文|文轩财经

3月22日，成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“通知”），对成都楼市维稳和房地产市场秩序的进一步维护再次出击！

具体来看，《通知》坚持问题导向、目标导向、结果导向，进一步强化精准施策、系统治理，从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等多个方面提出了详细的措施。

尤其是强化住宅用地供应管理和住房交易等方面如：

一是增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。

二是中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期。

三是加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。

四是依据合同约定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。

五是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控；二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

值得注意的是，在出台该政策前夕，根据住建部网站3月19日信息，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹指出，要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。

要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。并且在中心城区商品住宅用地出让全面实行“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，让开发商知难而退或知难而上。双重倒逼的结果将会使目前众多处于“红线”的房企失去市场，房地产市场的玩家将会更加集中。

本次调控升级，一方面土地供应进一步限制，采用核心区域集中供应方式，虽然目前并未出台供应细则，但可以预见将会对中小房企尤其是具有投机性房企形成压制。加码房企资金管控，联动竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的房企将失去资格。

通过一系列政策的加持，文轩财经认为成都房地产市场此前存在的一些问题得到缓解，“补丁”式的弥补市场存在的漏洞和问题，从各个端口来完善行业，以此更平稳更坚实的发展。

具体本次通知对成都楼市到底带来那些影响，对于成都房地产市场影响几何，对开发企业而言又面临何种机遇与挑战，文轩财经采访了行业的从业者和专家，以洞察成都楼市的一些变化：

 

在我看来，有利于稳定开发商未来预期，起到稳地价、稳预期、稳房价的作用。

土地市场价格会起到一定稳定作用。住宅用地供应总量增长20%以上，意味着增加住宅用地供应量，进而平抑住宅用地、住宅的供求关系，有利于稳定地价、房价；核心区土地集中供应，目的在于减少开发商拿地的盲目性，稳定预期，进而稳定地价。

地价的稳定，对于房地产市场平稳健康发展会起到重要作用。因为房价中地价占了一半作用。通过稳地价、稳预期，必然起到稳房价的作用。住房保障和住房管理方面的政策，宽严相济，针对不同收入群体制定了一系列住房供应计划，有利于满足各个不同收入居民的住房需求，落实“房住不炒”的定位维护住房市场的稳定。

公租房针对户籍人口住房和收入双困家庭，应保尽保，体现了政府的担当与责任，使双困家庭有更多的获得感和幸福感。

“共有产权、优惠出售”，全面保障人才安居需求，体现了对人才的照顾。因为，城市的竞争是人才的竞争，谁能够留住人才，就能在竞争中处于不败之地；通过在产业园区发展长租房，解决了新市民、青年人的住房问题；法拍房限购限售从源头上杜绝了“炒房”，让住房回归居住功能；建立二手住房成交参考价格发布机制、加强预售资金监管，有利于规范二手房市场交易，保障购房人的合法权益。

 

中心城区的土地如果采取批量集中上市，可以平稳土地市场的预期，进而平稳未来新房市场的价格预期。

土地集中供应后，土地价格可能会慢慢平稳下来，但土地价格不只是除了跌就是涨，市场经过这个举措的调控后，可能土地价格会涨得慢一点，大家对土地市场的预期可能会降低，土地市场的热度也会慢慢降下来。

当然，土地市场的结构分化可能还是会有的，就是所谓的网红土地、热点土地，网红楼盘这些东西也还是不可避免，只不过在现在的政策下，火热的程度会有所缓和。

同时也能起到市场平衡的作用，为中小企业的发展创造机会。这个市场本应该是多元化的，不能全部是有钱的头部房企去拿地做产品，到后面可能就变成垄断了，所以这个政策体现出一个相对公平的原则。

就加大住房保障制度，加强住房管理等相应政策而言，楼市的构成是多元化的，保障是一块，市场是一块，如果尽可能扩大保障的范围，做到应保尽保，对市场的压力可能会减轻一点，供需结构的矛盾可能就没那么突出了。尽可能的去减少的市场化压力后，保障对市场的发展还是要起很大作用的。

 

对开发企业来说，可能最重要的一点就是地价、房价联动，政策中明确提到要保质，这个是对前面几年不少新房交房出现质量问题的一个回应，在限价的时候，开发企业为了控制成本，可能就会影响到建筑的品质和质量。

如今在拿地的时候就约定品质，这也是本次新推政策的一个亮点。也就是开发企业在拿地的时候就明确知道自己应该用什么样的成本，这对企业来说可能难度更大一些，这个也倒逼拿地要理性。

至于网红盘的限售时间从三年到五年，进一步延长了持有房产的时间，这就限制了短期获利以后就去套利的短期炒房行为，特别是对使用不正规资金去做短线炒房的购房者而言，增加了成本。

另外严查消费贷、资金贷，是非常重要的一个政策，从信贷层面规范资金的使用。

 

