文|空间秘探 熊初墨

年底，各类酒桌上，说的最多依然还是房子。自去年以来，房产新政不断出炉，三道红线、贷款新政、地方细则，都是为了“房住不炒”。但是仅仅在几天前，杭州又出现万人摇，刚刚过去的今年1月，国内百强房企实现销售操盘金额8705.3亿元，整体业绩规模较2020年和2019年同比分别增长70.7%和50.3%。各种新政并没有遏制楼市的虚火，一种论调时，我们的调控政策是不是失效了？

每个人都以为买到房就能“狠赚一笔”

“一月份的最后一天，暖阳冬日，阿里员工林姝去了趟西湖边的灵隐寺，她此行的目的是为了祈福，希望能够摇中杭州一个热门红盘的房子。尽管限售期已经需要七八年左右时间，但一旦摇中与周边二手房价格倒挂的红盘新房，也就意味着上百万元的真金白银赚到手。”

微信公众号棱镜（ID:lengjing_qqfinance）以这样一段文字来描述最近杭州楼市的火爆。这段文字颇具魔幻现实主义。

1月27日，持续高温的杭州楼市迎来新一轮调控，政策包括落户未满5年限购一套、人才购房追溯三年无房、中签率10%以下的楼盘被限售5年等。

2月6日，杭州世纪大摇号尘埃落定，18个红盘和热盘摇号结束，其中，12个项目的中签率在20%以下，建发金辉紫璋台1224套房源，价格千万以上的比比皆是，却依然吸引了10795户家庭登记，滨江君品名邸416套房源吸引了9747户家庭登记。

事实上，杭州的这一波开盘不仅仅是18个红盘，新政后，杭州一口气推出了39张预售证，共12484套房源入场。最受关注的18个楼盘，就吸引了7万户家庭入场，冻结资金近900亿。

业内人士分析，去年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，远超2019年的21.2万人，人才净流入率连续四年保持全国第一。因此，楼市确实存在不少刚需，比如年轻人结婚买房、学区房、家庭改善住房。但也有不少购房者仅仅是投资客或者说投机客，即使像林姝这样的年轻购房者，很多也并不是刚需购房，而是冲着背后所谓一手房二手房倒挂赚取高额利润去的，每个人都以为摇到号或者买到房，就能大赚一笔！

这样逐利的动机下，一些城市的楼市陷入疯魔。比如深圳的从天价“茶水费”到“代持打新”，据说夸张的时候一个“无房名额”炒到了30万元，而且代持购房已经形成一条产业链，中介可以为投资者介绍“房票”，如果首付资金不够，中介还可以介绍过桥贷款机构等，中介再从中收取中介费用。

再比如杭州，最近楼市圈流行中介“代冻资”模式：全部摇号资金代冻，冻出来的截图为购房者名字，钱不直接打给购房者，100万冻资每日利息为1000元，包括建行、中行、渤海银行均可操作。

有意思的是，代冻资现象出现后，实际冻资的购房者，纷纷要求监管干预，并撰写统一投诉文案，号召大家向浙江政务网投诉平台、银保监会、房管局等机构举报，要求严查代冻资、过桥贷等行为，并取消造假者的摇号资格。

果不然，不久，相关监管部门督促房地产企业严格审查购房家庭冻资情况，指导金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户，不规范冻资行为将取消摇号资格。

而深圳楼市各种钻空子仅两个月时间，1月23日，深圳出台《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，集中将“靶子”打在严查购房资格的细则上。代持、假流水、假离婚等等从深圳“715”新政限购下衍生的楼市“潜规则”，正陆续被打上了“补丁”。

躁动的“豪宅”业主们

没有资格买房的，没有资金买房的，以为只要早点买了房，总有一天会发财。而那些提早拥有房产的业主们，谈论的话题，永远都是他的房子又涨了几千一平，且当初要是多买几套就发财了——那种 “凡尔赛”的后悔表情。

2020年底，广州多个业主群截图在网上流传，内容显示，小区业主正号召大家集体上抬房价。这些业主群的物业集中在广州房价最贵的区域——珠江新城。在流出的网络截图中，包括中海花城湾一个业主租赁群。有业主在群里呼吁，集体抬升房价至18万元/平方米。根据安居客的数据，过去三年来，直到2020年9月，该盘的平均二手房售价都没有超过11万元/平方米。

这件事很快引起了主管部门的注意。2021年1月5日，广州市住房与城乡建设局公开表示，正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。

