即将迎来第五个本命年的绿地集团董事长张玉良，留着一头时髦的短卷发。他比约定采访的时间稍微迟到了五分钟——因为想在中国高层发展论坛上，听完中国人民银行行长周小川的演讲。

这一天恰好春分。窗外是北京钓鱼台国宾馆波光粼粼的中心湖，新绿的柳树在午后的风里摇曳。张玉良戴着无框眼镜、系着蓝色格子领带，笑脸盈盈，看上去心情一直不错。

用了24年，这位公务员出身的企业家，将一个农业局的绿化公司变成了一家世界500强级别的巨无霸。现在，张玉良掌舵的不仅仅是一家地产国企，而是一个市值超过1600亿、触角遍及地产基建金融消费、在九个国家拥有业务的商业帝国。

但就在最近，这家中国市值最大的开发商之一被推到了风口浪尖——因为其参股的云峰集团私募债违约。尽管绿地几个月前就与云峰完全划清了界限，但是在一些研究机构甚至银行看来，云峰事件反映了绿地过去激进战略和一些公司治理上的缺陷。

而在主业地产上，绿地也刚刚丢掉了老大的位置，被另一家巨头万科拉下一段距离。根据其发布的数据，2015年的合同销售金额为2301亿元；而万科2015年已超过2600亿元，向着3000亿元迈进；连恒大也做到了咄咄逼人的2013亿元的销售额。

我们的对话从如何消化库存开始。像很多在三四线城市布局了的开发商一样，绿地想把积压的存货卖掉并不容易。他们有大量项目布局在二三线城市，这从它的销售均价就能看出来——2015年，绿地合约销售均价刚刚超过1万元/平米，比万科少了2000元/平米；其次，绿地的存量物业中有很大一部分是商办物业，在全国商业地产一片哀鸿的背景下，销售前景并不乐观。

云峰事件的负面影响如何消除？新一年在哪里拿地？商办物业怎么卖掉？3月20日，张玉良回答了界面新闻记者的这些问题。

对张玉良来说，云峰似乎完全构不成困扰。在煤炭整体衰退的大背景下，绿地也正在主动收缩能源板块。

拿地方面，绿地将不再全国大撒网，而是把精力集中在15个城市——他们已经在这么做了，从2015年12月到2016年2月绿地已经在这些城市投入了500多亿元拿地。

从上市以来，绿地一直在做两件事，一件是寻找新的体量足够大的业务，来弥补能源业务的营收漏洞；另一件是通过各种各样的办法优化财务报表。

大金融和大基建是绿地新的营收利器。张玉良认为，绿地的金融业务将走在同行前面，争取尽快获得更多有价值的金融牌照；绿地通过大基建“做政府想做的事”，现在他们把业务从地铁扩展到了高速公路、污水处理厂，这些政策红利最起码还能享受五年。

同时，绿地正在利用资本工具减轻债务负担——截至2015年9月底，绿地的负债接近2500亿元，现金和准现金资产则只有400亿元。按照张玉良的设想，绿地要做全球最大的房地产信托投资基金（REITs），规模将达到1000亿元，他会把绿地的酒店、办公楼和商场放进资产包中，让普通的投资者帮助绿地减负。

以下为部分问答实录。

界面新闻：云峰违约事件对绿地产生了一些负面影响，如何消除？

张玉良：云峰本来就是独立的法人公司，和绿地是不同的股东，公告很明确了，对未来困难的解决，绿地会按照法律和相关方面的要求，根据我们自身的情况，尽可能去帮助云峰。

从目前来看，整体是受到宏观经济、煤炭产能过剩的影响，比如焦煤原来一吨是1000多，现在200多元，如果煤的销量和价格按过去来讲，好得不得了，但是现在产能过剩，它得停下来，而且不停下来，生产就亏损。再加上煤炭投资比较大——已经投了上百亿，所以虽然采取了很多措施，但是很艰难，这类企业在国家导向来看，是要认真清理，不是说僵尸企业么。其实也不仅仅是云峰一个公司，行业都是这种情况。

绿地本身还有一些能源资产，从2014年开始就主动收缩了，占比将明显下降，以前最高的时候达到了800多亿元，一个产业彻底调过来，也能艰难。

界面新闻：今年绿地的拿地计划是怎么样？

张玉良：强度不低，投资规模可能会超过去年，从去年12月到今年2月，绿地已经投入了500多亿元。我不方便透露今年投入多少钱买地，在一些一线城市和省会城市，大概我们会集中在15个城市，重点投入。

