文|地产深度报道​

错过去年11月的宅地后，阳光城这次终于成功落子上海宝山罗店，代价是每平方米需多付出404元。

2月2日，上海宝山区出让一纯宅地，由于有效申请人数为四人及以上，最终采取竞价招标方式出让。最终，该宗宝山区罗店新镇BSPO-2202单元H-06地块由阳光城以19.65亿元摘下，成交楼面价26052元/平方米，溢价率13.27%。

事实上，阳光城早有布局此地之意。去年11月，阳光城曾参与竞价位置相近的上海宝山区BSPO-2302单元08-04、15-02地块，但该地块最终被金融街收入囊中，楼面价为25648元/平方面。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《国际金融报》记者，宝山对于市场上的刚需一族来说关注度比较高，拿下这宗宅地，对阳光城后续业务的开展、销售等将有不小的帮助。这次宅地尽管有溢价，但市场情绪控制得比较好，说明上海楼市调控的政策开始一点点发挥效用。

开发商将“小赚”

“这宗地位置不错，边上是高尔夫球场，加上在美兰湖板块附近，需求还是蛮旺盛的。唯一欠缺的是离交通轨道稍远一点。但小赚问题不大。”卢文曦分析道。

据了解，宅地位于美兰湖高尔夫球场东侧，月罗公路南侧，和美兰湖地铁站之间相隔了整个球场，直线距离达2.5公里，前往需绕行。而其东侧分布有多家钢材加工公司、仓储公司等，商业主要围绕美兰湖地铁站分布，地块整体优缺点比较明显。

据出让文件，该地块出让面积为47141.1平方米，容积率为1.6，将提供至少770套住宅，要求未来项目全装修住宅建筑面积应占总建筑面积50%以上（不包括保障房）。中小套型住宅须占住宅总面积60%以上。保障房全部要求全装修交付。地块没有自持住宅面积要求。

其距离最近的新盘是卓越华润玲珑悦府项目，位于地块左侧，仅一街之隔。该宅地为宝山区罗店新镇BSP0-2202单元H-02地块，由卓越于2017年11月以25.82亿元竞得，成交楼板价29045元/平方米，主要项目为洋房、别墅等，均价约43000元/平方米。

而位于地块北侧的中建阅澜山项目，同样以叠墅产品为主，据贝壳找房数据，在售均价为36500元/平方米。另一北侧项目万科启宸项目，售价平均为38000元/平方米。

罗店升温

记者发现，去年以来，宝山罗店的宅地似乎正在升温。

2020年5月，建发曾以0.2%的溢价率拿下宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块完成出让，现场竞价仅进行了一轮，总价为24.391亿元，几乎是底价成交，成交楼板价为21043元/平方米。

据了解，该宅地位于美兰湖地铁站的西侧，而其附近的大型TOD项目中集金地美兰城，在售精装高层的均价为44800元/平方米。不论从居住配套，抑或是周边房价参考，0.2%的溢价都不算高。

2020年11月，金融街摘下宝山区BSPO-2302单元08-04、15-02地块，位于美兰湖高尔夫球场的南侧，成交总价为18.3亿元，楼面价为25648元/平方米。阳光城同样参与了这场竞价，却抱憾而归。

三个月后的今天，阳光城再次出手宝山罗店宅地，本次的成交楼面价，比上一次还要高出404元/平方米。而这已经是市场情绪降温后的结果。卢文曦分析，近期楼市调控政策的接连出台，对于房企拿地预期肯定有所影响，整体溢价会受到压抑。

有观点认为，房企对于罗店板块的态度改变，或与区域内规划的出台有关。

2020年8月26日，上海市宝山区人民政府发布关于《宝山区罗店镇国土空间总体规划》（2019-2035），《规划》提出，将按照发展总体目标，落实北上海国家级新型城镇化综合试点战略目标——魅力金罗店，强化罗店城镇圈中心镇定位，创新“生态+”和“文化+”的发展模式引导乡村振兴和文化复兴，打造长江口上的国家历史文化名镇。

该规划包括规划公共服务设施、行政办公设施、医疗卫生设施、综合交通、公共交通、常规公交、公共交通设施等内容。

规划还提到，近期将着重推进罗店老镇北部区域、美罗社区东部区域、美兰湖新镇东部区域、富锦园区更新区域、产业社区东部区域、毛家弄村东部区域和天平、光明村罗东路两侧区域的建设。