其实这样的戏码，近几年来一直就层出不穷，根据南方周末的报道，早在2019年11月底，深圳多个楼盘业主群就曾出现呼吁抱团抬价的言论。深圳凤凰里小区一封告业主书疯传网络，里面提到要“打响资产保卫第一枪”，号召业主放盘价最少提高9000/平。

最终结果是，2019年12月17日，深圳宝安区住建局发布通报，将涉嫌恶意炒作二手房价的相关当事人进行约谈处理，并列入黑名单，同时暂停办理凤凰里小区二手房网签手续。

但不得不承认，新冠肺炎疫情让整个世界措不及防，多个行业惨遭重创，然而疫情之下的房地产市场却显得情绪高涨，全球市场确实在逆势上扬。除了国内一线或新一线城市的楼市火爆，国外同样如此。全球中高端豪宅销量火爆，数据显示：在美国，2020年豪宅销量上涨40%，均价在86万美元的住宅挂到市场上平均58天就能成交。

根据中国经营报的报道，迪拜也正迎来这一轮房地产市场行情的上涨，在豪宅市场中体现得尤为明显。目前迪拜的疫情尚未结束，但在一家地产公司的售楼处却颇为热闹，他们原来的计划是一半公寓，一半联排别墅，在联排别墅热销之后，他们准备改变规划，减少公寓，增加别墅。据该楼盘营销负责人介绍，过去两个月地产行业表现很好，不到20天一期就卖完了，现正在准备上市二期。

豪宅在世界范围内都卖得很好，最主要的原因还是多国央行“放水”刺激房地产市场。以美国为例，从2020年3月份起，美联储就开始巨量开闸放水，从三月份到十月份，美国的狭义货币供应量疯狂上涨了40%。数万亿美元的投放，点燃了美国的房地产市场。

对于中国市场来说，在国际大背景下，一线城市房价上涨动力较大，主要是因为去年上半年流动性相对充裕，核心城市的房产受到资金追捧。加上全球的央行在放水，释放出来的流动性主要是进入了包括中国在内的金融资产，其中房地产也是金融资产的一个重要的代表，资金进入到这个市场，形成一个正的循环，越贵越有人买，越买越贵。

“免费送”的房子和焦虑的地产商

当然，在舆论的推波助澜下，国内房地产市场，也并不是形势一片大好。除了政策的冷水不断为过热的市场降火，不同城市住宅的价格分化越来越大。

既有火爆的深圳、上海、杭州，也有四五线城市的房价下跌，甚至包括燕郊这样的较核心区域房价的持续走低。

近日，一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传，引发较大关注。1月12日，在某社交平台，有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款”。

据华夏时报采访报道，发帖子的房东表示，自己2016年买了40平米的燕郊天洋城一居室，是70年产权的房子，有房本，精装修，朝向东，当时的价格是2.7万元/平米，共108万元，首付两成加上其他费用共付了24万元。目前已经还了四年多的房贷，每月还款4200元，还剩73.64万元贷款。愿意赠送房产，前提是要购房者还剩下的贷款，也就是一次性以剩余73.64万元贷款的价格转让房子。链家网数据显示，当前房子二手房价格为1.966万元/平米，按市场价计，房东的1这套房子目前的总价值为78.64万元，比买入时的108万元跌去了近30万元。据计算，加上四年多的房贷和利息，粗略计算，“厚土”目前浮亏大概在40万元左右。

有趣的是，这并不是燕郊第一次传出免费送房子的新闻。2020年4月，有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送，原因是房子剩余的房贷已经远远超过了当年价格，成为了负资产。

除了焦虑的炒房客，2020开始，国内的众多地产商也很焦虑。由于众所周知的“三道红线”，去年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分五档给银行业务中房地产贷款余额占比、个人住房贷款占比又画下两道“红线”。

“五道红线”的监管，我们要对未来房地产未来有着清醒的认识：一是高杠杆的时代一去不返，必须回归生意本源；二是监管红线并不是让企业不发展，让银行不投放，而是控制合理增速，维持合理占比，防止系统性风险。

对于传统的地产商来说，这几年的转型直接决定着他们的生死，不要说中尾部地产商，即使一些头部地产商，如泰禾，依然还在破产的边缘徘徊。而曾经跻身地产销售榜TOP10之列的华夏幸福，开始为昔日战略的激进付出代价：近3000亿债务压顶，正陷入债务逾期泥潭。

贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务预计将达12448亿元，同比增长36%，行业偿债压力骤升。从目前债券规模看，房企债务增速高峰至少还要维持3-5年。

告别春梦，3点未来投资建议

因此，可以预见整个2020年代，必将是一个全球各领域产业大转折的时代。对于普通投资者来说，让自己的资金保值增值，是一种稳妥的理财方式，我们必须明白，闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经过去了。空间秘探“抛砖引玉”3点投资建议，仅供参考。

01 别成为富豪资本游戏背后的“韭菜”

投资离不开资本的支持，如果你有1个亿你就干1个亿的投资，如果你只有100万，你就干100万的投资。

在投资领域，很多人眼高手低，总是梦想着一夜暴富，结果往往成为富豪资本游戏背后的“韭菜”。以中国楼市为例，大量的热钱来到深圳、上海，其实是富豪们之间的一种资产重新配置游戏，顶级区域的顶级物业往往是最好的稀缺品，最好的标的物，所以疯抢豪宅，买房如买菜，并不夸张。但这其实和普通投资者关系不大，如果没有足够的财力，只是为了赚取差价，赔上所有身家豪赌，加入富人阶层之间的角逐之中，一定很危险。

对于刚需购房者来说，更不能被舆论热炒裹挟，因为房价涨个几千几万，对于顶级投资客来说，只是数字的变化。而对于普通投资客来讲，可能要多干20年，这多干的20年，其实就是富人的“韭菜”。所以，只有100万的人，不能老是想着通过最简单粗暴的投资，就去做1个亿的梦。

02 看前景，重视城市群发展规划

一线及新一线城市火热，并不代表持续火热，投资不能“买涨不买跌”，而是要看长期规划。上海楼市的购买力，2020被全面激活，主要还是库存的减少、竞争的火热，楼市才全面普涨。但是在大的国策背景下，这种火热不会持续多久，进入2021年，各地政策调控和细则出炉，投机楼市几无可能。

近年来国家城市群规划，对一个城市未来5-10年的发展至关重要。以上海为例，从城市形态、城市品质和综合实力来看，上海的嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城和南汇新城这五大新城， 虽然五大新城位于上海郊区，但作为市中心功能外溢的首要承载区，市府绝对不会满足于发展现状，未来将会倾注政策和资源加以扶持！上海十四五规划中的16个字，对未来五年的发展作了高度精炼的描绘，新城的发展被寄予了厚望，其中，嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇五大新城的建设，被摆在了突出位置。十四五规划中，对于这五大新城的描述，去掉了“郊区”两字，这两字被抹掉，内涵有了本质的不同。

——这些以往不被看好的区域，可能有更好的机会。

03 中小型投资者的酒店、公寓、办公机遇

快有泡沫，慢有长钱。以前可能只是说说，因为市场热钱太多，暴富的神话也多，造的投资大神也能忽悠，所以很多投资者往往只投资一个概念，并不理解投资标的物背后的逻辑。比如比特币，暴跌的时候币圈“哀嚎一片”，暴涨的时候币圈“饮恨一群”，但是比特币的诞生，其实并不是为了投资而存在的。

房产也是一样，很多投资者认为房子总不会跌的，不动产看得见摸得着，但是某些不动产最大的问题往往就是“不动”，特别是国内一些热门城市，二手房市场并不好，房子流通不了，有价无市，房子就毫无价值。这也是现在地产商遇到的问题，如果房子不是用来住的，只是金融产品，它的流通性可能会越来越弱，投资就可能存在极大风险。

相反，为什么未来的酒店、公寓、办公会成为新型的投资产品？房子还是房子，但是这些产品更具流通价值，在运营健康的情况下，会产生源源不断的现金流。这也是为什么地产商都在转型，多元化发展的原因之一。当然，尽管这三类产品在初期也出现了种种问题，但是随着消费升级的大势以及国家相关政策的完善，只会“倒买倒卖”的投机客终究会被挤出市场，未来的市场必然属于具有运营能力，善于抓住管理红利的投资客。

最后想说的是，人活一世，幸福生活、赚钱投资是每一个人的重要追求，但需要注意的是，新的时代，投资早已成为专业的学问，投资的背后其实是哲学、社会学、经济学，人文科学以及冥冥之中的一种敬畏。一个健康的投资者，一个健康的投资机构，不能把自己变成只会逐利的机器。也许，投资本身就是一种理解生命的馈赠，而上帝的一切馈赠，都早已暗地里标好了价格！