今年我们判断，住宅市场会好于非住宅市场，商业和办公市场冲击比较大，一个是经济下滑，公司没能力购买；另一个是互联网冲击了商业和办公，需求增长放缓，甚至都萎缩了，现在我们调整到以住宅为主，当然也不放弃那部分市场，非住宅的开发，我们的能力和竞争力是比较强的。

界面新闻：绿地有大量存货在三线城市，这部分怎么消化？

张玉良：我们从2013年以来，三四线的投资比例很低，70%-80%项目在一线城市和省会城市，省会城市分化也比较大，甚至媒体会把一些省会城市看成三线城市，我认为从经济发展和人口的角度看是对的。

我们的50%以上的项目还是在一二线城市，北上深以及武汉、济南这些增长快的省会级城市。

去年12月到今年2月，我们投资了500亿元在房地产项目，集中在一线城市、1.5线和二线城市。我们去库存的任务没那么多，百分之七八十在省会城市，剩下20%在地级市。

我们现在也在调结构，年初中央提出要和地方政府联动，住房做旧区改造和保障房，经济适用房；商办要和政府联动做改造，或者延迟开工，缓解三四线城市去库存的进度，所以我认为半年以后，我们的结构会发生很大的变化。一线城市住宅比较好，办公楼相对不好，我们也在做调整，政府也在调整供地结构、住宅和办公楼结构，这个我们也在顺应变化。我们总体是加大混合用地的投入，比如住宅为主体，一部分商业服务。

界面新闻：绿地在一线城市投资很多，2016年绿地对销售额预期如何？

张玉良：在这些快速成长的城市，今年的市场不会差，绿地今年的目标是比去年有好的增长。当然也是在调整，一些城市下滑，一些继续上涨。

界面新闻：绿地在商业地产开发很有经验，商业地产去库存有什么策略？

张玉良：供大于求的状况，城市能级越低，表现越突出，第一我建议没有开发的就放缓；第二，已经开发的，采取灵活的措施来做，比如功能用途协商改变，商业能不能变成居住办公；第三，省会城市的项目，住宅改为类住宅，未来再开发，就要定制生产。这是主要的消化渠道，政府方面我们也建议，不应新增市场无需的供地，包括一线城市，也要有评估。

界面新闻：大金融板块，很多地产公司都在做，绿地之前做些银行的投资，后来又撤了一些，现在投入金融和之前投入是怎样的一个转变？

张玉良：过去我们的金融主要是参股银行、地方小银行，现在我们做是全牌照，从投行开始，信托、保险，有条件地介入银行，要有控股权的银行，而不是参股，这和过去是不一样的。

这个板块绿地成长很快，去年绿地金融盈利有望实现大幅增长，今年我们预计将延续这样的增长势头。

牌照来看是两部分，一部分我们希望新设立，还有收购的现在也在谈。目前证券有香港证券，信托有杭州的一家，有机会的话，保险、银行也会考虑。我们还有两个交易所，这是我们早些年都搞了，互联网金融也做了。

大基建是我们重点想做的，一个是国家经济导向中，未来五年中国基础设施重大工程市场量非常大，我们有投资能力，从投资到专业施工都有，比如高速公路、污水处理厂、地铁，这些投资和专业施工结合，海外的一带一路我们也在探索中。

今年的基建的四个单位收入会力争超过1000亿元，未来三年，大基建板块会高速成长，利润基本和行业平均利差不过，我们现在是以基础设施为主，投资利润会高一些，因为我们有投资的支撑。利润是收入的2%以上，如果加上投资收益会更高一些，当然还有一些有长期收益。

界面新闻：做大基建的想法，是不是就是你之前提的商业逻辑——做政府想做的？

张玉良：按照政府的导向，政府的导向会创造很多市场空间，会得到社会主流的认同，也是社会的需要。同样考虑市场，这个市场是政府更倾向于创造更多机会，所以在这方面更主动一些。

