惹的祸？深圳人均GDP居国内首位

深圳楼市屡次冒头，摁都摁不住，是当地人均收入水平高？

按照世界银行公布的数据，全球十大经济体中7个是发达国家，且人均GDP都超过了3万美元。

而国内城市中，最接近这一水平的当属深圳。2019年末，深圳GDP为26927.09亿元，2019年全市年末常住人口1343.88万人，人均GDP逾20万元，折合美元约29498美元，接近3万美元标准，高居国内城市首位。

其后依次是无锡、苏州、南京、北京、上海、广州、杭州。也就是说深圳是国内最有钱的城市，连北京、上海、广州都得靠后排排座。

作为中国改革开放急先锋，深圳人均GDP有望将率先突破3万美元。

与深圳高收入形成同频共振的是深圳的房价。据城市房产网数据，深圳二手房均价从2015年的不到5万元，到2020年10月上涨到7.5万元以上。一手房受限价等因素制约，涨势相对较为缓和，但均价也从5万元以下涨到当下的7万元附近。

仅是当地产购买深圳的房子，或也不足以支撑楼市的狂欢。如果有来自国内其他地方的购房者也蜂拥而至，那这就热闹了。显然深圳楼市已经成为全国炒房客的圣地。

在全球低利率环境，国内房地产，尤其是寸土寸金的深圳房产价值无异于等同于当下的茅台和奢侈品。

从2006年起，茅台以平均每年一次的频率提价。2006年，飞天茅台出厂价提高15%，为308元，目前，53度飞天茅台市场价将近3000元一瓶。

同样的还有奢侈品消费，中国人口占全球人口的17.8%，GDP占全球的15%，却消耗了全球33%的奢侈品。

受新冠疫情影响，全球奢侈品市场一蹶不振，唯有中国市场逆势飘红。据《麦肯锡时尚情景分析》显示，预计到2020年年底，中国的奢侈品销售额将比2019年增长8%-13%。

楼市、白酒、奢侈品狂欢下，莫非双循环背景下，国内消费能力已经大大提高了？

非也，2020前三季度，中国社会消费品零售总额273324亿元，同比下降7.2%。国内总体消费能力还是没有跟上来。

虽然都是花钱，但住房在我国被认定为是投资，不被计入社会消费品类目，故而同样不被计入CPI。茅台酒虽然被认定为消费品，但已经明显具有了投资和金融属性。

如果统统贵为花钱消费来看，中国虽然综合消费水平较弱，但呈现结构性特征，中国富豪的消费能力还是在线的。千言万语汇成一句话，总之资金太疯狂，在保值增值追求，以及避险情绪下，以深圳房产为例的这些优质标的，还是资金追逐的目标。

未来房地产涨价还能走多远？

在房地产严控之年，深圳楼市就是在顶风作案。就在深圳房价再次抬头之际，高层再次给出迎头痛击。

先是11月30日新华网重磅发声，指明针对深圳楼市问题，需要更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。

官媒发声，还提到“税收杠杆”，让房产税再次被推到台前说事。确实，屡禁不止，各种限购政策到了深圳楼市似乎就不灵了，借用某位购房者的话说。

一般手段既然无法抑制房价过快上涨，那么也只能先在当地试行房产税政策了。就像上海和重庆一样。

再这样涨下去，深圳楼市或真要倒逼房产税出台？

最近一张房产税截图传遍了深圳地产圈，声称深圳将自明年起试点征收房地产税，征收对象为深圳市、深汕合作区区域内的商品住房。

按照以下方案中的税收征收要求，二套以上，分别按住房市场评估价*1.5%/年、2.5%/年、4.5%/年。

传说中的房产税是财产税，每年征收一次。一旦开征，意味着那些拥有2套以上住房的群体，每年将支付数十万元的房产税。

如若真如此，深圳住宅就真凉了。不过随后深圳市住建局有关人士否认这一消息，并说明该消息为谣言。房多多们心里不免惊了好几把。

房产税先可以不收，但“房住不炒”基调下，稳房价是长期逻辑，房价依然不可以太烫。高层也狠狠点名房地产。

目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

在高层屡次点名下，深圳的房价是不是该歇息一下了？毕竟隔壁邻居的邻居已经感到监管的寒意。

11月30日，西安楼市调控趋严，从二套房首付比例、商品房预售管理、差别化信贷、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理等五个方面着手提高购房门槛。

在此之前，西安新建商品房住宅价格已经自2016年以来连续上涨了55个月。

昨天的深圳售楼处还在“争渡争渡，惊起一滩鸥鹭”,今天又该如何收场？