文 | 林记 韩笑

每年，青岛地产圈都会有一些新面孔出现。有的企业会一步一个脚印，通过一个个品质项目在城市中落地生根，成为青岛楼市中一股不可忽视的力量；有的企业进入青岛多年依旧默默无闻，成为青岛置业者“熟悉的陌生人”。

与珠海经济特区同龄，始创于1980年的华发集团，近年来开始实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，在巩固珠海房地产企业龙头地位的基础上，稳步推进对外扩张步伐。经过两年时间的冲刺，华发股份终于迈进房企的千亿俱乐部。2018年，华发在即墨拿地之后，一直在青岛比较沉寂。去年在胶州“拓土”，依旧要面对众多楼盘的竞争。

2021年，华发会在青岛竞争最为激烈的两个板块突出重围吗？

踩中“两道红线”，完成超千亿成绩单

据克而瑞数据显示，2020年，华发股份实现全口径销售额1205亿元，相比2019年增长30%，排名从2019年的39名上升到2020年的34名。

数据显示，截至2020年9月末，华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%，较2019年末上升1.71个百分点，超过监管红线；净负债率为148.35%，较2019年末下降2.33个百分点，超过监管红线；现金短债比为1.19倍，较2019年末上升20.3个百分点，满足监管要求。

截至华发股份2020年第三季度，公司短期借款134.6亿元，一年内到期的非流动负债为252.9亿元，两者共计达387.5亿元，而公司货币资金为459.9亿元。

明股实债的风险存在于华发股份的财报中，其少数股东的损益和权益长期处于不匹配的状态中。

华发股份2020年三季报显示，公司归属于母公司股东的净利润为17.55亿元，少数股东损益为7.659亿元，少数股东损益在净利润中的占比为30.4%；归属于母公司股东的权益为210.7亿元，少数股东的权益为308.9亿元，少数股东权益在总权益中占比为59.46%。

往前看三年，从2017-2019年，华发股份的少数股东权益在总权益中的占比均超过50%，而公司少数股东损益的净利润占比仅为8.8%、4.9%、16.0%。

为了优化财报，很多公司都会使用永续债，永续债在财报中记为“资产”、不影响负债率，但会吞噬归母净利润。华发股份的永续债在连年增加中，2018年为30.98亿元，2019年为63.74亿元，截至2020年9月达72.7亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉界面山东，“我理解的是：开发商的永续债是为了避免踩到‘三道红线’，但永续债也是债，要偿还的，公司一旦出现其它的违约就会触动违约条款。”

华发股份虽背负着重重的债务压力，但为了跨过千亿门槛，华发并没有停下扩张步伐。土储短缺是华发高速发展下不可避免的问题，这使得华发加大了在公开市场中的拿地力度。

拿地势头正猛，山东市场仍待开发

据中指研究院统计，2020年华发股份在全国范围共摘地351万平共计703亿元，两项数据分别排名全国房企的第49和第14名。

相比2019年，华发股份在全国范围共摘地400万平位列全国房企第44名，拿地金额共计253亿元位列第39名。2020年拿地面积虽比2019年减少约50万平，但总金额却是2019年的2.77倍。

由此可见，在2020年，疫情的影响并未“打断”华发股份的布局节奏，频频在上海、武汉等一线城市拿下重点地块。

但是在山东方面，2020年华发股份仅在青岛拍得一宗地块。经过多年发展，华发大举拿地的区域早已不局限于大本营珠海，而是将触角延伸至发展潜力较大的一二线热门城市，但山东仍不是华发全国战略的主要根据地。

由于入鲁的时间并不长，所以目前来看华发在山东的局面并未完全打开，落子项目数量并不多。青岛和威海是目前华发在山东布局项目较多的两座城市。

早在2013年华发集团就在威海以总价15.8亿元拿下三宗地块，打造成为威海首席城央湾区都会体——华发九龙湾。

华发九龙湾南起大庆路，北至沙滩，东起疏港路，西至九龙河，整个地块呈元宝型，与国家5A级景区刘公岛隔海相望，景观资源十分丰富。项目总占地面积约58.8万㎡，总建面约140万㎡，项目自身配有两座国际五星级酒店，280米超高层CBD中心（包含5A甲级写字楼），1万㎡奥特美休闲体育中心，5.1万㎡华发新天地商业街，3900㎡幼儿园，1.4万㎡小学。目前在售4期100-197㎡的三居四居项目，销售均价约为14500元/㎡。

与华发九龙湾相同，威海华发樱花湖也拥有丰富的景观资源。华发樱花湖项目位于荣成市悦湖路与云光中路交汇处，交通便捷，周边配套齐全，坐拥独特湖海双重景观。项目占地16.5万㎡，总建筑面积31.3万㎡，由13栋高层、13栋洋房、48栋独立别墅、8组联排别墅及2栋公寓组成，另外自身配有1万㎡华发风情商业街。在售现房建面为103-149㎡的三居精装产品，销售均价约为9800元/㎡。

筹备多年，华发集团自2018年首进青岛，开发建设华发四季项目，项目地处即墨创智新区长广路与皋虞路交汇处，占地面积74021㎡，总建筑面积243922㎡，主推110-170㎡的三居或四居室，价格方面目前青岛华发四季项目的销售均价在13500元/㎡。

在探盘时界面山东发现，这个卫生间里都铺着地暖、安装智能马桶盖的轻奢楼盘，从品质细节方面确实有些不同，但是在竞争激烈的创智新区板块，销售同样不温不火。据青岛网上房地产数据显示，截至2021年1月28日，华发四季只网签了325套。

时隔两年，2020年7月华发综合体以1.98亿竞得山东青岛胶州西部城区中云街道一纯住宅用地。作为华发集团在青岛落子的第二个项目的胶州华发·紫金峰景，位于胶高路与朱诸路交汇处，项目占地37085.9㎡，总建面为129287.22㎡，规划13栋17-18层小高层，户型建面为89-118㎡三居小高层住宅产品，交通便利，周边配套完善，适合地缘性刚需客群。目前项目还没开盘入市，价格待定，预计2023年交付。

2019年华发以总价1.5亿元摘得烟台市福山区福新派出所南地块，正式进驻烟台。

烟台华发观山水项目，位于北京路南、上庄路与福新路交汇处，占地面积约为46800㎡，总建筑面积约为138370㎡，在售户型建面约为75-113㎡，价格方面，销售均价约为7988元/㎡，预计2023年精装交付。

低利率融资之下，华发股份融资频频

顶着债务压力，华发凶猛扩储，得益于其低利率的融资，债券类型包含超短期融资券、ABS、中期票据等，但利率几乎不会超过5%。

上交所数据显示，2020年11月，华发股份当月发行信用债融资52.47亿元，平均票面利率为4.365%。

资料显示，截至2020年10月前华发股份及其子公司发行债券合计金额440.88亿元，待偿还余额330.34亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示：“他们能保持低水平发债肯定是与国资背景有关，省市支持的融资平台往往可以行使其政府影响力获得当地银行的保函和备用信用证支持，通过捆绑信用就可以降低发债利息，事实上现在融资平台债的投资人也大部分都是中资，很少外资，当中有很多国有成分。”

然而就青岛而言，在胶州这样一个竞争激烈的区域，华发的品牌号召力并不太强，推出的项目不论从户型面积还是物业类型，都不算是胶州稀缺产品，想突围并不是件简单的事。