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住宅供地迎巨变,热点城市一年可能最多卖地3次

分析师表示,实施土地集中入市的好处是分散企业资金,降低地块溢价率,从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

2021年02月06日,江苏南京,南京江北新区一处建设工地的塔吊。图片来源:人民视觉

记者 樊旭

住宅用地出让方式或现大变革,热点城市一年可能最多集中供地3次。

据贵州省自然资源厅发布的一则消息,2月23日,全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议召开。会上,部开发利用司市场监管处相关同志对部相关文件进行了解读,其中一个要点是实行住宅用地集中出让。

随后,2月24日,青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》,要求严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

分析师表示,实施土地集中入市的好处是分散企业资金,降低地块溢价率,从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。未来几日,可能会有更多热点城市跟进,包括一线城市和部分省会城市。

“由于土地集中入市,对于房企来说选择面也会增多,可以提前锁定意向的多个地块,而弱化在个别地块上的争夺,土地市场亦会呈现热度整体下降的态势,有利于地价稳定,并推动行业的平稳发展。”58安居客房产研究院分院院长张波对界面新闻说。

2020年,热点城市土地市场持续火热。据中国指数研究院公布的数据,一线城市全年土地出让金同比上涨四成,成交均价上涨16%,溢价率达到10%,较上年提高3个百分点。二线城市热度虽然不及一线,但也相当活跃,全年土地出让金上涨7%,溢价率达到12%,较上年降低1个百分点。

中国指数研究院认为,尽管有新冠疫情的影响,但2020年土地市场热度不减,部分城市高价地频出,“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,集中供地政策是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障,是房地产长效机制的又一个新举措。“若是这个政策确定,那么实际上就形成了长效机制三大利器,即‘三道红线’、房贷集中度和供地集中度政策。”

“三道红线”是住房和城乡建设部在去年8月对房地产企业提出的要求,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍不得融资,目的是限制房地产企业加杠杆。房贷集中度是去年最后一天央行和银保监会发布的新规,根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款占比上限,从居民端入手去杠杆。

有地产行业人士指出,如果说“三道红线”是对地产行业的金融侧改革,那么“集中供地”就是对地产行业的供给侧改革,从投资端口调控土地溢价,并最终稳定房价。

张波指出,今年以来,一二线城市不少核心区域的地块入市,部分地块价格甚至接近周边小区的房价,容易引发市场预期的变化。“如果集中入市,土地市场的热度有可能会得到有效控制,并弱化对于房价的影响。”他说。

不过,张波提到,集中供地政策一旦落地,对于土地供应节奏的要求也会同步提升,如何控制好分批次的土地供应,让市场既能有效消化供应又不导致流拍率上升,是未来面临的一个难题。

此外,分析师表示,新政对于房地产企业拿地来说也提出了挑战。

中国指数研究院指出,假设各个城市每年三次集中出让土地,按照2020年的供地情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗,高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

另外,青岛发布的通知并未提到限制房企参与竞拍土地数量。“(开发商)过去一般都是马不停蹄全国各地看地,而现在突然一次性交易,那么可能会有炒作和哄抢的情况出现。”严跃进说。

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