记者 | 杨冰柯

房企融资“三道红线”之后，中国人民银行、银保监会关于各大银行房地产贷款和个人住房贷款的“两道红线”也来了。

2020年的最后一天，中国人民银行、银保监会在官网发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

根据通知，中国人民银行、银保监会将银行业金融机构分为5档，针对每一档银行，中国人民行业、银保监会都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

第一档为中资大型银行，7大国有银行工行、农行、中国银行、建行、交通银行、国家开发银行和邮政储蓄银行隶属其中。其对应的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档为中资中型银行，招商银行、光大银行、浙商银行、上海银行等隶属其中。其对应的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档银行为中资小型银行和非县域农合机构，城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构隶属其中。其对应的房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档银行为县域农合机构，其对应的房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档银行为村镇银行，其对应的房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

对于地方银行业金融机构，监管新规给予其增减2.5个百分点的灵活空间。

根据通知，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

根据《央行的货币政策执行报告》，截至今年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%；其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，个人房贷占各项贷款余额的19.9%。

针对通知，一位行业人士称，通知的核心是对各银行金融机构房地产贷款和个人住房贷款实行额度管控，央行设计指标与当前30%的各大银行平均房地产贷款占比一致，意味着未来房地产贷款占比不能再上升，除非总的贷款能够增长。

从2020年上半年各大银行贷款情况来看，第一档银行中，房地产贷款余额占比均在指标之内。个人住房贷款占比上，建设银行占比34.4，超过了1.9个百分点；邮储银行占比33.6%，超出了1.1个百分点。

第二档银行中，招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行房地产贷款余额占比均有超标，其中，兴业银行超过了6.2个百分点，招商银行超过了5.7个百分点。个人住房贷款占比上，兴业银行超过了5.7个百分点，招商银行超过了4.7个百分点。

第三档银行中，房地产贷款余额占比超标的有成都银行、郑州银行、青岛银行和青农银行，四家银行超过上限额度在10%以上。个人住房贷款上，成都银行按上限超额6%。

对于房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比踩红线的银行，中国人民银行银保监会要求其在限期内整改，房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

具体上，以2020年12月末银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比为时间刻度，超出管理要求 2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

至于通知对房地产市场的影响，根据中国人民银行、银保监会答记者问，2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。