文丨西部城事 西部菌

对房地产行业来说，伴随着疫情压力和调控收紧，刚刚过去的2020年，成了承压最重的一年。这种压力，已经体现在各大房企的业绩表现上。

1月25日，中国金茂发布业绩预警：

根据现有数据预期，截至2020年12月31日止年度之本公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）将较截至2019年12月31日止年度录得约40%至50%的下降。

不过，盈利能力大幅下滑的同时，金茂的销售规模却成功突破两千亿大关，再攀新高，首次杀入房企销售TOP15阵营。

两项数据对比，可谓是冰火两重天。增收不增利背后，金茂高度聚焦一二线城市的高端路线，弊端或会不断凸显。

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央企金茂的房地产开发历史其实不算长，不过凭借着在一二线城市的“地王”式收割，它的规模化扩张之路，倒是走得相当迅猛。

比如2019年，金茂的销售额还只有1608.06亿元，2020年在疫情压力下，还能提前一个月顺利冲破两千亿大关，实现全年2311亿元的销售额，同比增长43.7%。

数据显示，2015年至2019年，金茂的五年复合增长率超过52%。驶上增长快车道的金茂，行业排名逐渐提升，从2015年的房企销售三十强，一路进击到目前TOP15阵营。

2020年，金茂在北京、上海、南京、杭州、长沙、苏州、宁波、青岛、温州等九个城市签约销售金额超过百亿，基本都是溢价空间很足的高能级城市。

不过正如业绩预警所显示的，金茂在销售收入抢眼的同时，营收却表现平平，盈利能力更是出现显著滑坡。

2020年上半年，金茂实现营收约120.97亿元，同比减少18%。2020年全年，归母净利润预计会有40%至50%的下降，降幅和销售增幅差不多。这样的落差，在房企中是相当少见的。

对于利润腰斩，金茂解释称，“因房地产市场调控等原因，导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致”。

去年以来，融资环境收紧，三道红线出炉，这些的确是重要因素。不过拉长视角看，金茂销售规模和盈利能力增长的不匹配，并不是去年才出现。

数据显示，2016年至2019年，金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%。

在净利润方面，2017年增速触顶后，连续两年下滑。2020年归母净利润上演腰斩局面，可以说是早有预兆。

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销售暴增，而利润骤降，除了调控因素外，去年的打折促销、以价换量无疑是重要原因。

其实不只是金茂，在多重压力叠加下，去年以来，各大房企一边开启线上卖房渠道，一边打折促销回笼资金。但金茂的销售和利润落差远超同行，说到底还是战略选择差异的结果。

金茂的扩张思路，有两大典型特征。第一点就是前面提到的，业务高度聚焦在极具增长潜力的一二线城市，尤其是沿海地区。

第二，金茂的产品定位比较高端。比如鼎鼎有名的金茂府等“府”系产品，面向的主要也不是一二线城市的刚需群体，而是对居住品质要求较高的高购买力人群。

比如在房企纷纷抢滩成都时，2017年金茂以17160元/平方米楼面价、46.62亿元总价在武侯新城拿地，推出武侯金茂府项目，才首次闯入成都。当然，也引发了本地市场广泛关注。

直到今天，金茂在成都包括重庆，投资力度依然比较有限，没有太多的项目。这种城市运营的思维，最直接原因，自然是川渝地区的房价水平，相较于沿海热门城市存在一定差距。

来源：金茂官网

金茂过去的高增长，靠的不是广撒网，而是一二线城市高端产品带来的高溢价。然而，随着楼市政策的收紧，一二线城市在有购买力支撑的同时，也成为被重点盯防的地区。

相较于那些在政策较为宽松的三四线城市也有大量项目的房企，这一轮持续已久的调控，金茂可以说首当其冲。加上金茂的产品较为高端，受限价的影响较大，利润空间会大大压缩。

比如金茂的销售均价，已经从2016年的2.54万元/平方米，下降到2020年的2.05万元/平方米。

对金茂来说，面临行业承压的局面，销售和利润之间的增长，变得更难平衡，房价上涨红利式微，增收不增利的问题逐渐凸显。

而且注意，前几年的金茂不惜重金在各地拿下诸多地王，而项目从拿地到入市都有个两三年的周期，这些地王项目如今正好又赶上调控限价，利润下滑也就成了意料之中的事。

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最近几年，金茂从传统的地产开发，向城市运营转型，开发一些产城融合的综合体。相对于过去的地王模式，城市运营可以低价拿地，利润空间也得到提升。

比如重庆的金茂国际生态新城。另外，2020年上半年落地的武汉方岛智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟智慧科学城等，也是金茂的城市运营项目。

来源：金茂年报

不过，城市运营同样存在着建设周期长、资金沉淀大的问题，利润的释放，也比盖楼卖房要更慢一些。所以，在利润下滑之外，还可以看到，金茂的债务压力在不断提升。

不管是资产负债率，还是净负债率，金茂都是一路走高。以资产负债率为例，从2015年的62.93%提升到2020年年中的76.4%。

哪怕是作为央企的金茂，在有融资优势的前提下，迫于债务压力，也不得不通过转让项目的方式来充实资金。

据观点地产统计，2020年以来，金茂挂牌转让了10个项目公司的股权，包括位于北京、上海、杭州、青岛、福州等项目，回笼资金超过50亿元。其中有的项目，拿地才3个月就给卖了。

另一方面，为了给持续增长注入动力，破解盈利能力下滑的难题，金茂的区域战略同样有所调整，开始向政策更加宽松的三线城市落子，避免版图过于集中。

来源：金茂年报

比如去年在烟台、泰州、金华等地，金茂都有土储进账。

值得一提的是，在缺少深耕的成都市场，金茂也于2020年年底联合成都城投，在龙泉驿区以8.91亿元的价格拿地。1.55万元每平方米的成交楼面地价，不算便宜。

毫无疑问，专注于房价上涨空间大的一二线城市的金茂，将业务版图延伸到一些过去不够重视的二线城市，甚至三线城市，正是内外压力叠加的必然结果。

在2020年的年中业绩会上，金茂方面表示，“2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年2500亿元，2022年实现3000亿元的签约目标”。

照此目标来看，金茂的高速扩张势头还将继续维持。只是，只讲体量而忽视效益，终究不是长远之路，增收不增利的难题，或将成为持续扩张的最大隐患。