记者 | 张子怡

踩着恰好时机，作为纯商业物业第一股的星盛商业管理股份有限公司（06668.HK）（以下简称“星盛商业”）实现赴港上市。

1月26日，星盛商业开盘报价4.4港元/股，较发行价3.86港元涨14%，截止收盘，股价回落至4港元/股，总市值40亿港元。

星盛商业虽是二度冲击IPO，但在其近一年的等待过程中，物业股受到资本市场的空前热捧。在此前的认购环节，星盛商业以香港发售股份获超额认购约756倍、国际发售获认购约9倍。

招股书显示，目前星盛商业间接全资持有星河商置全部股权。黄楚龙通过家族信托持有星盛商业80%股权，另外20%由其子黄德林持有，黄德林担任星盛商业执行董事兼董事会主席。

上市当天，黄楚龙携手儿子黄德林，一同为星盛商业上市鸣锣。

星盛商业走“轻资产”运营路线，名下无自持物业，主要提供针对商业物业的运营服务，采用三种运营模式，包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式及整租服务模式。

招股书显示，截止2020年9月，星盛商业订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328.4万平方米。 

无论是与所有上市物企相比，还是与以商业服务为代表的物企相比，星盛商业的规模都处于低位。

其中，星盛商业管理由星河控股及其联系人开发或拥有的全部31个商用物业，合约面积约125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。  

数据显示，2017年、2018年及2019年，星盛商业持续经营业务的收入分别为2.781亿元、3.287亿元、3.873亿元、1.237亿元，而来自独立第三方的营收占比分别为9.8%、11.6%、10.5%、11.6%。

就此来看，星盛商业已经有过半合约面积来自独立第三方开发或拥有的商用物业所贡献。然而，其收入占比却只有10%左右。

在营收上，母公司星河控股给予星盛商业不遗余力的支持。

界面新闻查询发现，星盛商业代星河实业（深圳）有限公司（以下简称：星河实业）收取租户租金，其中租金收入和停车收入的60%都交给星盛商业。而星盛商业在收取非关联物业的费用时，均按市场公允的价格进行定价，主流的提成模式为按租金收入的3-5%或营运收入的4-6%进行收取。

值得注意的是，以持有存量物业为主的星河实业相当赚钱。

财务数据显示显示，星河实业2017年、2018年、2019年及 2020年1-3月的营业收入分别为10.8亿元、12亿元、16.67亿元和2.96亿元，其中房屋商业租赁和酒店经营占比最高。

物业行业资深专家金永宏告诉界面新闻：“星盛商业的母公司给予星盛商业业务支持是必然的，也是非常正常的现象，在商业运营与物业管理方面，双方商定服务内容、协商确定价格，这样确定服务内容和价格的方式，因是装左口袋或装右口袋的问题，所以相对更宽松一些。这与纯粹面对市场，以市场竞争的方式确定的服务内容和价格，有着明显的差异。”

对于星盛商业而言，未来第一个挑战便是如何拓展第三方物业，不仅是合约面积，还有第三方物业的物业收入水平。

基于此，星盛商业将对外收购和投资纳入公司上市募资的重要目的之一。

上市当天，黄德林表示：“星盛商业将以上市为契机，把握行业发展趋势，加速全国商业布局和规模扩张，持续提升运营管理能力。

星盛商业的规划同星河实业不谋而合。

在星河实业发行的2020年第一季度中期票据募集说明书中称：发行人以轻资产为主、重资产轻资产化、轻重结合。优势区域的拓张主要采用轻资产方式，保留自持项目的经营管理权，出让部分收益权、有效实现重资产的轻资产化。在符合商业品牌选址标准的前提下，通过全面系统的评估，战略发展区域可适度采用重资产的发展方式，为区域深耕发展奠定基础。

已过而立之年的星河控股，深耕珠三角多年，黄楚龙曾说“做企业要顺潮流而动，略微超前半步”。

星盛商业以“轻资产”运营路线上市，迎合了当下资本市场的喜好，为未来的继续拓张打下了基础；另一方面，持有核心商业资产的星河实业能够借助其资产优势实现在债券市场上的融资。

据天眼查app显示，星河实业先后发行过17、18、20三期中期票据，实际发行金额共计达26亿元。

此外，去年3月，3月20日，星河控股集团发布消息，其“南方资本-星河福田COCOPark”资产支持专项计划在深交所成功发行。公告披露，该资产支持专项计划发行总规模45.76亿元，利率4.5%，

公开资料显示，星河控股集团成立于1988年，旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大业务板块，覆盖了珠三角、长三角、京津翼三大城市经济圈。

在星河控股的商置板块上，星河选择了“两条腿”走路，最大化利用各类平台实现融资与扩张。

作为深圳本土房企的星河控股，星盛商业是其第二家上市公司，其地产板块还未上市。

数据显示，截至2020年3月末，星河控股实现营业收入115.82亿元，净利润-3.61亿元。截至2020年3月末，星河控股在建可售项目37个，涉及深圳、广州、东莞、珠海、惠州、揭阳、天津、南京、常州等12个城市，总建筑面积超2000万平方米。

截至2020年3月，星河控股储备项目118个，占地面积超过2,700.4万平方米，总建筑面积超过7,156万平方米，涉及深圳、广州、惠州、南京、无锡等城市，其中城市更新类项目72个。

在星盛商管成功上市前，外界并没有停止对星河地产板块上市的猜想。2015年底，时任星河控股集团有限公司广州公司副总经理的单文曾透露，地产板块将以收购方式筹备上市，一旦完成，星河控股将拥有三个上市融资平台。

星盛商管和星河实现的融资道路上，可以看出在拓宽融资渠道上，星河控股拥有巧妙的技巧。但在地产行业融资更艰难的背景下，这家区域公司要想实现进一步发展，还面临更多挑战。