文 | 丸子君

最近，深圳新盘气势如虹。

不仅西部的宝安、光明、南山，连东部的坪山都出现了“日光”盘。

新盘能如此受欢迎，离不开限价的影响。比如润玺，新房和二手房差价在3-5万元/平方米，所以成了“万人迷”。

但深圳周边片区却走出了不一样的画风。

最近，南沙有个新盘吹风价竟在7-8万元/平方米左右。要知道，目前南沙的二手房均价才刚刚过2万元/平方米，最贵的片区南沙区府和明珠湾，也不过2.4-2.6万元/平方米。

这个单价想要买到7万+的新盘，到底想做什么？

1.三面江景，豪宅定位

这个“志向高远”的新盘名叫越秀明珠湾壹号。

对于“XX湾壹号”，深圳人多少都有点熟悉的感觉，甚至部分人会一秒联想到深圳湾壹号。没错，明珠湾壹号被认为要对标深圳湾壹号，或许除了贵，也因为项目是公寓性质。

这个项目位于广州南沙区灵山岛尖。由于这个岛实在太小，连在哪条路上都不必说，基本就是岛屿的最尖端位置，三面临江。

公寓属于越秀国际金融中心的一部分。整个项目规模颇大，总建面达22万平方米，包含A、B两栋商业办公楼和C、D两栋公寓。

其中，A大厦未来将建成220米高的地标大厦，而公寓部分则是明珠湾壹号。

从户型来看，公寓的房源都是超大平层户型，建面在320-380平方米区间，只有100套。

根据网上流出的户型图，开阔客厅、超长阳台、卧室都有卫生间……这些豪宅配置，项目都具备。而且是3梯2户，基本等同于电梯入户。

项目的效果图也非常高大上，园林充满了现代感和精致气息，样板间也足够开阔大气。项目内还配备了恒温泳池、瑜伽房、健身室、儿童活动室等配套。

２.对标深圳湾壹号？输太多了

同样是顶级公寓，明珠湾壹号能复制深圳湾壹号的传奇故事吗？

首先，要做顶级豪宅，当然是要够贵。

比如说深圳湾壹号，如今成交价格超过25万元/平方米，400平方米的房子价值过亿。

但整个深圳湾的房价都很贵，对比片区20万元/平方米的均价，深圳湾壹号的价格也只高了四分之一。

作为新盘，明珠湾壹号要复制“贵”这一点是最简单的，不考虑市场反应的情况下，只要备案能通过，想卖8万元/平方米完全没问题。

不过，明珠湾壹号旁边的佳兆业悦江府，价格还维持在3.4万元/平方米左右。要是明珠湾壹号真的卖7万+，那就是翻倍的价格了，比深圳湾壹号贵四分之一的程度要更可怕。

这么贵，值吗？

从地段来看，目前的灵山岛尖跟前海的前湾差不多，都是到处在开发建设，周边什么都没有。

长远来看，灵山岛尖将打造为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区，重点发展总部经济、金融服务、科技创新及商贸服务等高端服务业。

目前，广东省交通集团、欧昊、星河等约10个企业总部都确定会落地于此。

被金领人群环绕，对豪宅的确非常有利。但就像光明的二手房靠着“科学城”的规划挂到了8万元/平方米，却鲜有人买一样，提前预支未来的房价，未必能让购房者接受，更何况旁边的房价还在“3字头”呢。

而在豪宅非常看重的景观方面，项目三面临江，这确实是很好的卖点。

不过，就地理环境来看，南沙本来就在珠江口，江景随处可见，这样的景观资源并不稀缺。

或许项目也有同样的感觉，所以广告语直接用了“大海”这样的词，即便项目最多也就看看珠江口，离真正的海还是挺远的。

此前我们就曾经说过，北上广深四地，只有上海和深圳有海景资源，而既是经济高地，又地靠海的，只有深圳湾。这也是深圳湾的房子能卖得这么贵的原因。

而且，深圳湾壹号还有一个厉害的地方，就是拥有直升机停机坪。如果越秀明珠湾壹号能复制这一点，或许对土豪们来说会更有吸引力。

3.这样的房子，到底想卖给谁？

房子建好了，总要找人买。

虽说很多全国各地的投资者都觉得深圳的房子升值空间大，但由于深圳现在购房门槛高，社保3年起步的标准，就足以卡掉一大批人，所以绝大部分房子还是被深圳人买了。

而南沙的房子却不一样。

根据2019年12月发布的《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，满足“在南沙工作或学习”的条件之后，再符合“具有本科学历”或“具有中级及以上专业技术资格/职业资格”条件，不用参考户籍和社保情况，都能在南沙买房。

要知道，“在南沙工作或学习”这种条件，可钻空子很多，也导致了今年大批外地客到南沙买房，其中大部分是深圳人。

有的开发商直接打出“见证过前海的深圳人，比广州人更懂南沙”的广告语。

这句话有种揭开最后一块遮羞布的意味，明明白白地告诉大家：虽然南沙还没发展起来，但深圳人就已经抢先买了南沙的房子——既刺激了深圳人，又刺激了广州人。

当然，这不是无的放矢。

乐有家的数据显示，深圳客在南沙新房中的占比的确有点显眼。尤其是灵山岛的项目，深圳客占比基本都在20%，甚至可以达到30%。

明珠湾壹号没有指明想卖给谁，但要对标“深圳湾壹号”的说法，也很值得细究，毕竟广州购房者不会比深圳人更懂深圳湾壹号吧？

 

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