文|每日财报  何洛

新希望集团于1982年成立，1998年成立地产公司。这一年，国家取消福利分房，住宅商品化时代由此开启，房企派系接踵登场。然而，在地产黄金十年里，新希望地产减缓了扩张步伐。2005年之后，土地市场也鲜少看到新希望地产的身影，而同期成立的其他房企仍在不断跑马圈地。

2014年之后，新希望地产开始追赶规模，但是在加速扩张的背后，是新希望地产曾经错失的黄金十年。如今，新希望地产站在千亿房企阵营的门槛上只差临门一脚，但是在业绩增长和负债之间，新希望地产仍面临严峻考验。

同天三位高管辞职，短期内人事变动频繁

半个月前，新希望地产的三位高管同一天递交辞呈。正值年关，对于这样突如其来的变动，有外界声音将它解读为“人事巨变”。公告显示，副总裁韩继涛、副总裁王维勇、首席战略投资官杨守海因个人原因，请求辞去所担任公司高管职务，辞职后将不在公司担任任何职务。

从职位来看，都称得上是新希望地产举足轻重的人物。据媒体报道，其中只有韩继涛是新希望的老将，也是公司旗下核心业务负责人。而就在三位高管同一天离职同时，新希望还宣布聘任朱利强为总裁助理。

值得注意的是，新希望地产的“人事巨变”早在三个月前就出现端倪了。《每日财报》注意到，今年9月初，新希望地产总裁张明贵接替邓成，担任上市公司新希望六和的新一任总裁，所以，这次三位高管突然同时辞职的重大人事调整，外界纷纷猜测，是张明贵上任后重整架构的动作。

新希望地产自张明贵2014年接手后，从年销售大约20亿元狂飙突进到2019年的600多亿元，5年时间销售额翻了几十倍，其增速远超新希望集团其它板块，并让房地产有望成为新希望集团的又一个“千亿级”板块。

虽然在张明贵的带领下，新希望地产的销售业绩突飞猛进，但是扩张带来的后遗症也在困扰着新希望地产。

销售业绩高速增长，权益比远低行业均值

过去几年，新希望地产的全口径销售额（企业集团联同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘）增长迅猛。根据《每日财报》的统计，2015年—2019年，新希望地产的全口径销售分别为73.66亿元、145.3亿元、141.5亿元、303.1亿元、735.9亿元。

今年前11个月，在黑天鹅的影响之下，朝着千亿目标迈进的新希望地产，依然拿下超过900亿元的销售额。最后一个月只要冲冲量，千亿目标不会有太大悬念。

在克而瑞发布的《中国房地产企业销售TOP100排行榜》中位列第42名。但若以操盘销售额计算，新希望地产前11月仅实现490.8亿元，在排行榜中位列第55名，权益比远低于行业均值。

2015年新希望地产全口径销售额为73.66亿，权益销售额为65.38亿。到了2019年虽然全口径销售额达到了623.1亿，但是权益销售额只有352.28亿。少数权益扩大也导致很大一部分收益被少数股东“拿走”。2019年新希望地产归母净利润为15.79亿，同比下降了13.19%，这也是该数据5年来首次出现下滑。

对此，联合评级提醒称，新希望地产所有者权益中未分配利润和少数股东权益占比高，公司权益稳定性有待提升。受非并表合作开发规模扩大和项目持续投入影响，新希望地产投资活动净流出规模大，现金流仍对筹资活动较为依赖。

高溢价激进谋扩张，负债不断攀升压力大

2017年初新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米，两年后，猛增到了908万平米，到了2019年底，突破1000万平米，达到1057万。快速拿地的背后，是新希望地产希冀尽快迈入房企千亿阵营的奋力一搏。

2018年3月，新希望地产以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40%拿下杭州一块地，首次进入杭州市场；2019年3月，新希望地产以53.2亿的代价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%；2019年12月，新希望地产经过39轮竞价，以15.1亿、溢价33.6%拿下佛山大良江景地，首次进入佛山市场；今年9月2日，新希望地产经过72轮竞价，以37.12亿元、63%溢价率再次拿下佛山一宗宅地。

由于追逐规模，新希望地产在盈利方面表现并不理想，2017年至2019年，新希望地产毛利率为35.64%、27.81%和27.44%。今年上半年，新希望地产的毛利率进一步降至22.46%。与此同时，新希望地产的债务规模也迅速提升，2015年其有息负债为94.34亿，到了2020年上半年达到了352.11亿。

眼下，新希望地产能否如愿跻身“千亿俱乐部”，《每日财报》将持续关注。​