界面新闻：19个酒店打包以REITs的方式在新加坡上市，是基于什么考虑？

张玉良：从集团战略来看，房地产企业要轻资产化。我们以前商业地产比重比较高，占了50%，当然这也是和国家的经济结构发展现代服务业有关，但是这种结构资产比较重，从目前来看，房地产企业要轻资产化，要把一部分资产拿出来上市。

新加坡是亚洲REITs规模最大的地方，香港的规模只是它的一半，而且它的市场比较成熟，所以选择新加坡。其次，和我们合作的公司是注册在新加坡。现在第一期计划涉及的资产规模是210亿元人民币，接下来还会加大，我们是先从国内酒店开始，再到国际的酒店，

除了酒店以外，我们也可能把其他的收益比较好的资产装进去，比如整栋的办公楼和商业体，我们的目标是全球最大的REITs——1000亿元人民币。除此之外我们考虑，除了自己的资产以外，将来有可能把其他公司的资产质量比较好、经营结构好的酒店，收购好装进去。

问：绿地发行REITs，很多人认为是房地产资产证券化的到来，对中国国内的REITs市场怎么看？

张玉良：国内目前不具备做REITs的环境，有类REITs的产品，但宏观环境不好，不可以上市。意义在于轻资产进去资本市场。中国以后也会逐步探讨、完善资本市场。这是个综合性的东西，比如战略新兴板的暂缓。我认为这是个方向，企业都会动脑筋、都有智慧，这条路走不通就走另一条路，是因为我们的酒店体量很大——在建和建成的已经七八十家了，每年还有五到十家出来，所以我们必须要在这条路上走通。

问：一线城市房价大涨，三四线在去库存，还加快新型城镇化，怎么平衡几者之间的关系？

张玉良：我认为城市、行业、企业是在加快分化，这种分化在房地产方面体现在房价和供求关系。记得三年前，我们就一直讲房地产的发展是跟着经济发展方向走，跟着人口流向走，这句话体现了我们的发展导向和城市的选择。中国现在未来还会加快分化，房地产只是社会经济人口流向的一个表象，本质是这些地区的经济结构调整和人口变化的体现。

问：这一轮去库存会持续多长时间？

张玉良：大家的认识有很多共同点，都认同市场会急剧分化，集中市场是在一些重点城市，所以大家会集中投资，这会加剧这些城市的竞争。这些投资增加也未必会提高房价，房价是一个综合性效应，从供求关系来讲，投资增加以后产品增加，价格会下来，但是有些城市不能简单去看，从汇率、利率、货币发行，到综合的行政政策，依我的观点就是所有政策最终体现在房价上。

中央也很明确，一线城市肯定是房价控制，比如提出了“一城一策”，但是我认为有些难度，比如货币政策怎么“一城一策”，但是所得税、交易税征收，买房门槛的高低可以“一城一策”，有些能做，也有些政府是做不到的。比如要控制城市人口，依据是什么，也很难讲，但是在这个阶段，买车要摇号，只能无奈地做这些短期政策。北上深政府也出台了政策控制房价，但是房价未来就一定下去，也很难说。

问：北京不是绿地的主场，但是绿地在大兴拿了一块地价格还蛮高的，绿地在北京的策略是什么？对北京以及环北京地区房产的增值空间有什么看法。

张玉良：北京要放在全球城市群去看，中国城市群的领头城市都将是未来国家经济增长的动力，国家全球竞争力的领头羊，这是我非常坚定的看法。城市群的领头城市的能级、规模、人才积聚，因此这种城市从全世界城市发展规律来看，除了灾难性事件外，都会平稳不断地进步。所以从这一判断来看，北京、上海、深圳在全球的竞争力未来一段时间内还会持续上去，因此目前看不到北京房价跌的状况。

绿地在北京市场投资还不够，对北京和北京城市群也是非常好看的。我们一直希望京津冀事业部是集团的龙头。

界面新闻：绿地最近一直在国际化，如今已经是美国最大的开发商之一了，对您来说，现在管理一个国际公司，和以前相比挑战在哪里？

张玉良：要成为全球跨国公司，要有足够能力去面对全球的问题，政局变化、领导人更替、汇率变化、重大政策变化、团队的适应性，都是挑战，但只能是迎难而上。因为全球化是企业最终的归属，坚定性、目标性不会动摇。我们当时也碰到过，韩国换了一个知事，把我们的楼停了半年，我们的沟通也比较正常，现在已经上去了，这是一个适应的问题。