新的限购政策对市场不会有很大的影响，确实成都这两年的房地地产市场向上走的力量是比较强的，这次政策，也没有过于的严厉，尤其对购房者，这种遏制政策还没有特别严。

我觉得整个成都这次政策，实际上还是稳定房价的考虑，保障刚需，还有就是普通的消费者有保障房可住，这个才是中心意思。

对于房地产企业的限制政策说的也比较多，但是，应该大多数房企都有这个心理准备，基本上现在也是全国的政策。所以我觉得对于成都的房产企业，还有消费者个人在这个政策啊之下，应该是不会说过分的影响他的信心，主要的问题还是需求量是否大。投资人群实际上进成都能力还是比较弱的，所以说这样的话还是市场一直是以刚需为主，对于楼市的影响，我觉得还是从稳定健康发展的角度来考虑的。

 

此前住建部门到成都和西安进行督导，本次调控，其实也在预期之中，我们细看本次政策，土地层面，集中供应土地其实还是维护市场稳定健康的发展；控制好地价才能有限的稳定房价，这也是后续全国的热点城市需要去做的；加大住房保障对于人才的吸引显然起到很好的作用；对于网红项目交易和管理，实际上也是对此前政策的一个补丁，更好的实现行业的健康性。

对于开发商来说，需要关注后续市场降温风险，以及集中供地带来的机会和挑战，真正做好对成都市场的良性投资。

 

去年金融管控，“三道红线”，“贷款集中度管理”等，今年两会再次重申“房住不炒”，解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，首次提出”解决大城市新市民和青年人的住房问题”， 两会前后，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴杭州、无锡、成都市西安市调研督导房地产工作，表明中央稳定房地产发展的决心与力度。

1、今年2月份，22个重点城市土地供应集中住宅开发用地增加，其中包含成都市，济南、青岛等城市已经出台政策，成都作为房地产监控的重点城市，政策出台只是时间而已。对开发企业超出”三道红线”禁止参加土拍，已经挤出了很多大型房企，后续对这类房企降低负债增加了压力与挑战。

2、今年两会首次提出”解决大城市新市民和青年人的住房问题”，本次政策提出多项保障措施，加大保障力度，保障人才安居，才能吸引人才留住人才。

3、上海、杭州等城市法拍房纳入限购，成都也纳入限购，将法拍房纳入限购体系，是全面堵住炒房渠道的重要举措，对可能引起过热的市场行为进行相应的限制。

4、对项目报名达3倍及出项目，仅对“无房”及棚 改销售，满足这些条件的项目多为网红盘，价格、区位等优势明显，这一政策本身是对目前刚需群体的优待政策，这类群类以满足自住为，限售3年延长至5年，本身是围堵满足此类条件的购房者用于炒房，或通过代持等方式变相炒房。

 

我有几个判断，第一个，我觉得这一次整个调控应该是近几年来是最严厉之一。也看得出来，国家对住房不炒和让房地产良性运行的决心和信心。在这个过程中，这次是全方位的，从供给侧和需求侧来封死非理性购房的冲突。然后，可能对近郊或者是重点二级城市的房地产应该是一个积极的带动。对于限购区域来讲，短期之内，可能会冷一下。

最后就是，建议中小企业赶紧快速下沉，这是一个方向，赶紧去以产与城和片区开发的模式去寻求招拍挂之外的一些拿地的可能性。所以产和城才能救房地产，传统房地产开发模式已经很难。另外，我觉得这对商业物业是有很好的促进作用，商业用地项目可能会有一定空间。

 

3·22新政主要从供应、首付、限价限售、信贷等方面进行调控，对于开发商来说，土地集中出让，有利于房企提前物色优质地块，更有机会低溢价竞得，同时本次政策中“超出三道红线的开发企业不得参与土地竞拍”让“三道红线”下安全企业将有更多机会获得优质地块和快速发展机会。

房价地价联动机制下，随着居民收入不断提高，房地产市场平稳运行下，将会有更多购买力产生，成都的城市魅力无限，房企进入成都前，如何拿地、拿哪里地、拿多少地将成为后期城企业发展策略之一，但同时也应注意未来集中出让对应集中出让的销售挑战。

 

本次新政策较为重点的包括以下几点：

一、中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案。成都明确出台政策实施集中供地政策，对于未来的土地市场和房企拿地都将产生重要影响，有助于房企理性拿地，同时房企也将面临着新的战略调整。

二、加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。该条政策对于房企竞拍资质进行了严格限制，尤其对于踩线房企来说，接下来降负债将成为主要任务。

三、登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。延长限售期限，对于遏制投机炒房有着重要意义。

四、将法拍房纳入限购范围，拓宽了限购的范围，打破了此前持资金即可入场参与竞拍的局面，短期内限制了人群入场的资格，法拍房竞争将会有所减小，预计后续可能会陆续有其他城市跟进。

五、建立二手住房成交参考价格发布机制。这是本次新政最为引起关注的一点，成都也成为继深圳之后第二个出台二手房成交参考价的城市，对于接下来的二手房市场将会带来深刻影响，二手房挂牌房源或将会减少，价格或将会出现回调。今年以来多城陆续出台调控政策，预计接下来或将会有其他楼市热度过高的城市继续跟进调控。