文 | 知楼市 立田

近一年来，西咸区域内许多建设热度较高的板块房价持续走高，在2019年，沣东的蓝光、中南、保利等项目均价在万元上下浮动。而今年截止11月份，2W+的高端改善项目则频频出现于区域内。

在西咸的各大发展区域中，沣河与渭河交汇处的能源金贸区位于西咸区域的核心，被城市定位于西安新中心CBD，是西咸新区重点建设的区域。园区于2016年底启动了中央商务区暨起步区一期的建设，包含西咸自贸中心、西咸企业总部、西咸商务中心、西咸金融港等。起步区二期已落户陕建集团第二总部、中梁商业综合体、17座超高层楼群，包括绿地、陕建、荣民、中天等等多个重点项目。

该区域有地铁1号线延伸段，在建的地铁16号线；吾悦广场填补了沣西体验式商业的空白；学校则有陕师大奥园学校、西工大附小阳光城分校、启迪中学等；周边更有陕西中医药大学、已经竣工交付的陕西中医药大学第二附属医院（西咸中心医院）一期，为板块居民健康提供安全保障；渭河、沣河自然水域加持，水资源丰富，还有沣河森林公园，渭滨公园，整体环境生态宜居。

目前，能源金茂区内在售一线房企项目逐年增多，比如中铁建、紫薇、绿地、奥园、莱安、中南等房企均在此布局。在西安12月1日凌晨出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》后，更是让能源金贸区“不限购”的特点在西安房地产市场中的优势越发突出。

其中，位于西咸大道和沣河交汇处以东，围绕西安地铁1号线延伸段沣河森林公园站，有三个在售品牌大盘近几月一直较引人注目，分别是莱安万莱逸宸、中南漫悦湾和奥园璞樾湾。

据了解，三个盘的价位均不低，中南漫悦湾均价约16000元/㎡，莱安均价约17000元/㎡，奥园均价约20000元/㎡。从实际面积分析，除了奥园符合高端改善群体的需求外，中南和莱安的产品面积在135㎡左右及以下，更多的是刚需或者刚改群体的意向产品。现在，让我们来看看这三个盘的详细情况，性价比如何，是否能满足西安购房者当下的外溢置业需求。

奥园璞樾湾

项目为小高层,高层板楼，容积率2.49，绿化率35.57%，带装修交付，原为绿城·留香园，奥园在2019年底接收该项目。

之前绿城·留香园主推的户型为建面约133㎡三室、142㎡三室、179㎡四室的“精装”大平层，参考均价21000元/㎡。奥园后续在保留绿城的品质之上进行了产品延展和升级，比如户型产品在面积区间上有所扩大，当前主力户型为192—213㎡四室。据悉，奥园璞樾湾目前192㎡产品进入清盘阶段，213㎡产品还可选购。

同时，社区内部落地奥园A 生活体系，配备社区无边界泳池、城市会客厅、利用架空层打造休闲会客、有氧康体、兴趣沙龙、四点半课堂等泛会所社区功能。

产品方面也是全方位符合高端改善的设计标准：3.15米极致层高、0.52窗墙比、1.3米玻璃栏板、双入户大堂、双自然采光地库、超高标准车库……。

而项目位于丝路经济带能源金贸区世纪大道与沣河交汇处，更靠近咸阳主城区，其最大的优势是紧邻沣河，步行可达沣河湿地和沣河森林公园。

另外，项目距离1号线沣河森林公园站约500米；较近的商业为项目直线距离约3公里左右的吾悦广场，再远一些的则为10公里左右的宜家、万象城等等，但已经超出居民们3公里日常生活圈的范畴，所以，商业的繁华还是得寄希望于后续居住圈的成熟带来更多的高品质商业综合体进驻。在城市通勤方面，距离南边的高新区、北边的北客站以及市中心均30公里左右。

莱安万莱逸宸

莱安万莱逸宸为多层,小高层,高层板楼，带装修交房，层高3.15米，均为1梯1户和1梯2户的设计。社区容积率2.0，绿地率40%。其近期的1、6#楼产品于2020年10月17日开盘，均价17000元/平方米。

莱安万莱逸宸面积区间111-135㎡，其户型面积覆盖刚需和刚改群体，但除了最小110㎡建面户型为小三室，另外两套户型均为大三室户型设计，加之项目定位为高端产品，容积率较低、绿化率较高，在居住性上舒适度十分高，所以进一步细分客群的话，项目比较适合刚改客户。

据悉，项目签约万科物业，业主入住社区后在服务质量上将是十分有保障的。

目前在售110㎡、128㎡、135㎡三种户型产品，其中135㎡为小高层洋房类户型。其余两种为高层户型面积。

所有户型设计都做到了南向面宽约10米的长度，即便是最小面积的110㎡户型也做到了客户和两个卧室朝南。三种户型的客户宽度从短到长分别约3.8米、5.4米、6.6米。属于在有限的面积区间内纳入当前豪宅配备的横厅布局。

小区外部配套跟奥园相差无几，只是跟咸阳肿瘤医院更近，仅相隔一条马路，小区内部除了配建一所幼儿园，还规划有人文书吧、多功能健身房、恒温星空泳池、恒温球场、攀岩等，还有光水林廊、风景连廊、千米环形跑道、600㎡城市街心花园、7重主题园林景观、下沉式山水庭院，以及直饮水、雾森系统等智能配套。

中南漫悦湾

社区体量不大，总共8栋楼，容积率2.8，绿化率35%。由高层和小高层组成。

因为面积区间小，均价也是这三盘里最低的，因此的单套总价约在200万元以下，价格优势明显。据10月份克尔瑞西安房地产数据调查显示，西安近几个月有约一半比例的客户住宅成交总价在200万元以下，因此，中南产品受众群体巨大，且更偏向于刚需群，在主城区刚需盘越来越少的情况下，该项目市场接受度相对较高，销量较好。

在户型产品上，项目虽然面积不大，但同样设计了南向约10米的面宽，主力108㎡、120㎡、130㎡户型均为“客厅+双卧室”朝南。其108㎡户型为三室两厅两卫，130㎡户型为四室两厅两卫，实在是将空间的利用发挥到了极致。

界面楼市实地探访中南漫悦湾的建设地址，发现项目跟奥园璞樾湾离的十分近，但更靠南边一些。该项目隔壁为安置小区，南向周边1、2公里内比较荒凉，跟奥园和莱安位于西咸大道地段相比，中南附近道路正在修建，因此周边环境略显杂乱和冷清。但因位于同一板块内，其余配套资源与奥园、莱安相近，后续随着项目的完工，该板块内的整体环境应该可以得到一个大幅度的提升。

所以，仔细分析下来可以发现，该三盘整体区域资源基本一致，但产品定位实则分布了刚需、刚改、高端改善三种客群。莱安和中南之间可能存在部分客群重合，因为刚需群体中更有经济实力的或许会考虑舒适度更高的莱安。但界面楼市西安频道走访过程中，有相关销售人员告知，莱安项目近期有法律纠纷，增加了一定的置业风险性。